В поволжских регионах до сих пор десятки жилых объектов стоят в замороженном виде. Строительные компании, которые до кризиса набрали несколько площадок, предпочитают сосредоточить силы на пусковых объектах текущего года. На закладку новых домов идут те застройщики, которые скорректировали свою маркетинговую тактику с учетом изменившегося спроса и имеют ясные перспективы сбыта или даже портфель заказов. Причем не только ведомственных, поддержанных госфинансированием, но прежде всего коммерческих.

Предварительные итоги

По данным статистики, в Нижегородской области с января по октябрь 2009 года введено 1,1 млн. кв. м жилья при плане 1,4 млн. кв. м на весь год. В областном правительстве не сомневаются, что этот показатель будет достигнут: в октябре рост ввода составил 31\%, и еще 17 многоквартирных домов находятся в высокой степени готовности. Эксперты, впрочем, не видят оснований для появления таких рекордных для кризисного времени объемов. Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает, что речь, скорее всего, идет об оформлении прав собственности на давно построенное жилье и землю под ним в рамках «дачной амнистии».

Реальный ввод сократится по сравнению с прошлым годом примерно на четверть, прогнозирует Романчева. Статистику в основном делает индивидуальное строительство (73\% ввода) и госзаказ. Жилье строится главным образом под расселение ветхого фонда и обеспечение военнослужащих по программе Минобороны, делится наблюдением руководитель нижегородского филиала банка «Возрождение» Наталья Морозова. В областном центре за 10 месяцев построено лишь 271,9 тыс. кв. м против 616 тыс. кв. м годом ранее.

В Самаре из-за несвоевременного финансирования за девять месяцев не было введено ни одного жилого дома, где заказчиком выступает городской департамент строительства. Тем не менее до конца года здесь рассчитывают сдать 12 из 18 бюджетных объектов, хотя общая площадь вводимого жилья — 141 тыс. кв. м — будет далека от плановых 551,6 тыс. кв. м. Здесь до сих пор не завершился скандал, разгоревшийся в середине лета, после того, как муниципалитет отказался принимать 224 квартиры общей стоимостью 600 млн. рублей, которые облправительство купило на первичном рынке для расселения аварийных и ветхих домов в областном центре. Причиной отказа стало то, что приобретенные областью квартиры в основном были гораздо большей площади, чем расселяемые, а малометражек строители тогда не могли предложить.

В Казани программа расселения ветхого фонда практически завершена, здесь строители недорогого жилья поначалу делали ставку на социальную ипотеку по республиканской программе. По данным Государственного жилищного фонда, оператора социальной ипотеки, в рамках программы по итогам года будет введено более 800 тыс. кв. м жилья при общем объеме ввода около двух млн. кв. м. Участники рынка сомневаются, что планы по социальной ипотеке будут реализованы в полном объеме: финансирование программы задерживается, а декларированная властями стоимость квадратного метра — 22 тыс. рублей — не устраивает застройщиков. Погоду на строительном рынке Татарстана делает индивидуальное жилье и коммерческое многоэтажное при уровне готовности 80−90\% — на такие объекты приходится в этом году большая часть сделок.

Сезон скидок

Несмотря на сокращение платежеспособного спроса, на первичном рынке не произошло обвального падения стоимости квадратного метра. Директор отдела маркетинга компании «Казанская усадьба» Максим Николаев полагает, что на существенные скидки идут компании, которым срочно нужны оборотные средства на достройку объекта. Эффективность демпинга в целом для строительного комплекса сомнительна, считает Николаев, так как дезориентирует покупателей и повышает финансовые риски для застройщиков.

Строительные компании манипулируют скидками, но локально и очень осторожно, подтверждает Руслан Тухватуллин, начальник отдела продаж казанской холдинговой компании «Берег». «Для строителей 10\% — очень существенный дисконт, а покупатель его не замечает и просит большую скидку. Поэтому никто не хочет ронять рентабельность до критического уровня», — говорит он.

В самарской компании «Уран» разовую скидку в 5\% покупатель может получить при полной оплате квартиры. При первоначальном взносе 60−70\% стоимость квадратного метра фиксируется до завершения строительства — это и есть экономия покупателя. По льготным ценам продаются прежде всего малоликвидные квартиры — неходовые в кризис «трешки» или квартиры, расположенные над офисными помещениями.

Другой самарский застройщик, компания «Авиакор», не прибегает к системе скидок в чистом виде, продавая квартиры в готовой первой очереди своего жилого комплекса. Компания пошла по пути дифференциации предложения, поясняет представитель «Авиакора» Нина Шумкова. На продажу выставляются квартиры без отделки, с предчистовой и чистовой отделкой. Соответственно, стоимость квадратного метра в них различается.

Специальная цена установлена только в рамках инвестиционного предложения при формировании портфеля заказов в новой очереди жилого комплекса, продолжает Шумкова. До половины площади квартиры можно будет оплатить «по госцене» (стоимости квадратного метра, которую Минрегионразвития определило области для выкупа социального жилья у застройщиков — 29,45 тыс. рублей), почти на тысячу дешевле коммерческого предложения «Авиакора». В дальнейшем цена будет определяться, прежде всего, себестоимостью строительства, говорит Нина Шумкова. В 2009 году «Авиакор» запустил собственный завод по производству железобетонных изделий, что и позволит снизить издержки на конструкционные материалы для домостроения.

Нижегородская компания «Жилстрой-НН», возводящая жилье эконом-класса, также стимулирует покупателей льготными ценами на малометражные квартиры в шести домах новой серии в микрорайоне «Водный мир», два из которых закладываются в этом году. «Мы договорились с подрядчиками работать на этих объектах с минимальным уровнем рентабельности, чтобы обеспечить себе фронт работ, — поясняет директор по маркетингу »Жилстрой-НН» Ольга Сажина. — При себестоимости строительства в 33−34 тысячи рублей за квадратный метр квартиры в новых домах будут продаваться за 35 тысяч. Однокомнатная квартира обойдется в один миллион рублей. Когда рынок стабилизируется, мы вернемся к строительству квартир большой площади и адекватной стоимости такого жилья».

Желанная «социалка»

«Жилстрой-НН" временно уходит из «большого формата», ориентируясь на изменение рыночного спроса. В кризис стало более востребованным недорогое малогабаритное жилье, отмечают застройщики. Но эти квартиры и после кризиса будут ликвидными, так как предназначены для определенной целевой группы, рассуждает Ольга Сажина. Оборот такого жилья всегда был высок, так как его покупатели — одинокие люди или молодые семьи.

В домах новой серии «Жилстрой-НН» оставил только одно-, двухкомнатные квартиры, уменьшив их площадь на 7−10 кв. м в сравнении с квартирами улучшенной планировки. Кроме того, компания сэкономила на местах общего пользования, убрав мусоропровод (в современных домах им все равно никто не пользуется, вынося мусор в мешках в дворовые баки) и грузовой лифт. Это позволило устанавливать в квартирах не временные деревянные, а качественные металлические двери. Снижать издержки за счет качества строительства компания не стала: стены для сохранения тепла будут возводиться по обычной технологии, фасад останется привлекательным. У компании уже 700 заявлений на покупку квартир, причем почти половина потенциальных покупателей намерена взять жилье в ипотеку по федеральной программе, рассказывает Сажина.

Аналогичную стратегию выбрала самарская «Волга-Групп». Потенциал роста в Самаре имеет только формат «жесткого эконома», считает глава компании Петр Сивожелезов. Мониторинг компании подтверждает, что наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 28−35 кв. метров в ценовом сегменте до 1,5 млн рублей. Эти характеристики «Волга-Групп» заложила в свой проект «Пражский квартал»: малый метраж, цена ниже 1 млн. рублей, чистовая отделка.

Сделав акцент на строительстве малометражек, компании рассчитывают вписаться с таким предложением в государственные и муниципальные программы социального жилья, где действуют строгие нормы по метражу. Администрация Кинель-Черкасского района Самарской области, например, выступила с инициативой предоставлять переселенцам из ветхого фонда жилье сверх социальной нормы с доплатой, однако такое решение еще не принято в регионе, и строителям приходится ориентироваться на действующие нормативы.

У богатых свои запросы

Сегмент премиум-класса в кризис сохранил стабильность. Покупатели элитного жилья готовы платить по полной программе, однако весьма требовательны к наполнению предложения, отмечает Максим Николаев из «Казанской усадьбы». Для того чтобы ценовое предложение отвечало ожиданиям состоятельных клиентов, компания делает акцент на инфраструктуре своего коттеджного поселка. Это первый на рынке Татарстана жилой комплекс со своим фитнес-центром, значительная площадь отведена под зону благоустройства — газоны, площадки для отдыха. Наличие магазинов, ресторанов и предприятий сервиса — это уже стандарт. Новым предложением для клиентов станет строительство в жилом комплексе делового центра. Здесь может разместиться как сфера услуг, так и офисы компаний, руководители которых живут в поселке. «Это весьма удобно для бизнес-вумен — иметь офис рядом с домом», — считает Николаев.

Серьезное значение девелоперы, занимающиеся строительством элитного жилья, придают качеству управления уже сданным комплексом. Так, «Берег» учредил для этого собственную компанию и продвигает на рынке жилье вместе с качественным управлением. Жесткое позиционирование в своем сегменте требует постоянного наращивания сервиса и повышения качества услуг. Комплексный подход, включающий управление домами, уже стал стандартом ведения бизнеса в премиум-классе.