На «Рождественском саммите» игроки рынка офисной, жилой и индустриальной недвижимости поделились своими успехами, проблемами и рассказали о том, что удалось сделать в 2011 году. Организаторами саммита выступило региональное представительство Гильдии управляющих и девелоперов в РТ и в Казани. Перед началом мероприятия полномочный представитель Гильдии, генеральный директор ОАО УК «Идея Капитал» Айрат Гиззатуллин выразил пожелание, что подобные встречи будут проходить чаще, не только в преддверии Рождества.

По его словам, в прошлом году в Казани был сертифицирован 41 бизнес-центр. Это важный момент, который позволяет говорить о том, что рынок офисной недвижимости Казани созрел до внедрения российских стандартов и готов заявить о себе на российском рынке. Второй проект, который был реализован в этом году, это «Топ-100 лучших торговых центров России». Проект вызвал большой интерес у различных игроков рынка. В результате от Казани в рейтинге оказались «Сувар-плаза», ТЦ «XL», СТЦ МЕГА Казань, «Кольцо» и «Тандем».

Первой о параметрах рынка офисной недвижимости, важных событиях в 2011 году рассказала консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield (Москва) Елена Стрюкова. По ее словам, в Казани 72 бизнес-центра общей площадью 430 тыс. кв. метров. Из них меньше половины относится к бизнес-центрам класса А, а это 27 зданий общей площадью 210 тыс. кв. метров.

Из важных событий, произошедших на рынке офисной недвижимости, Елена Стрюкова выделила классификацию бизнес-центров Казани, их открытие в регионах. «Если в 2006—2007 годах бизнес-центры в Казани и других городах открывались десятками, то сейчас открытие одного — событие. Тем более, что бизнес-центр „Азинский“, появившийся в 2011 году в Казани, находится вне пределов центрального делового района. Что по нашей оценке свидетельствует о зарождении нишевого сегмента, когда организациям не так важно нахождение рядом с центром Казани», — отметила Елена Стрюкова.

Елена Стрюкова:

— Еще одно крупное событие — это завершение сделок по субаренде. Если для более развитых рынков Москвы и Питера крупные сделки по субаренде свыше 500 кв. метров — распространенная практика, то в регионах арендатор скорее пойдет договариваться к собственнику, чтобы уменьшить площадь. В этом году мы увидели первые сделки по субаренде в Казани. Также для нас важным индикатором стало совершение сделок по приобретению коммерческой недвижимости в собственность. Мы таких крупных сделок в регионах не видели с конца 2007 — середины 2008 года.

Эксперт отметила, что для нее главный результат 2011 года то, что рынок жив, он развивается после травматичных для всех 2008−2009 годов. В начале года те скидки, что в тяжелые времена были предоставлены, частично отвоеваны обратно. Замечен незначительный рост как ставок аренды так и цен на офисную недвижимость. Удивительно и то, что повысился уровень заказанных помещений в качественных бизнес-центрах.

Елена Стрюкова:

— Мне есть с чем сравнить, потому что мы работаем во многих регионах РФ. Я говорю и о Самаре, Нижнем Новгороде, Питере. Пожалуй, из всех городов-миллионников в Казани сейчас самый низкий уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А. Для девелоперов это должно стать сигналом, потому что офисной недвижимости в Казани скоро будет не хватать. И это не пустые слова. Так, к нам в конце осени обратилась компания «Bosh» с просьбой найти помещение под call-центр площадью 700 кв. метров, и мы не могли справиться с задачей, потому что таких помещений в качественных бизнес-центрах не было.

По словам руководителя бизнес-центра «Сувар плаза» Наили Чабаненко из 41 сертифицированного бизнес-центра только четыре получили класс А, для города-миллионника это мало. Первыми такой статус получил «Корстон», «Сувар-плаза», после небольших доработок «Булак» и «Татария». Рост арендных ставок в офисных центрах возросли на 10\%. Так, офис класса, А стоит в «Корстоне» от 1000 до 1180 рублей за кв. метр, в «Сувар плазе» — 1100−1150 рублей, в «Булаке» — 1000−1100 рублей, в «Татарии» — 950 рублей. На саммите представители компании «Сувар Эстейт» призналась, что в 2012—2013 годах сами намерены начать строительство новых офисных центров.

Какой ТЦ стал главным открытием рынка торговой недвижимости Казани?

Среди главных открытий рынка торговой недвижимости 2011 года генеральный директор ЗАО «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев назвал открытие «Южного», реконструкцию ГУМа и то, что на Тихорецкой появится новый магазин «Метро», а на улице Космонавтов немецкая сеть магазинов, аналогичная «Метро», — «Зельгросс».

Во время саммита участникам рынка было задано много вопросов, некоторые из которых остались без ответа. Например, таким стал вопрос о том, что будет со зданием бывшего «Детского мира» у гостиницы «Татарстан». Участники предположили, что собственник «Детского мира» сейчас находится за красной линией. Само расположение здания интересно, хотя может быть вертикальные этажи уже не идут в ногу со временем. Игроки рынка объяснили, что им не понятно, почему объект так долго стоит без движения.

Застройщики признались, что готовы продавать жилье с нуля

Перейдя к обсуждению рынка жилой недвижимости, участники саммита назвали его самым уникальным в России, поскольку ежегодно в Казани строится огромное количество кв. метров жилья, как и инвестиционного, так и по социальной ипотеке, но несмотря на это, цены растут. Хотя по идее при таком большом объеме сданного жилья они должны не то что стоять, а откатываться назад. Но как показал 2011 год этого не происходит.

Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-недвижимость»:

— Сегодня средняя цена одного квадратного метра — 47 тыс. рублей, но среднюю планку определить трудно, потому что есть предложения и за 43−44 тыс. рублей, и за 50−60 тыс. рублей, и выше. Если в первую половину 2011 года жилая недвижимость росла по 1−2\% в месяц, то есть рост был плавным, то с августа произошел резкий скачок по 5−7\% в месяц. В результате за 2011 год рост цен составил 30\%.

Казань — лидер по приросту цен во всей РФ. Рынок города динамичен, игроков очень много: около 200 профессиональных агентств недвижимости, свыше 50 фирм, ведущих активное строительство, более 25 банков предлагают выгодные условия по ипотеке. На 2011 год пришел большой рост на ипотеку. Примерно все банки вышли на 11−12\% ставку, многие из них предлагают новые продукты. Один банк вообще выставил продукт без справки о доходах.

Однако, участники рынка никак не консолидированы между собой. Если гильдия риэлторов пытается объединить агентства недвижимости, то между застройщиками, банками и агентствами недвижимости нет никакой связи. Есть частные отношения, но это единичные случаи. Между тем, при консолидации можно было бы сдержать рост цен. Впрочем, слова о сдерживании цен можно не принимать всерьез, ведь пока есть люди, готовые платить за жилье больше его реальной стоимости, цены будут расти.

Так, генеральный директор ООО «Тандем Д» Юрий Семенов признался, что его жилой микрорайон «Дубрава» пользуется большим спросом и даже превышает предложение. Такой интерес Юрий Семенов объясняет эффектом отложенного спроса, который был в кризисный период. Сейчас покупатели активизировались, что и повлияло на цены.

Юрий Семенов:

— Сейчас мы столкнулись с такой проблемой, что нечего продавать. Если раньше я продавал дома с 70\% готовностью, то в настоящее время подумываю о продаже с чуть ли не 20\% готовностью, чуть ли не с нуля будем продавать. Это риск, потому что дом построить сложно, надо быть уверенным в банке и своих силах, но чтобы не стоять на месте будем расширяться.

Например, мне надо построить еще 15 домов. И думаю, что в ближайшие два года я это сделаю, если рынок будет вести себя также, как сейчас. Наверно у всех такие проблемы, кто строит микрорайон, а не занимается точечной застройкой.

Говоря о ценах на загородную недвижимость, выяснилось, что в этом году роста цен в этом сегменте отмечено было. Эксперты это объясняют тем, что основной рост цен в целом на рынке недвижимости произошел осенью, а этот период, как известно, не сезонный для загородной недвижимости. Поэтому раньше весны игроки рынка не ожидают всплеск цен на загородные коттеджи.

Однако, Наиля Чабаненко не согласилась с тем, что роста цен на загородную недвижимость не было. Так, сейчас жители Казани предпочитают покупать танхаусы, к которым раньше относились скептически. «Люди думали, что если они за городом, то у них должен быть участок земли, где можно посадить картошку. Сейчас такое отношение к танхаусам изменилось. Только за последние 6 месяцев мы продали 50 танхаусов. Если раньше их покупали за 26 тыс. кв. метр, то сейчас за 28 тыс. кв. метров и никто не просит скидок», — отметила г-жа Чабаненко.

Универсиада отразится на ценах только арендной недвижимости

Отвечая на вопрос корреспондента TatCenter.ru том, повлияет ли Универсиада на цены на жилую недвижимость в Казани, Андрей Савельев отметил, что в целом на ценах это не отразиться, но стоимость аренды жилья вырастет в августе 2013 года как минимум в два раза. Если сейчас снять однокомнатную хрущевку можно за 10 тыс. рублей в месяц, то в августе аренда этой квартиры вырастет как минимум до 20−25 тыс. рублей.

Андрей Савельев:

— Если игроки рынка консолидируются, то цены можно сдержать, но крупные игроки не хотят этого делать. Универсиада окажет рост на весь рынок недвижимости, а также повлияет на развитие на рынка. К нам уже пришли крупные игроки, гостиницы с мировым именем. Когда Универсиада закончится, цены на аренду опустятся. Я уверен, что большинство квартир будут сдаваться на один месяц, и все кто сдают жилье на длительный срок, будут просить арендаторов освободить квартиру на август, а в сентябре опять заехать.