В Татарстане в январе — марте 2015 года банки выдали 5572 ипотечных кредита на общую сумму более 6,5 млрд рублей.
По данным ЦБ РФ, в сравнении с первым кварталом 2014 года в количественном выражении выдача ипотеки в республике сократилась на 25,3\%, в денежном — на 29,4\%.
Сопоставимое по уровню падение отмечают и в республиканском Росреестре. В первом квартале 2015 года количество ипотечных сделок на рынке республики сократилось на 29,5\% — с начала года заключено 20,9 тыс. договоров против 29,6 тыс. за аналогичный период 2014 года. Падение ипотечного кредитования нежилого имущества достигло 62,5 \%, по земельным договорам — 30,5\%, в секторе жилья — 22,5\%.
Между тем, банкиры отмечают, что падение рынка на фоне кризиса было вполне ожидаемым и утверждают, что со второго квартала ситуация начнет стабилизироваться. Как минимум, на рынке первичного жилья.
Ключевая причина — реализуемая в стране ипотечная госпрограмма с субсидированием процентной ставки на покупку недвижимости в новостройках.
Напомним, программа льготного ипотечного кредитования стартовала в апреле.
Банки с объемом выдачи ипотечных кредитов не менее 300 млн рублей в месяц будут получать бюджетные субсидии. Банки с меньшим объемом жилищных кредитов смогут участвовать в программе через АИЖК — агентство будет получать субсидии и рефинансировать выданные ипотечные кредиты и займы.
Объём выдачи составит до 400 млрд рублей. На эти цели предусматриваются средства федерального бюджета в размере 20 млрд рублей в рамках ФЦП «Жилище» на 2011−2015 годы и «антикризисного фонда».
По словам банкиров, бонусов у льготной ипотеки немало.
«Во-первых, стоит отметить, важнейший плюс — это пониженная процентная ставка до уровня 12\%. Во-вторых, как мы все знаем, стоимость объекта недвижимости на этапе строительства обычно ниже, чем при полной готовности объекта. В-третьих, это вариативность программы: можно купить новый готовый объект недвижимости, либо же на этапе долевого строительства, когда продавцом выступает юридическое лицо», — рассказывает заместитель председателя правления ПАО «ИнтехБанк» по розничному бизнесу Нияз Теркулов.
Директор департамента розничного бизнеса ОАО «АК БАРС» БАНК" Владимир Орбов напоминает, что максимальная сумма кредита по госпрограмме ипотеки для Москвы, Санкт Петербурга и Московской области составляет 8 млн рублей, для остальных регионов 3 млн рублей и выделяет в числе преимуществ программы также длительный срок кредитования — до 30 лет, и низкий порог первоначального взноса — 20\%.
Кроме того, ставка в рамках госпрограммы фиксируется на весь срок кредитования.
«Ставка не подлежит изменению, как по льготной ипотеке в рамках программы с господдержкой, так и в стандартных программах. Поднимать ставки по ипотечным кредитам при изменении условий на рынке банк права не имеет, если она является фиксированной в условиях программы. Ставка фиксируется на весь срок кредитования.
Но, помимо фиксированной ставки, существует программы с плавающими ставками, которые зависят от каких-либо индикативных показателей на рынке. Например, от ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо от биржевых индексов. Заемщику следует быть внимательнее при подписании договора и выборе программ", — предупреждает Нияз Теркулов.
В свою очередь, начальник управления ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк» Равиля Хасанова добавляет, что ставка по кредиту может повыситься также в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, например, пролонгации договора страхования. «Но, в любом случае, все эти действия прописаны в кредитном договоре, и заёмщик должен быть уведомлен о них до подписания договора», — подчеркивает она.
К слову, ожидать снижения ставки в рамках госпрограммы не стоит. В банках проводятся ограниченные по времени действия акции, направленные на снижение ставки до 11−11,5\%, однако уровень 12\% является «базовым» и меняться будет едва ли, даже, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ РФ.
«Процентная ставка по льготной ипотеке 12\% зафиксирована в отношении клиентов, поэтому изменений по ней ждать не стоит. Уменьшение ключевой ставки ЦБ РФ (последнее
от 30.04.2015 до 12,5\%) повлияет только на банки, а именно на размер компенсации, которую они получают от государства за выдачу таких кредитов», — поясняет Нияз Теркулов.
Повторимся, программа призвана поддержать рынок строительства жилья. Однако очевидно, что наряду с плюсами она имеет и ряд ограничительных критериев для заемщика и приобретаемого объекта, так что воспользоваться программой смогут не все желающие.
В этом случае банкиры всегда готовы предложить альтернативные варианты.
Как рассказал управляющий офисом Банка Жилищного Финансирования в Казани Рузэль Насыбуллин, купить любую недвижимость можно, к примеру, под залог существующей.
«При этом заемщик можете выбрать квартиру в любой новостройке любого города и не только в России. Преимуществом этого предложения является отсутствие первого взноса, что в текущих экономических условиях является очень важным для клиентов. Новую квартиру можно использовать для проживания или сдавать в аренду, а старую, при необходимости, продать и погасить кредит».
Кроме того, наличие квартиры может помочь и в решении ряда других вопросов — развитие бизнеса, нехватка средств на улучшение жилищных условий или ремонт.
«Сегодня в условиях сокращения обычных программ кредитования бизнеса и роста ставок по кредитам малому бизнесу, залоговые ипотечные кредиты выглядят яркой альтернативой. У собственника есть возможность получить денежные средства под залог квартиры на любые цели, связанные с крупными расходами: развитие или открытие нового бизнеса, загородное строительство, ремонт. При этом размеры компании и форма подтверждения дохода не являются ограничениями», — утверждает Рузэль Насыбуллин.
Мнение, что на вышеуказанные цели порой проще и дешевле взять потребительский кредит эксперты считают ошибочным.
«Как раз в этом случае ипотека максимально комфортна для заемщика, а банки с особым удовольствием кредитуют клиентов, у которых основная часть оплаты за жилье — собственные средства. Потребительский кредит в случае, если собственных средств не хватает, обойдется процентов на десять дороже», — предупреждает главный редактор агентства Bankir.ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России, эксперт TatCenter.ru по финансовому рынку Ян Арт.
«На мой взгляд, потребительский кредит может быть альтернативой ипотеке при сумме кредита, не превышающей 300 — 400 тысяч рублей. В случае, если сумма кредита составляет 1−2 млн рублей, ежемесячная нагрузка на заёмщика будет слишком высокой, так как в потребительском кредитовании срок кредита не превышает 5−7 лет», — напоминает Равиля Хасанова.
Добавим, что вопросов у потенциального ипотечного заемщика, особенно в условиях финансовой нестабильности и трудовой миграции, остается немало. Банкиры заверяют, что делают все для того, чтобы приобрести заветные метры становилось комфортнее.
По словам Владимира Орбова, при желании, заемщик может взять ипотечный кредит в любом регионе присутствия банка, при этом регион получения кредита может отличаться от региона проживания заемщика. Ян Арт добавляет, что условия кредитования при этом не должны изменяться в сторону ухудшения.
Практически развеивает Владимир Орбов и опасения заемщиков вложиться в долгострой.
«Банки, предлагая клиентам ипотечные продукты, в первую очередь рекомендует проверенных партнеров-застройщиков, прошедших процедуру аккредитации. В связи с чем, приобретая недвижимость клиент, дополнительно огораживает себя от возможных рисков недобросовестности застройщика».
Между тем, Ян Арт, подтверждая, что большинство банков проверяют партнеров-заемщиков, что значительно снижает риск «долгостроя», напоминает, что «бизнес есть бизнес, и полной гарантии все равно нет».
Юлия Амочаева
По материалам онлайн-конференции
