Ринат Рафаэлевич, не секрет, что многие кредитные организации, в том числе и крупные банки с государственным участием в связи с высокими рисками вынуждены были приостанавливать действие своих ипотечных программ. Особенно часто такую картину можно было наблюдать в конце 2008 — начале 2009 года…

— Прошлый год, действительно, был непростым периодом для банковского сообщества, в том числе и для той его части, которая занимается ипотечным кредитованием. Нестабильная ситуация на рынке недвижимости, дороговизна, а зачастую и полная недоступность долгосрочных ресурсов, панические настроения в обществе, серьезные колебания курсов валют, а также риск роста просрочек и невыплат по выданным кредитам серьезно осложнили жизнь как банкам, так и их клиентам.

И как в этом случае выходить из ситуации?

— Предложения новых программ. Ближе к осени, когда ситуация стала восстанавливаться, Городской Ипотечный Банк, например, приступил к реализации программ ипотечного кредитования в рублях по стандартам АИЖК в Санкт-Петербурге и Краснодаре. С января нынешнего года работа по этой же схеме началась и в остальных регионах присутствия, в том числе и в Казани.

А клиент появился?

— Уже с первых дней этот продукт привлек к себе внимание населения. По нашим подсчетам, на данный момент количество заявок на такие кредиты превышает даже докризисный уровень. Мы связываем этот факт с возвращением на рынок отложенного спроса, накопившегося за прошлый год, стабилизацией цен на рынке жилья, улучшением ситуации в экономике, повышением уровня занятости и доходов населения, а также с относительно низкими процентными ставками в рамках программ АИЖК.

Сегодня, на мой взгляд, как раз тот момент, когда можно взять кредит на достаточно выгодных условиях и купить квартиру по относительно низкой цене, ведь стоимость жилья за прошлый год по разным сегментам упала на 15−30\%.

А это, по-вашему, низшая точка?

— Я, пожалуй, соглашусь с большинством экспертов, которые считают, что по всем ликвидным сегментам недвижимости наступила стабилизация цен. На это указывает и увеличивающееся количество сделок купли-продажи, и возрастающий спрос на ипотечные кредиты. Вполне возможно, что в ближайшие месяцы начнется и плавное повышение цен. По крайней мере, я этого не исключаю.

Не хотелось бы…

— Но это естественный процесс, и он, в числе прочего, стимулирует активность рынка, спроса, строительство и введение новых объектов жилья, расширение программ кредитования, появление новых рабочих мест в сфере недвижимости.

Но ведь спрос на жилье все равно упал. Насколько сильной была коррекция по отдельным направлениям?

— В течение прошлого года население занимало выжидательную позицию, хотя потребность в жилье и сохранялась. Просто многие граждане, планировавшие покупку недвижимости, решили отложить этот шаг «до лучших времен». Одни надеялись на дальнейшее снижение цен, чтобы совершить покупку на ценовом «дне», другие ждали расширения кредитных предложений, третьи — просто улучшения своего финансового положения. Таким образом, по экспертным оценкам, объем сделок с недвижимостью сократился в 2009 году в разы по сравнению с прежними периодами. Взять хотя бы сделки купли-продажи жилья с целью инвестирования: их и прежде было очень мало, а сейчас число таких покупок сократилось до минимума.

Впрочем, уже сегодня все большему числу потенциальных участников рынка становится понятно, что пришло время покупать. А потому в течение последних 3−4 месяцев я наблюдаю постоянный рост количества заявок на получение ипотечных кредитов. По сравнению с концом лета 2009 года оно увеличилось более чем в 5 раз. Причем большинство людей берут ипотеку для улучшения жилищных условий. Например, те, у кого была двухкомнатная квартира, воспользовавшись кредитом, хотят переехать в «трешку».

И сколько времени, на Ваш взгляд, может понадобиться на восстановление рынка до прежних объемов?

— Смотря что считать восстановлением. Ведь меняется качество самого жилого фонда, потребительские предпочтения, а также финансовые возможности приобретателей и программы банков. Все это будет влиять на рынок и далее. Вполне можно полагать, что ближайшие год-два будут периодом формирования рынка в его новом качестве.

А если говорить о перспективах развития ипотеки в 2010 году?

— Здесь, как ни странно, многое напрямую будет зависеть от того, насколько активно будут продвигаться программы ипотечного кредитования в регионах, ведь 80\% сделок в период наиболее активного развития этого направления приходились именно на периферию. Кроме того, важно, чтобы ситуация в экономике оставалась как минимум стабильной, а как максимум — с позитивными подвижками, в том числе с точки зрения наличия платежеспособного спроса.

В целом же, у ипотечного рынка «задел» однозначно неплохой, и сегодня мы наблюдаем позитивные изменения на нем, которые затрагивают условия программ и стандарты работы, систему оценки рисков, подходов к построению клиентской базы и управлению кредитным портфелем.

Ринат Рафаэлевич, согласитесь, что даже в случае оживления рынка далеко не все проблемы будут решены. Какие же факторы, на Ваш взгляд, по-прежнему будут «тормозить» развитие ипотеки в России?

— Во-первых, отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и, как следствие, сложности с проведением операций секьюритизации и рефинансирования. Во-вторых, прежняя зависимость от западных заемных средств. Также препятствием будет являться все еще невысокий уровень финансовой грамотности и финансовой ответственности населения. К сожалению, не все потенциальные заявители порой осознают степень возлагаемой на себя ответственности при решении взять крупный долгосрочный кредит. Наконец, всем знакомые низкий уровень платежеспособности основной массы населения и ограниченное предложение качественного жилья.

Не совсем ясно по поводу секъюритизации. Разве не её широкое развитие обвалило рынок ипотеки в США? Не боитесь, что Россия может через несколько десятков лет попасть в те же сети?

— Ипотечный рынок США пострадал по другим причинам: переоцененность жилья, недостаточно сбалансированная политика рисков, проводимая многими банками в погоне за клиентами, более широкий и разнообразный рынок программ, принципиально иное законодательство в данной сфере. А секьюритизация была и остается одним из самых действенных механизмов привлечения долгосрочного ресурса в банковскую систему.