Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество долгостроев.

Cами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными — увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью. Это ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов.

Строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания, при этом, должна отвечать жестким требованиям — иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. метров жилья.

Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом. Однако новый принцип «одно разрешение — один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов.

Раньше из этой ситуации выходили просто — регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2−3 домов, как сейчас, а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно.

Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям.

На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика — их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставной капитал приведет к повышению себестоимости строительства. Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей.

В ближайшие годы можно ожидать как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках.

Отмечу и усиление контроля за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке. Список банков будет публиковать ЦБ РФ.

Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств — компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством.

Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.

Изменения «зачистит» сферу строительства от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья.

Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее — требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов.

Возможным выходом может стать переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.

президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Олег Сухов

Специально для TatCenter.ru*

*Мнение редакции может не совпадать с мнением автора

Сотрудники полиции Татарстана обнаружили факт уклонения от уплаты налогов руководителем компании «Нур Строй». Согласно заявлению пресс-службы ведомства, с 2020 по 2022 год бизнесмен указывал в налоговых документах фиктивные сделки с 40 контрагентами. Это позволило ему избежать уплаты НДС и налога на прибыль организаций на сумму свыше 23 млн рублей.

Незаконная деятельность была обнаружена в результате тщательно спланированных следственных действий, оперативно-розыскных и других мероприятий, проведенных совместно с сотрудниками Управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по РТ. В настоящее время проводятся следственные мероприятия.

Напомним, в РТ предложили увеличить ставку налога на прибыль для участников инвестпроектов с 20 до 25%.