Редакцию портала TatCenter.ru посетил представитель НП «Гильдия риэлторов РТ», владелец агентства недвижимости Андрей Савельев.

За последнее десятилетие вложения в жилую недвижимость Казани продемонстрировали доходность в 900\%. Рынок недвижимости, по оценкам Андрея Савельева, останется инвестиционно привлекательным, как минимум, на протяжении ближайших десяти лет. Способствовать этому будет целый ряд факторов, в числе которых низкий уровень обеспеченности жильем рядовых татарстанцев и ежегодный прирост населения Казани.

С читателями портала TatCenter.ru Андрей Савельев поделился любопытной статистикой казанского рынка жилой недвижимости, а также дал практические рекомендации, как действовать, если принято решение о покупке инвестиционной квартиры.

Цитаты Андрея Савельева:

— «Уверен, недвижимость останется инвестиционно привлекательной еще, как минимум, 10−15 лет»;

— «Аренда — это стабильный ежемесячный доход. Он не зависит ни от какого кризиса»;

— «Очень многие заблуждаются — пытаются взять больше по площади. Возьмите несколько, но меньше — прибыль будет больше»;

— «Думаю, в нашей стране квартирный вопрос полностью никогда не будет решен».

«За 10 лет рынок недвижимости всегда отыгрывал падения»

— Во второй половине прошлого года была озвучена законодательная инициатива введения дополнительного налога на инвестиционную недвижимость. Предполагается, что население от вложений в недвижимость перейдет к фондовому рынку. Кроме того, в последние несколько месяцев российская банковская система выглядит не очень стабильно. Многие россияне изымают банковские вклады и находятся в раздумьях: что делать с деньгами? Как вы оцениваете рынок жилой недвижимости Казани?

— Несмотря на различные законодательные инициативы, рынок жилой недвижимости Казани достаточно привлекателен в качестве объекта для инвестиций. Законопроект, о котором идет речь, так называемый «налог на роскошь», никак не отразится на привлекательности недвижимости, потому что площадь квадратных метров, которая попадает под этот закон, достаточно большая. Инициатива коснется только крупных инвесторов, имеющих в собственности 15−20 квартир, которые сдаются в аренду. Для такого человека этот налог, в принципе, ни на что не повлияет. Возможно, несколько повысятся арендные ставки. Однако я не думаю, что этот закон как-то отразится на инвестиционной привлекательности квартир. В целом, рынок недвижимости остается достаточно перспективным. Он активен, начиная с 2002—2003 года. Поэтому статистику мы делаем за этот период.

— Как менялась ситуация на протяжении 10 лет?

— За 10 лет падения на рынке, конечно же, были. Вспомним кризисные годы — 2009−2010 гг. Цены тогда упали на 25−30\%. Но в то же самое время, в 2011 году цены отыграли свое и взяли планку еще выше, — поднялись на 40\%. В любом случае, несмотря на падения, рынок всегда это отыгрывал. А если возьмем во внимание еще и дикий рост 2006 года, когда цены на недвижимость в Казани выросли практически на 100\%, то общая картинка за 10 лет у нас получается порядка 900\%…

— Доходность?

— Доходность. Проще говоря, если вы купили квартиру 10 лет назад за 100 тысяч рублей, то сейчас ваши вложения превратились в 900 тысяч рублей. И это не считая арендного дохода. Ведь все эти 10 лет квартиру можно было сдавать в аренду. Доход с аренды, конечно, чуть меньше доходности банковского депозита, и составляет примерно 7−8\% годовых. Но это стабильный доход, ежемесячный. Он не зависит ни от какого кризиса. Даже наоборот. Когда были кризисные годы, арендный рынок вырос. В кризис спрос на аренду квартир увеличивается. Так что, если к этим 900\% добавить еще и арендные ставки, то получается вообще все очень красиво.

«В инвестиционных целях? Только эконом-класс!»

— Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, это речь всегда о долгосрочных инвестициях?

— В основном, да. Однако, можно сделать исключения. Есть краткосрочные инвестиции. В основном, на первичном рынке. Деньги вкладываются в строящийся дом на стадии первого — второго этажа, и по окончании строительства квартира продается. В этом случае инвестиции рассчитаны на год-полтора. Доходность в этом случае составляет порядка 20−30\%.

— Что выгоднее: вкладывать деньги в покупку квартиры на этапе строительства или покупать готовую недвижимость?

— Эффективнее вкладывать на этапе строительства. После окончания делать ремонт и сдавать квартиру в аренду.

— То есть использовать недвижимость как долгосрочный актив…

— Да. Просто многие инвесторы не хотят ждать. Они реализуют квартиру, фиксируют прибыль и ищут другие варианты. Существует, конечно, еще один тип инвестирования. Очень краткосрочный, в пределах месяца. На рынке всегда появляются квартиры дешевле рыночной цены. Но, во-первых, таких вариантов мало. Во-вторых, эти варианты на рынок недвижимости практически не попадают. Они растворяются между специалистами, и тут же уходят. Поэтому в газете или в интернете вы таких объявлений не найдете. Надо специализированно по этому варианту работать.

— Сколько инвестиционных сделок на рынке недвижимости Казани заключается от общей массы?

— Не менее 40\%. Особенно это касается жилья бизнес-класса. Хотя я всегда даю обратные рекомендации. На рынке сейчас есть конкретные неудачные примеры. Например, один из жилых комплексов Казани. На этапе строительства в 2006—2007 гг. в комплексе было выкуплено в инвестиционных целях примерно 80\% квартир. Из них 50\% до сих пор стоит. Дом уже давно сдан, а квартиры не проданы. Так и стоят с черновой отделкой и не приносят никакого дохода. Люди хотели их продать, но в свое время комплекс переоценили. Такие примеры есть. Поэтому я всегда говорю: не вкладывайте деньги в элитное или бизнес-жилье. Только эконом-класс. В инвестиционных целях лучше купить три ленинградки, чем одну большую квартиру бизнес-класса.

— Это относится и к загородной недвижимости? Получается, жилая недвижимость эконом-класса наиболее привлекательна с инвестиционной точки зрения?

— Сегодня на рынке существует такой вид инвестиционной деятельности. Покупается земельный участок, на нем строится дом и продается. Однако большая ошибка казанских инвесторов — строят громадные коттеджи на 200 м стоимостью 12−15 млн рублей. Они потом стоят годами. Вы постройте небольшой домик на 120 кв. м, стоимостью 4−4,5 млн рублей. Он у вас продастся моментом. Весной такие дома однозначно уходят, и такое строительство более перспективно. Для Казани это свойственно — инвесторы пытаются взять размером. Возьмите лучше количеством. Прибыль будет больше.

Аренда покрывает проценты по кредиту

— Вернемся к среднестатистической казанской семье. Квартира для жилья имеется. Однако на покупку квартиры с инвестиционными целями денег не хватает. Можете ли вы рекомендовать в этом случае ипотеку?

— Конечно. При условии, например, что у вас будет 1 млн собственных средств, и 1 млн вы берете в кредит. На эти деньги можно купить однокомнатную «хрущевку». Ее сегодня можно сдать в аренду за 10−12 тысяч рублей в месяц. В то же самое время платеж по ипотечному кредиту будет составлять примерно 10−11 тысяч. Нужно тщательно выбирать банк, потому что можно взять ипотеку и на 15 тысяч в месяц. Могу привести пример: недавно у меня была сделка. Инвестор взял 950 тысяч рублей в кредит, ежемесячный платеж по нему составил 10 230 рублей. Инвестор вышел в ноль: платежи по аренде погашают ипотеку. Даже если вы будете 15 лет платить ипотеку, в результате вы получаете полквартиры «в подарок». Оптимальный вариант — откладывать дополнительные средства и закрыть кредит за 3−4 года. В этом случае проценты по кредиту будут меньше, чем рост цен. Поэтому самый эффективный вариант, если не хватает средств: взять ипотеку, купить квартиру и сдать ее в аренду. Аренда покрывает ипотеку, а инвестор за 3−4 года погашает ипотеку.

— Если рассматривать Казань, есть ли какие-то предпочтения по районам, в которых стоит покупать квартиру?

— Жестких правил нет. Самые популярные районы Казани, традиционно, Советский и Ново-Савиновский.

— А по ценам? Какие сейчас цены на аренду жилой недвижимости?

— В среднем, если брать жилье эконом-класса — однокомнатные квартиры сдаются по 10−15 тысяч рублей, цена на двухкомнатные варьируется в диапазоне 13−20 тысяч, а на трехкомнатные — в районе 20−30 тысяч рублей. Исключение составляют жилье бизнес-класса и элитное жилье. Там цены могут доходить и до 40, и до 50 тысяч рублей. Это большие квартиры, расположенные в центре города, с дизайнерским ремонтом, со всей необходимой мебелью, техникой…

«Инвестируйте в землю, ее больше не производят»

— Резюмируя вышесказанное. Можно ли говорить о том, что в ближайшие годы казанская недвижимость останется инвестиционно привлекательным продуктом?

— Как сказал Марк Твен: «Инвестируйте в землю, ее больше не производят». В любом случае, недвижимость будет прибыльной. Насколько? Я могу согласиться с мнением, что когда-нибудь недвижимость станет менее привлекательной, чем другие инструменты. Но на сегодняшний день обеспеченность казанцев жильем составляет лишь 20−30\%. Если мы возьмем 10 человек, из них только двое обеспечены жильем, остальные восемь — нет. Когда эта цифра сдвинется, когда жильем будут обеспечены восемь казанцев, а не два, как сейчас, тогда популярность рынка недвижимости упадет. И тогда я скажу: да, действительно лучше инвестировать средства в банковские депозиты, фондовый рынок и другие инструменты.

Но пока ситуация такова, что инвестиции в недвижимость — это выгодные вложения. Уверен, такая ситуация сохранится еще, как минимум, 10−15 лет. Особенно с учетом того, что в наш город ежегодно приезжает огромное количество студентов, и половина из них остаётся в Казани, плюс в столицу переезжают жители со всего Татарстана. Есть и еще один фактор, о котором мало кто задумывается. Посмотрим на граждан, которые сейчас выходят на пенсию, — 60−65 летние. Это люди, которые раньше участвовали в различных советских стройках. Многие из них — выходцы из Татарстана. И они хотят вернуться на родину. Возвращаются в Казань. Наплыв уже очевиден. Это добавит рынку энергии, простимулирует спрос. Соответственно, активный спрос сохранится еще 10−15 лет. Это минимум. В целом же, я думаю, что в нашей стране квартирный вопрос полностью вряд ли когда-нибудь будет решен на 100\%.

Беседовала: Юлия Амочаева

За первые 11 месяцев 2024 года в консолидированный бюджет РТ поступило 40,2 млрд рублей акцизов, что составляет 93,5% от запланированных показателей. Об этом сообщает минфин региона. Из них: