Узаконенных, общепринятых критериев оценки качества жилья нет ни в одной из его категорий, будь то экономкласс, премиум или элитный. Участники рынка давно привыкли руководствоваться при выборке наилучшего городского жилья 24 критериями. Руководители компании «Ас-Ком» вспоминают, как при строительстве своего первого комплекса повышенной комфортности именно они в далеком 2001 г. сформировали критерии престижного жилья — абсолютно новой ниши для Казани. За основу взяли 24 пункта соответствия жилья класса А, разработанные московскими экспертами для столичных застройщиков. Несмотря на пройденное десятилетие, в Казани так и не было построено ни одно жилое здание, отвечающее абсолютно всем требованиям.

Относительно элитным можно считать не более 2−3% жилья.

Основатели «Ас-Кома» даже собственные дома, рассчитанные именно на понимающего и взыскательного к комфорту и качеству потребителя, называть элитными принципиально не стали.

— Если в Казани нет ни одного дома на 24 балла, то что же считать элитным?

Гульсинэ Токарева:

— Элитность — это избранность, лучшее. Но, к сожалению, сейчас этот термин девальвирован. С момента начала строительства жилого комплекса «Панорама» мы принципиально не определяли его элитным, хотя он задал очень высокую планку на рынке жилья. Мы осознавали абсолютное значение слова «элитный». И потому формулировали скромно и объективно — комфортабельный жилой комплекс. Сегодня же за элитную недвижимость выдают все что угодно, термин стал обычным маркетинговым ходом.

— Как вы думаете, критерии качества жилья будут закреплены в ближайшем будущем?

Гульсинэ Токарева:

 — Эта тема часто поднималась в СМИ и в профессиональных дискуссиях, но вы же понимаете, что введение жестких стандартов качества элитного строительства очень многим невыгодно. Застройщики в этом не очень заинтересованы, поскольку у покупателя откроются глаза на системное качество продукта. Мы же постоянно ратуем за это — наш продукт от компетентной и объективной оценки только выигрывает.

Артур Фатыхов:

— В ближайшее время, как и в перспективе ожидать законодательной регламентации разделения жилья по классам не приходится. Однако первым шагом в данном направлении могло бы стать закрепление основных критериев элитности

жилья внутренними документами, например Ассоциацией застройщиков на федеральном или региональном уровне. Другое дело, как мне известно, у нас в Республике Татарстан подобной ассоциации нет.

— Каков по вашей оценке объем качественного элитного жилья в городе?

Гульсинэ Токарева:

— Абсолютно соответствующего критериям элитности — нет. Но в любой сфере, не только в строительстве, есть «загадочные» 2−3% лучшего, отборного. По результатам анализа отечественного и зарубежного жилищного строительств доля элитного укладывается в эти же 2−3%. Кстати, и московские специалисты вывели, что к элитному строительству можно отнести максимум 3%. Так вот в Казани сегодня тоже не более этой доли можно называть условно элитными, то есть домами повышенной комфортности.

Артур Фатыхов:

— Гульсинэ Шавкатовна права, объем подобного жилья не может превышать 2−3% от его общего количества, в противном случае его просто не осилит рынок. При этом очень важно формировать сознание потребителя о том, что в действительности является элитным. Проведите опрос среди населения: каков уровень комфортности их квартир? Я уверен, что не 2−3% населения скажет, что живут в элитном доме, а 10% как минимум.

— Вам удалось создать такой комплекс?

Артур Фатыхов:

— ЖК «Панорама» набрал в начале 2000-х 18 баллов. А ЖК «Вишневый сад» — уже 22. И это по независимым оценкам.

— Легко просчитать, что себестоимость элитного должна быть на порядок выше, чем в других классах жилья. По вашим оценкам, насколько она отличается в реалиях сегодняшнего рынка?

Гульсинэ Токарева:

— Можно слыть, а можно быть. Те, кто стремится строить на совесть, приближаясь к искомым 24 критериям, вкладывае
т существенно больше и на проект, и на строительство. Потому что каждый из этих критериев чрезвычайно капиталоемкий: и парковки, и лифты, и централизованное кондиционирование и т. п. — все стоит немалых денег. Некоторые застройщики считают, что можно ничего этого не делать, а выиграть за счет лепнины на фасадах. Это, по их мнению, обеспечит соответствие дома заманчивому образу элитно-гламурного жилья, бытующего в обществе. Очень часто потребители попадаются на эту удочку, к сожалению, в силу своей неопытности и неразборчивости. Посмотрите на работы ведущих архитекторов мира: чистые и отточенные линии, гармоничные пропорции, идеальное соотношение цена-качество. Ничего лишнего. Гламур, дворцовость — красивый фантик, внутри которого часто пустота.

Артур Фатыхов:

— Если говорить о действительно элитном жилье, то его себестоимость будет не менее, чем на 40% выше среднерыночной. Потому что керамический кирпич дороже, чем силикатный или пенобетонные блоки. Деревянные оконные рамы — чем пластиковые. И прочее. Отличается и сам подход к организации строительного производства. Элитность предполагает идеальное качество строительства, а это совсем другая стоимость трудовых ресурсов и строительного контроля. Важно понимать, что будущая себестоимость закладывается еще на стадии разработки концепции и проектирования, т. е. в голове архитектора. За счет грамотных планировочных решений, функциональной организации, применения современных технологий и материалов можно достичь существенной экономии и, соответственно, наоборот. Также на себестоимость в значительной степени влияют сроки строительства и доля и стоимость заемных средств. Резюмируя, замечу, что при неверном экономическом расчете даже обычный дом экономкласса может стоить застройщику тех же денег, что и элитный.

Казанцы не отличают качественное жилье от дорогого

Покупая престижное жилье, человек не просто меняет место жительства. Он вкладывает средства в квартиру, которая несколько лет будет отвечать новейшим тенденциям в области домостроения. Поэтому архитекторы и девелоперы должны учитывать развитие рынка и современных тенденций минимум на 8−10 лет вперед, считают топ-менеджеры компании «Ас-Ком».

— Насколько широк круг потенциальных покупателей дорогого жилья в Казани?

Гульсинэ Токарева:

— Один человек может менять квартиры каждые 5 лет по мере формирования новых потребностей и роста благосостояния. Наблюдается своеобразный «дуализм» в приобретении жилья: запрашивается качественная квартира в городе и не менее качественный загородный дом. В структуру покупателей входят и приезжие, и инвесторы, которые просто хотят выгодно вложить деньги.

Артур Фатыхов:

— Отмечу два момента. Первое — как ни странно это прозвучит, не все те, кто имеют много денег, стремятся купить элитную квартиру. Некоторые просто строят собственные особняки в городе и за его пределами. И второе — не все умеют отличать качественное и комфортное жилье от просто дорогого.

— Вы говорите об инвестиционном спросе, а можете сказать, каков в среднем прирост стоимости элитного жилья?

Артур Фатыхов:

— Во все времена и в любой экономической ситуации приобретение недвижимости рассматривается как одна из самых надежных альтернатив вложения и сохранения свободных денежных средств, поскольку недвижимость всегда в цене, тем более качественная. Но на рынке элитного жилья дело даже не в приросте цены. Конечно, его не покупают с целью перепродажи, да и цены на элитное жилье редко отличаются на начальной и завершающей стадии строительства, как в других сегментах. Это скорее некое вложение в будущее свое и своих детей, определенный статус. Хотя, стоит заметить, когда мы строили «Панораму», продавали квадратный метр от 15 тыс. рублей, а сегодня на вторичном рынке квартиры в этом комплексе продаются по 70 тыс. за квадрат. Рост стоимости более чем ощутимый.

Мне кажется немного странным такой рост. Когда ЖК «Панорама» строилась, это был единственный комплекс в этом микрорайоне, первая береговая линия. А сейчас вокруг все застроено другими комплексами, такое тесное соседство должно было негативно сказаться на цене, разве не так?

Гульсинэ Токарева:

— Во-первых, квартиры комплекса «Панорама» разошлись еще тогда, когда вокруг никакой застройк
и не было. Первый дом мы сдали в 2003 г., второй — в 2004 г., а третий — в 2005 г. В частности, ЖК «Берег», который объективно многое заимствовал из нашей концепции жилого комплекса и архитектуры (разработчики — наши бывшие сотрудники), появился рядом с «Панорамой» только в 2005—2006 гг. А во-вторых, цена на квартиры в нашем комплексе объективно только растет, и спрос на вторичном рынке на квартиры активен все эти годы.

Не место красит жилой комплакс

Когда компания «Ас-Ком» начинала строительство своего первого комплекса на набережной Казанки — «Панорамы», — место было пустынным и непривлекательным: болотистая почва, комары, отсутствие транспортных узлов и инфраструктуры. И лишь немного поодаль одиноко стоял красно-белый «афганский» дом". «Мы профессионально оценивали эту территорию совсем иначе — видели высокий потенциал и перспективную значимость прибрежных территорий, которые во всех странах мира ценятся чрезвычайно высоко», — вспоминает Гульсинэ Токарева.

— В какой части города, по вашей оценке, предпочитает жить нынешняя элита? Где самые модные места?

Гульсинэ Токарева:

— Конечно, привлекательность зоны исторического центра не ослабевает: высокая доступность, что позволяет избежать транспортной усталости, насыщенная культурная и социальная инфраструктура, плюс — аура традиционного престижа. Однако, центр центру рознь — очень важно конкретное местоположение и окружение дома. Ведь тихие улочки в районе улиц Муштари, Айвазовского не сравнить с активностью и шумом улиц Баумана или Татарстан.

Развитие города циклично: с уплотнением и перегруженностью центра появляются предложения качественных домов на периферии. И «элита» устремляется туда — например, на берега Казанки. С исчерпанием резервов экологичных территорий — взоры вновь устремляются в центр и т. д.

Некоторые застройщики сегодня предпринимают попытки совместить жилье среднего класса и дома повышенной комфортности в рамках одного комплекса. Такое решение, на ваш взгляд, может быть удачным?

Артур Фатыхов:

— Истинно элитное жилье сочетать с другими категориями в рамках одного комплекса практически невозможно. Что бы мы ни говорили, одним из основных критериев элитного жилья является месторасположение и окружение, и земельные участки под элитное жилье стоят значительно дороже, возводить на них экономкласс экономически нецелесообразно. Помимо этого, жилье различного класса требует совершенно различной инфраструктуры. Да и с точки зрения маркетинга, требуются разные подходы к продвижению товара на рынке.

— А вы отдавали продажи своих квартир на аутсорсинг риэлторам?

Гульсинэ Токарева:

— Практически никогда. Более того, первый дом «Панорамы» мы продавали почти без размещения рекламы. 1/3 комплекса была распродана по так называемому «сарафанному радио». А первый покупатель пришел потому, что ему понравилась культура нашего строительного забора. Покупатель оценил системность нашего подхода — то, что для нас нет мелочей.

Артур Фатыхов:

— Через сторонних риэлторов никогда не продавали. У нас всегда работал по реализации либо свой отдел продаж, либо свое агентство недвижимости. Элитное жилье нужно уметь продавать и нести ответственность даже в период его эксплуатации. Наши клиенты могут обратится к нам по любому вопросу даже через несколько лет после приобретения жилья, и мы нацелены на своевременное и качественное удовлетворение их запросов.

«Псевдоэлитное» жилье перестанет пользоваться спросом

Рынок дорогого казанского жилья продолжает развитие в новых направлениях. Планируется строительство еще более благоустроенных комплексов, а также реконструкция старинных особняков в центре города. Все эти варианты, вероятно, имеют шансы на развитие и найдут спрос, считают в «Ас-Коме». От чего точно рынок будет избавляться, так это от псевдоэлитарности.

— Каким станет элитное жилье в перспективе десяти лет?

Гульсинэ Токарева:

— Думаю, что оно будет называться иначе, термин «элитное» дискредитировал себя гламуром. Однако если под элитным мы подразумеваем жилье высокого качества, которое задает высокую планку, до которой постепенно подтягивается весь рынок жилья, — такое жилье, без
условно, будет строиться. Установится баланс между внутренним содержанием и внешней оболочкой объектов.

Думаю, что казанский рынок элитного жилья пройдет успешно через эти детские болезни роста, накопит опыта. Рано или поздно произойдет узаконение объективных критериев качества, что оздоровит рынок и упорядочит конкуренцию. И именно тогда будут созданы лучшие образцы нового качественного жилья, потому что сам продукт рынка жилья и правила игры станут «прозрачными».

Как будет меняться архитектура жилья для элиты?

Гульсинэ Токарева:

— Если вы спрашиваете о стилях, то востребованы будут, разумеется, разные в силу социальной и культурной неоднородности общества. Но архитектура будет в большей мере выражать дух времени. У каждой эпохи, поколения свое ощущение гармонии, своя энергетика. Старые энергии отступят, придут новые. Большую часть рынка займет настоящая архитектура, как это и происходит повсеместно в мире, в развитых странах.

Что касается территорий, то качественное жилье всегда будет занимать наиболее комфортабельные места в зависимости от эволюции всей городской среды. По-видимому, стереотип одновременного владения «квартира — загородный дом» сохранится в силу специфики нашего менталитета, но доля таких потребителей, вероятно, снизится. Займет свою нишу арендное жилье, изменив структуру рынка и, вероятно, немного снизив рыночные цены, о чем свидетельствует европейский опыт.

— Но это же невыгодно застройщикам — срок окупаемости в разы возрастает?

Гульсинэ Токарева:

— Это пока не выгодно. Но рынок насыщается. Пропорции между долями собственников и арендаторов изменятся. У нас тоже будет профицит. Почему нет?

— Недавно один из казанских девелоперов на бизнес-форуме «Будущее города. Казань 2020» заявил о проекте реконструкции частных особняков в центре города. Учитывая эксклюзивность и уникальность предложения, может ли такое жилье стать элитным?

Гульсинэ Токарева:

— Проблема реконструирования исторической застройки давно назрела. Дело доходит до того, что стены зданий иногда рушатся под тяжестью мемориальных досок. Это быль. Другой вопрос: будет ли это жилье соответствовать лучшим стандартам качества? Задача сложная, но решаемая. Нужно обратиться к опыту европейских стран, которые берегут уникальный архитектурный образ городской среды и активно преобразуют внутреннее пространство объектов.

Элитное жилье — это своеобразная планка реально достижимого качества в данных экономических условиях, в данном социальном и культурном контексте, и в этом смысле элитное жилье — необходимый элемент структуры рынка недвижимости, «локомотив» его эволюции и «полигон» отработки новых стандартов организации жилья, новых стандартов комфорта.

Деловой квартал-Казань