Потерять недвижимость рискует каждый, кто привык жить в долг. Крупные кредиты, займы или задолженность по налоговым платежам и штрафам заведомо ставят заемщика в невыгодное положение и ущемляют его имущественную свободу. Часто кредиторы и другие заинтересованные лица через суд отбирают квартиры и другую собственность, принудительно взыскивая деньги с должника. Краткую инструкцию о том, как предотвратить репрессивные меры и уберечь жилье от обременения и взыскания даст адвокат Олег Сухов.

Предвидеть свои жилищные проблемы собственник должен задолго до того, как окажется на улице. Самый простой способ исключить риски — перерегистрировать имущество на близкого человека — того, кому вы доверяете. Можно, например, оформить дарственную или брачный договор, по которому вся собственность после развода перейдет супругу. Кроме того, в силу статьи 446 ГПК, суды пока еще могут занять сторону заемщика и отказаться взыскивать за долги квартиру, если это единственное жилье. Плюс ко всему имеет смысл прописать в квартире или оформить долю в ней на несовершеннолетних детей. Тогда «правовую оборону» займут еще и органы опеки и попечительства, так как будут отстаивать имущественные интересы ребенка.

В качестве показательного примера того, как могут действовать должники, когда кредиторы идут в наступление и вполне законными методами пытаются «выбить» свои миллионы, приведу решение Московского областного суда.

Заемщица не смогла вовремя вернуть долг в 5 миллионов рублей, оформленный по договору займа, который был нотариально заверен. Кредитор, не получив свои деньги через пол года, обратился в суд и принудительно взыскал с должницы 5 млн. 250 тысяч рублей. Однако и в этом случае займ не был возвращен. После запроса в службу судебных приставов, истец узнала, что взыскивать с женщины уже давно нечего. Буквально через месяц после оформления долга она заключила брачный договор, по которому все ее имущество перешло в собственность уже бывшего супруга — к слову, брак официально был расторгнут наскоро, по решению мирового судьи уже через полтора месяца.

Далее все имущество муж успешно реализовал. Земельный участок по дарственной перешел несовершеннолетнему ребенку. Автомобиль БМВ по договору купли-продажи приобрел брат супруга, владельцем другого транспортного средства — Шевроле стал сторонний покупатель. В своих требованиях истец просила признать брачный договор недействительным и заявляла о его мнимости. Все остальные сделки, по ее мнению, являлись производными, и были заключены с целью защиты собственности от взыскания для того, чтобы избежать выплаты долга и дальнейшей ответственности.

Однако такие доводы суд счел недостаточными, — обращает внимание адвокат Олег Сухов. Например, истица так и не смогла представить доказательства мнимости брачного договора. А аргументы о том, что ее вовремя не уведомили о заключении соглашения между супругами, оказались несостоятельными. Ответчик представил письменные подтверждения того, что почтовое извещение кредитору направлялось и не один раз. Все последующие сделки по отчуждению имущества суд также посчитал законными — собственник мог свободно распоряжаться и земельным участком, и автомобилями, поскольку они не находились в залоге или под арестом.

При этом единственное, на что был шанс обратить взыскание — это ½ доли в квартире, которая по соглашению об отступном между бывшими супругами, согласно брачного договора, переходила в собственность жены в качестве компенсации за ее часть имущества. Рыночная стоимость доли составила 3 миллиона рублей и могла бы покрыть долг частично. Но суд отказал истице и в этой части ее требований, поскольку выяснилось, что спорное жилье — является единственным для заёмщицы и ее несовершеннолетнего ребенка.

Однако такое основание не может быть принято во внимание, если речь идет об ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка. Поэтому взять жилье в кредит и не рассчитать свои силы — означает потерять его. По нормам ГК кредитор вправе обратить взыскание на такую квартиру. Но не всегда эта норма безапелляционна, закон и здесь защищает права должника — как минимум, в двух случаях: когда сумма долга составляет менее 5% от рыночной стоимости жилья или если просрочка — не постоянная, то есть факты неплатежей фиксировались не более трех раз в течение года.

Вот пример того, как
суд может посчитать просрочку по ипотечному кредиту незначительной и отказаться изымать заложенную квартиру. Банк обратился с иском к заемщику о взыскании с него просроченной задолженности и реализации ипотечного жилья. Клиент взял в кредит 1 млн. 190 тысяч рублей под 11,7% годовых на 8 лет для приобретения квартиры, но уже через год не смог исполнять обязательства. Период просрочки составил 8 месяцев. Решением суда банку было отказано в иске по нескольким причинам. Во-первых, в силу статьи 347 ГК РФ, когда изъятие не допускается, если нарушение незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества. Во-вторых, после обращения кредитора в суд заемщик самостоятельно погасил текущие платежи, поэтому на тот момент убытков у организации уже не было. В-третьих, клиент продолжает добросовестно исполнять свои обязательства.

Если дело дошло до суда, то можно, воспользовавшись нормами статьи 213.13 закона о банкротстве, настаивать на своей платежной несостоятельности и ходатайствовать о запуске процедуры реализации имущества. Поскольку у большинства банкротов никакого имущества в собственности нет кроме квартир, которые являются единственным жильем, а значит не входят в конкурсную массу, то «пускать с молотка» часто бывает нечего, — объясняет адвокат Олег Сухов. Финансовый управляющий в короткий срок закроет такое дело.

Вот пример. Набрав 17 кредитов в разных банках, заемщик не смог по ним расплатиться, задолжав в общей сложности почти 5,5 миллионов рублей. После чего он обратился в арбитражный суд о признании себя банкротом. Ходатайство было удовлетворено, в отношении заявителя был запущен процесс реструктуризации долгов. А позже суд прекратил производство по делу из-за отсутствия у должника средств для возмещения судебных расходов на проведение необходимых процедур, связанных с банкротством, и компенсацию оплаты арбитражному управляющему. Такое основание допускает не только статья 57 Закона о банкротстве, но и пункт 22 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 45 от 13.10.2015 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», который подразумевает, что дело о банкротстве может быть прекращено арбитражным судом в любой момент. Кроме того, в решении было отмечено, что фактическая реализация имущества возможна только при обязательном его наличии. А оно у должника отсутствовало.

Исследование его финансового положения показало, что у заемщика имеются дом и земельный участок, но это является единственным жильем, которое находится в совместной собственности с супругой, поэтому и не может быть включено в конкурсную массу. В такой ситуации процедура реализации имущества, как сказано в судебном решении, «сводится к формальной констатации факта отсутствия имущества, что не соответствует цели соответствующей процедуры банкротства, а также обеспечению баланса интересов кредиторов и должника».