— Вопросы собственности — это то, ради чего россияне готовы не поступиться принципами и перегрызть глотку врагу. Но у нас в стране главным врагом собственника часто становится государство. Почему так?

— Я уверен и международная статистика это подтверждает, что если в стране 5−10\% населения — собственники малого и среднего бизнеса, то эта страна будет жить богато. Но ошибка думать, что в других странах вести бизнес намного легче. В той же Америке постоянно идет непрерывный процесс создания новых предприятий и их разорения. Однако разница в том, что правила игры не меняются от президента до президента, в отличие от России. Но ведь к этому надо еще прийти! Вон, в Англии демократия 200 лет развивалась, а мы за 20 хотим?

Действительно, чтобы работали демократические принципы, нужна собственность, потому что это единственное, что человек будет защищать. А в России уже очень давно не было частной собственности, к примеру, на землю. После отмены крепостного права было общинное землевладение, и люди насмерть лупились на меже, разрешая конфликтные ситуации. И был кругооборот земли в общине: тебе надел для покоса на заливных лугах, тебе — в лесу, тебе — в овраге, тебе — в болоте. А на другой год обмен, и все по-честному. А тут как делить? Да, законодательно прописаны механизмы, они есть. А фактически земли в частную собственность выделено ничтожно мало, потому что общество не допускает «несправедливости».

— Главная собственность для большинства россиян — это жилье, а не земля под ним.

— Приватизация жилья прошла очень просто и понятно для большинства людей. Но по большому счету, на что человек имеет право собственности? На воздух между стенками? Потому что если стена несущая, для того чтобы забить в нее гвоздь и повесить картину, необходимо решение общего собрания дома.

— А, так это вы написали Жилищный кодекс? Давно хотела с вами увидеться! Вы когда-нибудь пробовали использовать его на практике? Выступить, к примеру, инициатором общего собрания в своем доме? Ну и каково? Удобно?

— Глазами на меня сверкать не надо (улыбается). Я соавтором Жилищного кодекса был, а не единолично его писал. В общих собраниях участвую, способ управления в доме мы выбирали, товарищество собственников жилья у нас. Самый лучший способ, я считаю. Сам, правда, ни разу не выступал инициатором общего собрания, но знаю, что это чрезвычайно тяжело. Но ведь всегда законы пишутся под идеальную жизнь.

— Хотели как лучше, а получилось как всегда? Ну и на кой ляд такие законы?

— Да их просто не подделаешь под текущую ситуацию. Очень большая проблема Жилищного кодекса в том, что никто не заинтересован в том, чтобы наш собственник был образованным. Муниципалитетам и управляющим компаниям категорически невыгодно чтобы собственник был шибко умным и начал своим добром эффективно управлять. Власть и коммунальный бизнес живут счастливо только при условии, что собственник жилья — дойная корова и платит, сколько скажут, а тарифы — средство политической манипуляции электоратом.

Честно говоря, когда мы писали Жилищный кодекс, не до конца понимали и предвидели некоторые вопросы, поэтому и не смоли предусмотреть этого в законе. Главное, чего мы добивались — честно сказать правду людям, десятки лет стоящим в очереди на жилье, что бесплатного жилья больше не будет. Мы это сделали. Закон тут же обозвали антинародным, хотя в нем собственникам даны не только обязанности, но и почти неограниченные права. Просто поколение собственников, которое сможет этими правами пользоваться, еще не «воспиталось».

А все предвидеть невозможно, не зря же в этот закон регулярно вносятся поправки. Вот свежий пример, сейчас прорабатываем эту коллизию. Муниципальная квартира, в ней живет мать-старушка с сыном. У него когда-то была своя квартира, он ее давно приватизировал и продал, а деньги пропил. Вернулся к маме, и та его прописала. Теперь хочет приватизировать квартиру, а сын не дает согласия на приватизацию.

— Так ему же больше не положено, он же свое право на приватизацию уже однажды реализовал?

— А в наших законах не учтена такая коллизия, все равно требуется согласие либо отказ от приватизации от всех прописанных. Учитывая, что Жилищный кодекс действует уже шесть лет, есть определенная судебная практика. Я считаю, что этот закон работает.

Ошибка была в другом — в самой приватизации квартир. Люди еще ментально не созрели, чтобы стать собственниками. И теперь мы получили монстра, которого трудно победить. В любом многоквартирном доме есть три вида собственников: муниципалитет, физические и юридические лица. И как им между собой договариваться?

— Договориться можно, только найдя единый «образ врага». К примеру, я как журналист пять лет писала о правах собственников в плане проведения общих собраний в теории. Но пока управляющие компании при поддержке муниципальной власти в два раза не повысили стоимость обслуживания, собственники и не чесались. А когда клюнул жареный петух, прекрасно договорились между собой, появился опыт. По вашему мнению, какой собственник более эффективный: тот, кто получил квартиру «на халяву» в результате приватизации или по наследству или тот, кто купил на свои деньги или сложил голову на плахе ипотеки?

— А вот этого ни в одном законе не написано. Мы можем только «по понятиям» рассуждать. Я в этом году побывал на десятках собраниях собственников в Удмуртии, хотел посмотреть, как работают старшие по домам. А в прошлом году объездил с той же целью 24 региона. Основных вопросов повестки дня таких собраний три. Первое — попадание в программу капитальных ремонтов. Второе — смена плохо работающей управляющей компании. И третье — разборки между жильцами и все отношения, связанные с благоустройством двора.

— То есть вопросы относительно выбора способа управления домами, по сути, за шесть лет уже решены?

— В некоторых регионах интересные вещи получаются, там категорически не хотят создавать ТСЖ, хотя это, на мой взгляд, единственный способ управления, когда собственники платят за услуги не как дойные коровы, а по факту. Я понимаю, что если товарищество собственников жилья создано только в одном доме, выживать трудно. Значит надо объединяться в ассоциации и вскладчину заказывать услуги финансистов, юристов и других профессионалов.

— То есть вы согласны с мнением многих, что управляющие компании кроме роста тарифов мало что могут предложить?

— Управляющей компанией может себя назвать и восемнадцатилетний второгодник, который купил две банки краски, покрасил подъезд и предлагает договор, мол, платите мне, я вас обслуживаю. И никто ничего не проверяет. Хорошо если раз в год компания отчитается перед собственником. Но, как правило, набрав денег с жильцов, подобные компании тихо исчезают с рынка. А деньги где? В Караганде!

Уважающим себя управляющим компаниям, которые не хотят, чтобы о них думали подобным образом, надо объединяться в саморегулируемые организации. Это эквивалент знака качества. Тогда и мера ответственности будет измеряться не десятью тысячами рублей уставного капитала, и репутация будет стоить гораздо дороже. Потому что наступит коллективная ответственность за счет фонда, который должен формироваться из собственной прибыли, а не путем примитивного повышения тарифов.

— И вы всерьез верите, что управляющие компании с радостью начнут обниматься и брататься, да и еще и деньги из прибыли швырять в общий котел?

— Я это точно знаю. Это ведь идет снизу, а не насаждается сверху. Когда я был инициатором этого проекта в разгар кризиса, он шел именно снизу. Я просто использовал известный закон диалектического материализма: переход количества в качество. Когда количество сигналов с мест легло на закон о саморегулируемых организациях, появилась мысль, а почему бы не попробовать это дело с управляющими компаниями? Обязаловки же нет! И нам удалось за полтора года создать хороший костяк: в Росреестре зарегистрировано 69 саморегулируемых организаций в сфере управления недвижимостью.

Люди пришли на этот рынок, руководствуясь не принципом «куснуть и отскочить». Он ведь не очень богатый, это не нефть качать. Рынок жилищно-коммунальных услуг по последним данным Минрегионразвития составляет порядка 3 трлн. рублей, работает на нем 2 млн. человек. Это немало. Конечно, рентабельность там не зашкаливает, однако рынок этот постоянный, всесезонный и жизненно необходимый. Не в землянках живем. Это тот бизнес, который можно детям по наследству передать, а то ведь нефтяных скважин на всех не хватит. И это практически единственный рынок, который государство просто бросило, а люди подобрали и сделали бизнес.

Уверен, со временем в Жилищном кодексе все станет на свои места. Обратной дороги нет. Не будет так, что кто-то скупит все дома и станет единоличным собственником. Другое дело, что пора уже прекращать бесплатную приватизацию.

— А разве государству это не выгодно — стопроцентно возложить все расходы на жилье на плечи собственников?

— Бесплатная приватизация мешает созданию муниципального жилого фонда. А стопроцентной приватизации все равно не будет. И ни в одной стране нет. Есть люди, живущие за чертой бедности, они могут получить жилье или по договору социального найма. Даже на богатом западе все равно есть прослойка общества, которая живет в коммунальных квартирах.

— Кстати о коммунальных квартирах. Жилищный кодекс сделал все, чтобы от них избавиться, но вопросы собственности стоят ребром: муж с женой развелись, квартира в долях, на каждой комнате по замку — вот и коммуналка.

— А я о чем? И руководство страны о том же! Надо увеличивать объемы строительства. Для насыщения рынка жилья надо сдавать по меньшей мере 120 млн. квадратных метров в год. Когда рынок будет насыщен, цены на квадратный метр должны пойти вниз.

— В своем прошлом интервью Bankir.Ru, взятое в разгар кризиса, когда даже мечтать было вредно для нервной системы, вы прогнозировали, что если государственные банки снизят ставки по ипотеке, то и весь банковский рынок до них подтянется. Сбылось?

— Строительство более-менее поддержали в кризис государственные программы, когда покупали квартиры ветеранам, военным. И в принципе застройщики укладывались в заданную цену квадратного метра. Требования по госпрограммам местным становятся мягче. И рынок начинает понимать, что у него есть гарантированный спрос — можно строить.

С моей стороны, конечно, будет нахальством заявлять, что я это первый когда-то там сказал. Но когда цифры процентной ставки в 6−8\% появляются в риторике первых лиц государства, банки поневоле начинают задумываться. Еще недавно, к примеру, никто не думал, что можно пенсионные деньги трогать, еще какие-то длинные ресурсы привлекать, а сейчас уже об этом идет рабочий разговор.

Сегодня на меня как на одного из авторов закона о жилищно-накопительных кооперативах очень давят из Белгородской области. Там получилась очень счастливая вещь: руководитель строительной компании — порядочный человек с кристальной репутацией, и ему верят люди. Он вокруг себя создал несколько ЖСК и ЖНК, и на деньги, собранные с населения, реализует свои построенные квартиры. У него в кооперативах более 1600 человек, и квартиры кончились, так он стал покупать квартиры у других подрядчиков, свои не успевает строить. Вот так можно обеспечить реальный спрос, только подавай ипотеку!

— Ключевое слово в вашем рассказе — человек порядочный…

— Это да. Это проблема. Но все равно, механизмы, позволяющие увеличить число тех россиян, кому будет доступен ипотечный кредит, есть. И можно сделать так, что ипотеку сможет себе позволить 30−40\% трудоспособного населения.

— Да ладно вам сказки рассказывать! Сейчас по данным Национального агентства финансовых исследований только 7\% людей могут себе это позволить, а вы почти о половине страны говорите.

— Думаю, что все же 9\%. А вы могли бы упрекнуть меня в фантазерстве, если бы я сказал 60\%.

— Но ведь дело не в том, какова процентная ставка по ипотеке, а в том, сколько стоит квадратный метр.

— Москву я бы не трогал как показатель вообще, потому что здесь на покупку жилья идут коррупционные деньги. Причем, заметим, не местные, а именно региональные, когда у себя дома обнародовать покупку стесняются. И цены взвинтили именно такие покупатели, особенно если учесть, что половина жилья скуплена ими в инвестиционных целях. Но пока мы не выйдем на нормальные метры по количеству, невозможно будет гнаться за качеством, а тем более, за ценой.

А в Москве даже в кризис не падали цены. Во-первых, Лужков дал установку, а во-вторых, риэлторы просто придерживали квартиры. Потому что лучше уменьшить текущую рентабельность, зато пересидеть кризис без глобальных потерь. Исследования показывают, что наполовину в новом жилье участвуют риэлторские фирмы, которые скупили квартиры на стадии котлована, а потом перепродают.

— То есть, вы думаете, что чем больше будут строить, тем меньше будет ставка по ипотеке? Было же наоборот.

— Первое — ниже инфляции ставки по ипотеке не упадут. Второе — люди попрятали деньги на депозиты, а их надо вливать в том числе и в строящуюся недвижимость. Сегодня на счетах у домохозяйств больше 10 трлн. рублей, это, по сути, хороший бюджет, о котором застройщики мечтают. Извините, конечно, но у банкиров сегодня чрезмерные аппетиты. Деньги есть, а вкладывать их вроде бы и некуда. А жилье — это все-таки реальный залог, под который можно кредитовать с меньшими рисками. Правда, параллельно должна увеличиваться зарплата и покупательский спрос.

Ведь все в жизни взаимосвязано с квадратным метром жилья. Он тащит за собой все сопутствующие отрасли: производство строительных материалов, мебели. В новую квартиру нужны миски, кастрюли и фикус в кадке. Квадратный метр обеспечивает работу всем. На одно рабочее место в строительстве приходится девять рабочих мест в сопутствующих отраслях. Я это еще восемь лет назад говорил, когда шел на выборы: как в Америке экономику вывез автомобиль, у нас вывезет квадратный метр жилья. Вся российская промышленность пляшет от этой печки. Так кредитуйте!

— Красиво излагаете. Следуя вашей логике, это пусковой крючок для хорошей жизни всей страны.

— Вот именно! Есть ведь два способа ведения бизнеса — брать оборотом или любой ценой искать дурака, который купит один раз, зато дорого. Другое дело, что среднестатистический россиянин не станет заниматься бизнесом, если рентабельность будет меньше ста процентов, хотя весь Запад пашет на 7−9\% рентабельности поколениями. Расскажу историю. Пришел я как-то в Финляндии в магазин, у меня оставалось чуть больше 200 финских марок, я решил купить костюм за 160. А продавец спросил, сколько у меня есть денег, и предложил два за 230. Ну ладно, думаю, отличная сделка. Так он и на этом не успокоился, пока не продал мне… три костюма за 250 марок!

Они привыкли зарабатывать объемами. А наши устраивают псевдораспродажи, сначала задрав в два раза цены. У меня племянник живет в Америке, и я как-то у него поинтересовался, сколько стоит там прожить месяц. Он говорит — 100 долларов хватит, если бегать по распродажам.

— Всю жизнь тратить на вырезание купонов на скидку из газет… Как скучно…

— А у них образ жизни такой — зачем же переплачивать? Магазинов сотни, и где-то все равно будет распродажа.

— То есть это и есть кредо эффективного собственника — никогда не переплачивать?

— В начале перестройки меня поразила статья в «Известиях», учительница написала. Всю жизнь наша страна гордилась своей системой образования, и мы называли американцев тупыми. Но все время удивлялись, почему же мы так плохо живем, раз такие умные. И вот эта учительница поняла почему. Ее дочь-пятиклассникца поехала в Америку по программе обмена учениками. В нашей школе решали задачи про бассейн с трубами, мол, в одну втекает, а в другую вытекает, сколько осталось воды? А они решали такое: вот миллион долларов, составь бизнес-план и заработай десять миллионов. Там эффективных собственников учат в школе.

Инна Рукосуева
Bankir.Ru