Круглый стол, организованный полномочным представительством Гильдии управляющих и девелоперов в РТ- ОАО «УК «Идея Капитал», состоялся 20 мая в технополисе «Химрад». В мероприятии участвовали 50 экспертов, руководителей объектов офисной и торговой недвижимости, инвесторов, девелоперов, банков. Медиа-партнером мероприятия выступил Деловой центр РТ — интернет-портал TatCenter.ru.

Во главу круглого стола был вынесен главный вопрос — как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в Казани. Первым слово взяли хозяева и рассказали о деятельности Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Казани. Гильдия, как было ясно из рассказа вице-президента ГУД Александра Гришина, гильдия консолидирует и систематизирует рынок коммерческой недвижимости. ГУД реализует такие проекты как «Топ-100 торговых центров России», а также сертифицируют офисные центры.

Сейчас в Казани сертифицировано 26 офисных центров, из них три объекта имеют класс А, три объекта класс В+, тринадцать объектов класс В, семь объектов класс С и один объект без класса.

Для рейтинга «Топ-100 лучших Торговых центров России» отобрано 11 объектов из Казани. Какие из них войдут в Топ-100, будет объявлено в сентябре 2011 года на международной выставке Pro Estate в Санкт-Петербурге. Участники круглого стола поддержали и сертификацию бизнес-центров и создание рейтинга «Топ-100 лучших Торговых центров России».

Инвесторов пугают высокие риски

Другой важный вопрос, который был озвучен в ходе круглого стола, звучал так: Хотим ли мы привлекать инвесторов? Проблема не только в том, что мы хотим, чтобы они приехали, сколько в том, что нам не всегда интересно работать с ними на их условиях. Часто иностранные инвесторы просят большой дисконт. А некоторые хотят «на зеркальце обменять полстраны».

Айрат Кавеев, глава представительства компании «Ernst&Young» в Татарстане объяснил такое поведение инвесторов:

— Иностранные инвесторы видят в России как во всех развивающихся странах высокую степень риска, а значит, ожидают высокую доходность. Но в каких-то сегментах Россия уже не развивающаяся страна, и она не может дать высокую степень доходности, но риски при этом сохраняются высокие.

Тут все участники круглого стола вспомнили повышение налоговых ставок на землю почти в два раза, которое произошло в начале этого года. Для представителей местного бизнес-сообщества такое повышение было неприятным, но не катастрофичным, для иностранных инвесторов оно просто не вписывалось в бизнес-план. А потенциальных инвесторов такая непредсказуемость в расчетах по окупаемости объектов просто отпугнула.

В Татарстане самые выгодные условия для бизнеса

Как рассказал Айрат Кавеев, в ходе опроса основными барьерами для бизнеса в Татарстане были названы высокие ставки налогообложения, недостаточность подготовки сотрудников и затрудненный доступ к финансированию. Опрос прошел в рамках исследования «Измерение условий ведения бизнеса в российских регионах» в августе-ноябре 2010 года, в ходе него опрашивалось тысяча предпринимателей из 100 регионов России. Интересно, что высокая ставка налогообложения была названа фактором номер один затрудняющим развитие бизнеса практически во всех регионах России. А вот такой фактор как политическая нестабильность — только в Татарстане набрал 0 баллов.

В Татарстане, отметил в своем выступлении Айрат Кавеев, все барьеры для ведения бизнеса существенно ниже, чем в других регионах со схожей доходностью (это Пермский край, Ростовская область, Санкт-Петербург и Москва), а также ниже, чем в странах с идентичным среднедушевым доходом — Бразилии, Габоне, Казахстане, Румынии, Турции. Несомненно, то, что в Татарстане самые низкие барьеры по входу в бизнес — это очень большой плюс для привлечения инвестиций.

Но инвесторам выгодно вкладывать деньги в Москву

Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «Praedium» уверен, что инвестор не придет в Казань, потому что в Москве можно построить объект коммерческой недвижимости за те же деньги, но при этом получить гораздо больший доход от сдачи в аренду.

Дмитрий Волков:

— В Москве стабилизация рынка недвижимости наступила в 2009 году, а в 2010 году уже был рост ставок. По последним данным в сегменте «офисная недвижимость» по сравнению с серединой 2010 года произошел рост 20−25%. В регионах тенденции идут с запозданием, сейчас уже нет демпинга и торга, и даже есть небольшой рост 5−10% в зависимости от города. Мы исследовали предпочтения консервативных инвесторов — им выгоднее вкладывать средства в уже построенные объекты торговой и офисной недвижимости в Москве. Поэтому по объемам ввода качественных офисных помещений все регионы тонут по сравнению с Москвой, но в Москве объемы со временем падают, а в регионах — растут.

В Казани одна из самых низких базовых арендных ставок, при этом стоимость строительства не в два раза ниже, чем в Москве. Отсюда и простая арифметика — инвестору выгоднее построить объект в Москве и сдавать его по высокой стоимости, нежели за такие же деньги построить объект в Казани и получать с него меньше прибыли. Офисный девелопмент в регионах для инвесторов сомнителен.

Москвичу Дмитрию Волкову тут же возразили участники круглого стола, что себестоимость строительства в Казани в 3−4 раза дешевле, чем в Москве и офис класса В можно построить по 36 тысяч рублей за кв.м. На что Дмитрий Волков ответил, что может построить в Москве и за 1000 долларов за кв.м., а то что 50% от стоимости составляет согласование не более чем миф, важно кто строит — подчеркнул эксперт.

Рынок коммерческой недвижимости: закрытость выгоднее открытости?

С телемоста из Нижнего Новгорода вышла на связь Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам «Cushman & Wakefield». Она заявила, что рынок коммерческой недвижимости крайне закрыт и пояснила, какое количество информации ей предстоит узнать при анализе рынка:

— Для того, чтобы обладать информацией о текущем состоянии рынка необходимо знать следующие показатели. Это общий объем помещений (кв.м.), средний уровень ставок, процент свободных площадей (срок экспозиции), спрос, стоимость строительства 1 кв.м., стоимость содержания здания. Имея эту информацию можно что-то сказать.

Чтобы получить эту информацию о рынке необходимо узнать все эти критерии о каждом здании. Но вот тут начинается все самое сложное.

«Часто инвесторы сами не знают, например, стоимость строительства здания, арендные платежи везде считаются по разному (где-то включаются коммунальные платежи, где-то нет), многие собственники зданий не ведут статистику по спросу и не могут сказать какие этажи (блоки) пользуются большей популярностью и сколько стоят в экспозиции. В некоторых случаях информация вообще является закрытой. Я призываю всех собственников и инвесторов коммерческой недвижимости делать эту информацию открытой, доступной и обновляемой и публиковать на своем сайте. Какая есть проблема, чтобы сделать эту базовую информацию открытой? В чем секрет этих базовых показателей?» — обратилась ко всем присутствующим с телеэкрана Елена Стрюкова.

Но собравшиеся были не настроены делиться информацией:

— Аналитиков мы видим сразу, это только они интересуются общей площадью здания. Обычному арендатору важно лишь наличие квадратных метров, которые он хочет арендовать. Поэтому маловероятно, что вы там что-то соберете, — заявили в зале.

Другой выступающий был с ним единодушен:

— На кризисном и растущем рынке прозрачность не нужна. Например, есть ряд арендаторов, которые сидят в моем здании по высокой ставке, и предположим, настал кризис, чтобы привлечь других я вынужден снижать ставку. Если я опубликую информацию, что я снизил ставку, то они придут ко мне и начнут требовать снижения. И что мне с этим делать?

Елена Стрюкова рассказала, что информационная закрытость может негативно сказаться и на развитии рынка недвижимости:

— В 2004—2006 годах очень активно обсуждалось, что в Казани уровень насыщенности информационными центрами самый высокий по всей России. В результате многие проекты в сфере торговой недвижимости приостановились, и некоторые инвесторы и ритейлеры не вышли на местный рынок. Мы получили более чем пятилетнюю отсрочку. Сейчас по прошествии некоторого времени, мы проанализировали цифры, по итогам которых делались выводы о пресыщенн
ости рынка коммерческими площадями, и удивились — это была большая манипуляция, в эти цифры было включено все, вплоть до ларьков.

Александр Гришин:

— Иногда на рынке необходима закрытость, иногда открытость. Хороший собственник умеет зарабатывать как на закрытом, так и на открытом рынке. Вот, например, в Америке — арендатор заключил с собственником здания долгосрочный контракт на пять лет — и расторгнуть его не возможно. А в России как? Даже если контракт заключен на десять лет — попробуй, удержи арендатора. Пока у нас рынок арендатора.

Рынок коммерческой недвижимости будет прирастать заведениями фаст-фуда и объектами премиум-класса

Дамир Хамитов, руководитель департамента по аренде компании «Миллениум Зилант-Сити» рассказал, как вел себя стрит-ритейл во время кризиса и обозначил основные точки роста рынка коммерческой недвижимости:

— В период кризиса активизировались операторы, предлагающие товары эконом-класса. После кризиса произошло быстрое восстановление, приход новых игроков на рынок. Сейчас влияет на рынок стрит-ритейла спрос и новые модели потребления. Разграничиваются группы эконом-класса, среднего класса и премиум-сегмента. Эконом-класс покупает чаще всего в магазинах шаговой доступности, средний класс — в торговых центрах. Для премиума ниша практически не занята.

Банкиры готовы кредитовать объекты коммерческой недвижимости

На круглом столе выступили и банкиры — Гузель Айманова, представитель «Банка Татарстан» ОАО «Сбербанка России» и Ольга Образцова, представитель ОАО «Газпромбанка» рассказали о программах кредитования объектов и проектов коммерческой недвижимости. Были подробно презентованы программы кредитования и условия получения кредита. «Все настолько хорошо, что даже страшно», — отметил один из участников круглого стола. Интерес банкиров к привлечению девелоперов к кредитованию на объекты коммерческой недвижимости (даже на нулевом цикле!) свидетельствует об одном — банки поверили в инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости и готовы финансировать возведение и приобретение новых объектов. А значит, готовы способствовать развитию рынка коммерческой недвижимости.

В завершение Круглого стола представители ЗАО «Эр-Телеком Холдинг» (филиал в г. Казани), выступившего на мероприятии в качестве Генерального партнера, обратили внимание участников на такой существенный фактор в ведении бизнеса, как телекоммуникационная связь. «С приходом новых технологий главные тенденции рынка изменились. К основному комплексу услуг (склад, подъездные пути, парковка) прибавилась еще одна — качественная связь. Клиенты, придя на переговоры, всегда смогут проконсультироваться с партнером, чтобы принять быстрое решение», — считает директор по корпоративному сектору ЗАО «Эр-Телеком Холдинг» Руслан Цыкин. Вниманию участников Круглого стола он представил новую программу «Бесплатный Wi-Fi», интересную, прежде всего, для клиентов офисных объектов.

Римма Халитова