Если ранее рынок недвижимости Казани подогревался различными госпрограммами по социальной ипотеке, жилью ветеранам и т. п., то в прошлом году ситуация изменилась. По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, жилье в Казани за десять месяцев 2010 г. подорожало на 7,2% — до 39,58 тыс. руб. за кв. м, и столица Татарстана вышла в лидеры роста цен на жилье в России. А за весь 2010 г. вторичная недвижимость в городе в среднем подорожала на 4565 руб. — с 35,66 до 40,23 руб. за кв. м. При этом с рынка коммерческой недвижимости уже давно не было хороших новостей.

Арендатор начинает и выигрывает?

Рынок коммерческой недвижимости в Казани пока еще не восстановился — показателей 2007 г. достичь пока не удалось.

«Многие арендодатели сегодня остаются на тех ставках аренды, которые арендаторам удалось добиться путем переговоров в кризис», — отмечает коммерческий директор УК «Идея Капитал» Андрей Гируцкий. Хотя спрос, по его мнению, постепенно оживляется. ««Надо разделить недвижимость на сегменты, — добавляет руководитель Казанского юридического центра Джаудат Латыпов. — На мой взгляд, стрит-ритейл не то что не заметил кризиса, наоборот, спрос на качественные помещения на первой линии вырос — в кризис все захотели разместиться именно там».

По словам экспертов, до кризиса в Казани был рынок арендодателя.

Андрей Гируцкий:

— Шел рост арендных ставок, что влекло за собой строительство новых интересных объектов. Резкое падение спроса, уменьшение грузопотоков, снижение дохода арендодателей привело к снижению арендных ставок и к тому, что многие недостроенные объекты были заморожены до неопределенных времен.

«Действительно, многие компании свернули планы по развитию в Казани, приостановили работу. Но тут же мы увидели рост у их конкурентов. Менялись игроки, но большого падения спроса мы не заметили, — отмечает начальник отдела аренды девелоперской компании „Миллениум Зилант-Сити“ Дамир Хамитов. — Наоборот, в кризис многие игроки стали экспериментировать в стрит-ритейле, арендуя помещения с отдельным входом на первых этажах жилых домов. Были неопытные игроки, они активнее экспериментировали. Мы даже получали предложения построить для сети магазинов у дома несколько отдельно стоящих зданий во дворах жилых кварталов».

Стрит-ритейл доказал свою живучесть

До кризиса, в период бума торговых центров, рынок стрит-ритейла считался неперспективным. Но со временем участники отрасли увидели противоположную тенденцию — количество операций по вводу новых крупномасштабных объектов недвижимости практически сошло на нет, тогда как оборот помещений на первых этажах домов на первой линии не снижался.

Впрочем стоимость однокомнатной квартиры на первой линии на первом этаже жилого дома в проходном месте всегда превышала стоимость торговой недвижимости в любом торговом центре.

Андрей Гируцкий:

— Ключевое слово — проходное место. С развитием рынка торговой недвижимости изменились типовые торговые коридоры, по которым шел массовый поток людей. Большое смещение людей произошло в сторону торговых центров. Часть людей ушла с рынков в торговые центры. Некоторые стандартные потоки, которые были популярны 10−15 лет назад, такие как улица Московская, сошли на нет. Некогда популярная улица Баумана тоже переживает не лучший этап — отсюда рынок увела с собой молодежная тусовка, которая переместилась в ТРЦ «Кольцо».

Дамир Хамитов предлагает смотреть на эту проблему шире. «У нас уникальный город: из его центра в течение одного-двух лет выселили все население разом, и весь центр опустел. А теперь обратный билет в него по карману только небольшому кругу покупателей жилья. То есть центр Казани вскоре будет своеобразной резервацией состоятельных людей», — отмечает он. Со временем, по мнению Хамитова, Казань получит сверхпривлекательный район для инвесторов. «Как и во всем мире, люди будут торговать в подвалах центра, на первых, вторых этажах зданий и даже на козырьках подъездов», — добавляет он.

Другая ситуация в спальных районах города, где большая плотность населения. До кризиса спрос на такие помещения был волнообразным. Одними из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотово
й связи, затем это были игровые салоны, суши-бары. «Во время кризиса ничего не изменилось. Просто не было таких волн повышенного спроса, — поясняет Дамир Хамитов. — Перед кризисом сильно подогревали спрос аптеки, банки и финансовые компании, которые брали все более-менее подходящее по очень высоким ставкам». Сейчас, по его словам, волн по-прежнему нет, но цены уже вернулись на докризисный уровень.

Одним из крупнейших операторов торговой недвижимости в формате стрит-ритейла в Казани является компания «Миллениум Зилант-Сити». Поэтому вопрос участников дискуссионного клуба о средних ставках на аренду помещений адресован Дамиру Хамитову. «Цены на торговые площади, которые более-менее можно эксплуатировать, составляют от 500 руб. в месяц до бесконечности».

Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии подогревают слухи о том, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный кодекс, запрещающие перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «Флэт»:

— В настоящее время активно скупается жилье на первом этаже. Первая линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции застройки микрорайонов или изменений дорожной сети. Поэтому цены на такие квартиры выросли на 20−30% даже по сравнению с 2007 годом. Покупают их в основном инвесторы для последующей сдачи в аренду предпринимателям. К тому же чем меньше площадь помещения, тем более оно ликвидное.

Восстанавливается спрос на качественное предложение

Рынок качественной торговой недвижимости тоже постепенно восстанавливается. «Появилось очень большое предложение от операторов, есть желающие на большие форматы площадей, активно интересуются первыми-вторыми этажами торговых центров, — отмечает замгендиректора ИСК „Тандем“ Антон Семенов. — Примерно 15−20 западных торговых брендов готовы выйти в Казани уже сейчас. По мелкоформатным помещениям у нас есть не менее 200 арендаторов, готовых встать на них в любое время без потерь для арендодателей».

Ставки на аренду качественной торговой недвижимости в кризис тоже снижались или фиксировались для некоторых арендаторов, но теперь они начали расти. «Индексацию ставок в пределах инфляции арендаторы воспринимают нормально. Так же воспринимают депозиты и рост по эксплуатационным платежам. А посещаемость торговых центров восстановилась на уровень 2007−2008 гг.», — подчеркивает Семенов.

По его словам, сегодня многим очень интересен формат DIY (do it yourself — товары для стройки и ремонта). «Когда мы два года назад начинали строить комплекс для оператора этого формата, нам говорили, что мы не сможем найти для него оператора. Мы нашли, и теперь еще несколько компаний пишут нам письма с предложением пустить их на эти площади».

Офисные центры спасут парковки

Эксперты сошлись во мнении, что больше всего в кризис пострадал рынок офисной недвижимости. «Если рассматривать 2007 год или начало 2008-го, то на сегодняшний день спрос до значений того времени еще не восстановился, — отмечает Джаудат Латыпов. — Да, он растет. Если раньше, во время кризиса, арендаторы из больших помещений переезжали в малые, то теперь — обратная тенденция». Но ни по количеству сделок, ни по суммам, по его словам, рынок пока не на докризисном уровне.

С ним согласен Руслан Хабибрахманов:

— Сейчас на рынке офисной недвижимости еще не закончился рынок арендатора — компании могут выбрать, где им разместиться на выгодных условиях. А арендодатель должен подходить к этому вопросу гибко, чтобы не пустовали помещения.

Тем временем, по его словам, многие из невостребованных ранее площадей сегодня вновь начали пользоваться спросом и «заполняются на глазах».

По мнению экспертов, главной проблемой офисных зданий в центре Казани является отсутствие парковок. «Транспортная проблема губит центр. Это было и в период роста рынка. Тогда арендные ставки в офисных центрах в центре города падали со скоростью до 20% в год, а на окраине города росли», — отмечает Андрей Гируцкий. По его мнению, пример правильного решения и удачной реконцепции объекта — центр «Караван», который в прошлом году был преобразован из торгового в офисный. «Действительно, парковка — это очень большой плюс для офисного центра, неоспоримое конкурентное преимущество, — го ворит представитель торгово-офисного комплекса „Караван“ Анна Мурафа. — Проблема центра города — отсутствие достаточного количества парковочных мест. В ТОК „Караван“ эта проблема не стоит, так как мы располагаем отдельным паркингом на 150 машино-мест».

Сейчас времена у всех сложные

Айрат Тумакаев, генеральный директор группы компаний «Партнерз Девелопмент»:

— В 2009 г. средние ставки аренды в торговых центрах снизились на 15−20% и оставались практически на таком же уровне весь 2010 г. Мы ожидаем, что в 2011-м рост ставок может составить 7−12%. На сегодняшний день мы работаем более чем с 280 арендаторами в ТОЦ «Suvar Plaza» и ТРК «Сити Центр», под нашим крылом находятся также «Планета Фитнес», РК «Ривьера». Каждый день проделывается огромная работа для того, чтобы подойти к каждому партнеру индивидуально, учесть интересы и пожелания каждого. Если мы наблюдаем финансовые затруднения арендаторов в течение одного-двух месяцев, мы всегда стараемся идти навстречу: сейчас времена у всех сложные.

По торговым площадям в Казани за период с 2004 по 2009 гг. рынок увеличился в 1,5 раза и на середину 2010 г. составил около 1,150 млн кв. м, включая рынки. Увеличение фонда торговых помещений происходило за счет строительства крупных торговых объектов. При этом стоит отметить, что к качественным объектам можно отнести только 19 торговых и торгово-развлекательных центров, общая площадь которых меньше 450 тыс. кв. м. В Казани спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 г.

Офисный рынок ПФО пережил самое глубокое падение. В 2010 г. дела шли не лучшим образом. Сегодня в бизнес-центрах Казани остаются вакантными в среднем от 15 до 30% площадей.

По материалам журнала «Деловой Квартал. Казань»