Централизованное загородное строительство вблизи Казани начало активно развиваться в 2006—2007 гг. Девелоперы возводили поселки, а горожане, прельстившись чистым загородным воздухом и ипотекой, активно им в этом помогали. Кризис внес свои коррективы в эти планы — цены на загородную недвижимость вслед за ценами на жилую недвижимость упали, и платежеспособный спрос снизился.

Александр Шамов, аналитик риэлторского агентства «Дорогой дом»:

— Состояние рынка загородной недвижимости — вялотекущее. Каждый в ожидании своего «чуда»: покупатели в поиске объектов по их запросу стоимостью на 30% меньше рыночной, продавцы ждут покупателя с «наличкой» и тогда, в принципе, готовы скинуть в процессе торга до 20%, но в объявлениях снижать стоимость сразу не хотят. Но именно благодаря кризису цены на загородную недвижимость на 15−20% ниже «вчерашних». Из реально существующих/строящихся коттеджных поселков 8 поселков прекратили строительство, 3 — строятся.

Больше всего среди покупателей, по словам Александра Шамова, пользуются спросом дома стоимостью до 5,5 миллионов рублей, площадью до 200 квадратных метров, с земельным участком порядка 10 соток. Естественно все с коммуникациями и в собственности. У морально устаревших, отмечает эксперт, шансов практически нет. А преимущество будет у домов с чистовой отделкой.

Специально для TatCenter.ru руководители нескольких крупнейших малоэтажных комплексов рассказали о ходе строительства, перспективах и планах по развитию.

Наиля Чабаненко, руководитель отдела продаж ООО «Компания «Сувар-Казань»:

— Проект «Лесной городок» финансируется Сбербанком и состоит из двух стадий. Первую стадию Сбербанк профинансировал в полном объеме. Строительство первой стадии завершено — это 6 пятиэтажных домов и 132 таунхауса, которые сданы в эксплуатацию 30 июня 2008 г. Сегодня продано 45% квартир.

В данный момент строительство объекта «Загородная Усадьба» приостановлено в связи с тем, что объект незавершенного строительства переводится на ЗАО «Коттеджный поселок «Загородная Усадьба». Банк «Зенит» как инвестор определяет параметры будущих сделок по объектам незавершенного строительства потенциальным клиентам.

Ахмеров Тагир, директор ООО «РЕСТ»:

— Строительство комплекса «Никольская усадьба» не останавливалось. В соответствии с планом было введено в эксплуатацию тринадцать жилых домов. В настоящий момент подготавливается к сдаче в эксплуатацию вторая очередь домов — 34 дома. Комплекс рассчитан на 61 дом в едином архитектурном стиле с приусадебными участками от 12 соток. ООО «РЕСТ» выполнит все взятые на себя обязательства в IV квартале 2009 года.

Финансовый кризис, безусловно, отражается на всех сферах жизни. Не исключением стал и наш проект. Однако наша компания всегда придерживалась гибкой политики в отношении своих клиентов, как имеющихся, так и потенциальных. Это проявляется, например, в наличии широкого ассортимента проектов жилых домов, в индивидуальном подходе к каждому клиенту.

Таким образом, в настоящий момент ООО «РЕСТ» просто продолжило свою линию гибкой политики и вышло на рынок с новым предложением — продажа участков с возможностью последующей самостоятельной застройкой при условии соблюдения единого архитектурного стиля, в котором производится строительство всего комплекса, и возведения домов из дерева.

На данный момент в продаже осталось 9 участков под строительство дома стоимостью от 1,9 млн руб., площадью 12 соток. На участки выведены все необходимые коммуникации: сети газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, телефонная линия и интернет. Кроме того, выполнено наружное освещение комплекса, установлен забор по периметру. Выполнена дорога с твердым покрытием.

Кстати, к аналогичному решению пришел и жилой комплекс «Сосновый берег». Сейчас «Сосновый берег» продолжает строительные работы — подводит газ и укрепляет пирс, а также продает земельные участки с коммуникациями под строительство индивидуального дома. Всего в планах реализовать 22 участка по стоимости от 1,6 млн руб. (8 соток) до 7 млн руб. (19 соток), где по желанию клиентов компания может построить деревянный дом.

Ринат Хатимов, генеральный директор управляющей компании «Унистрой»:

— Коммерческий проект коттеджных поселков «Ореховка» изначально состоял из трех проектов:

• 1 поселок — «Восточная Ореховка», 91 коттедж, начало строительства конец
  2004 года, окончание — конец 2006 года. Проект полностью реализован.

• 2 поселок — «Западная Ореховка», 125 коттеджей, начало строительства начало 2007 года, окончание (плановое) — первый квартал 2010 года. Проект в стадии реализации.
• 3 поселок — «Центральная Ореховка», 173 коттеджа, начало строительства (плановое) после завершения проекта «Западная Ореховка» — первый квартал 2010 года, завершение (плановое) — 2012 года. У проекта завершены все подготовительные мероприятия, получено разрешение на строительство.

Поселок «Западная Ореховка» возводится поэтапно. На сегодняшний день реализован первый этап: построено 85 домов, из которых 78 домов введены в эксплуатацию. Второй этап запланировано завершить вводом в эксплуатацию в 1 квартале 2010 года остальных домов. Сегодня порядка 31-го дома находятся в процессе строительства. Строительство активно продолжается. Из 125 домов, заявленных в продажу, реализованно 83, что составляет порядка 67%. Сегодня средняя стоимость 1 кв. метра — 38 000 руб. Скидки при 100% оплате — 5%.

Кризис, естественно, отразился и на реализации данного проекта. Но в конечном итоге нам удалось найти основные пути его преодоления:

• для продолжения работ пересмотрели условия подрядных договоров и договоров поставки материалов;
• перешли на забытые формы расчетов — бартер, взаимозачеты и т. д.;
• заморозили часть проектов в том числе строительных;
• избавились от части нерентабельных активов;
• и самое главное пересмотрели сами коттеджи (наш товар) — себестоимость, комплектность, характеристики. Постарались максимально снизить затраты, улучшить доступность без снижения качества.

То, что количество поселков растет, очень хорошо, и это перспективно, но то, что не всегда все в них продумано, — жестокая реальность. Нам есть чем похвастаться — два года назад мы завершили строительство поселка «Восточная Ореховка», где сегодня проживает и пользуется всеми благами городской инфраструктуры 91 семья.

Владимир Осташко, генеральный директор ОАО «Девелоперская корпорация «Антей», доктор экономических наук, профессор:

— В настоящее время, когда в девелопменте происходят структурные изменения, связанные с финансово-экономическим кризисом, стратегия поведения ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» на рынке малоэтажной недвижимости г. Казани также меняется. Если говорить о текущей ситуации, то ее можно охарактеризовать некоторыми важными параметрами:

1. Отсутствие у населения платежеспособного спроса на инвестиционные товары длительного пользования, в том числе и на жилье, вызванное финансовым кризисом (у населения нет гарантированного дохода, нет гарантированной работы, отсутствие ипотечного кредитования и т. д.);

2. Неподготовленность строительного комплекса к работе в текущей ситуации, вызванная неразвитостью или отсутствием у предприятий неэнергоемких и нематериалоемких домостроительных технологий, нежелание девелоперских предприятий работать на нижнем пределе доходности.

3. Нежелание и отсутствие возможности у банковского сектора финансировать девелопмент в кризисной ситуации, связанное с большими монетарными, валютными рисками, рисками реализации и др., а также проблемами с банковской ликвидностью.

4. Отрицательные экономические ожидания.

В сложившейся обстановке ведение любого бизнеса, ориентированного на товары длительного пользования, является чрезвычайно рискованным мероприятием. Однако уход с рынка для девелоперских компаний может иметь необратимый эффект, связанный с потерей бизнеса.

ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» знакома данная ситуация, поскольку мы пережили «черные вторники и четверги», галопирующую инфляцию, деноминацию и даже дефолт 1998 года. Для каждого кризисного этапа есть свои «лекарства», и очень важно их правильно определять и применять. Главная проблема малоэтажного девелопмента — это приобретение земли по разумным ценам и в разу
мные сроки, а также отсутствие за городом развитых коммуникаций и дорог. ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» эти проблемы частично решила, а с учетом сложившейся ситуации решит их полностью. Как мы собираемся это делать:

1. Земля у ОАО «Девелоперская корпорация «Антей» в достаточном объеме есть. Вся исходно-разрешительная документация также есть. Построен пилотный жилой комплекс на 27 жилых домов, в котором проживают собственники. Создано товарищество собственников жилья и работает управляющая компания.

2. Стоимость внутриплощадочных коммуникаций и дорог к участку составляет примерно 1 млн. рублей, которая включается в цену жилого дома и в настоящее время не под силу покупателю. Решение этой проблемы лежит в плоскости строительства на стандартном участке двухуровневых 2-х и 4-х квартирных таунхаусов с площадью квартир до 100 кв. метра, при которых затраты на коммуникации составляют ½ или ¼ часть на каждую квартиру. Таким образом, нашим покупателем является тот, кто готов заплатить до 2 млн. рублей за 100-метровую квартиру в охраняемом жилом комплексе со всеми предусмотренными генеральным планом застройки объектами соцкультбыта.

3. Договоры на строительство такого жилья имеют незначительные риски, поскольку будущие хозяева квартир фактически объединяют свои финансовые усилия с момента покупки готового каркаса дома до окончания его строительства.

4. Наличие у корпорации «Антей» нематериалоемких и неэнергоемких технологий дает возможность построить дома невысокой рыночной стоимостью, уплатить все необходимые налоги, а также получить минимальную прибыль, оставаясь на рынке до «лучших времен».

Основной и самой большой проблемой являются отрицательные ожидания экономических агентов (потенциальных покупателей), которые ждут «дна кризиса», чтобы спрогнозировать будущий рост. Сегодня эта проблема беспокоит всех: и политиков, и предпринимателей, и экономистов, и финансистов, и, конечно же, население. Она — общая, и здесь каждый участник рынка поступает в соответствии со своей склонностью к принятию решения в условиях риска и неопределенности.

В ближайшем будущем, делится прогнозами Александр Шамов, не предвидится прорыва среди существующих коттеджных поселков. Однако эксперт полагает, что именно сейчас подходящее время заявить себя на рынке загородной недвижимости с принципиально другим подходом — в вопросах готовности, проектирования, инфраструктуры, не забывая и о покупательской способности потенциальных клиентов. А спрос на этом рынке был и будет всегда, пусть и «отложенный», заключает аналитик.