Крупные компании рассматривают возможность реализовать жилье государству хорошей поддержкой в непростые времена. Так Государственный жилищный фонд при Президенте РТ выкупает у «Солнечного города» квартиры для нужд программы соципотеки.

Тенденция к государственно-частному партнерству в строительной отрасли с углублением кризиса будет усиливаться. С одной стороны — у государства есть обязательства перед социальными категориями граждан (ветеранами Великой Отечественной войны, молодыми и многодетными семьями, переселенцами, военными, очередниками и т. д.), с другой — у застройщиков в результате ослабления ипотеки нет высокого платежеспособного спроса. Более того, федеральное правительство уже рассматривает возможность выкупа государством не только готового жилья, но и недостроев. По мнению экспертов, таким образом власти также стараются поддержать строительный сектор в целом, который является локомотивом для многих других отраслей экономики.

Государство — требовательный покупатель

В феврале 2009 года единственными из татарстанских застройщиков, кто откликнулся на предложение властей и согласился продать квартиры с чистовой отделкой по цене по 27,5 тыс. рублей за 1 кв.м., оказались компании «Сувар-Казань» и Ипотечное агентство РТ (жилой комплекс «Московский»). Первоначально планировалось реализовать 170 квартир общей площадью около 11,5 тыс. кв.м. на сумму порядка 300 млн. рублей. 106 квартир выставило «Сувар-Казань» из жилого комплекса «Лесной городок» в Лаишевском районе. У ИА РТ военные решили выкупить 64 квартиры общей площадью более 3 тыс. кв. м в жилом комплексе «Московский». Условия военных были таковы: 27,5 тыс. рублей за 1 кв. м. и чистовая отделка.

Однако планы казанских застройщиков, рассчитывавших продать квартиры Министерству обороны РФ, полностью не реализовались. Военное ведомство аннулировало результаты аукциона на покупку квартир для военнослужащих казанского гарнизона. В результате сделку удалось заключить только ОАО «Сувар-Казань» на сумму 39,7 млн. рублей (33 квартиры). Причина аннулирования остальных результатов аукциона — в самих застройщиках. Оказалось, что построенные ими квартиры, которые они предложили Минобороны, не были зарегистрированы в собственности самих компаний. То есть, юридически военным покупать было нечего. ИА РТ, например, регистрацию жилья в ЖК «Московский» на период выкупа еще только начало.

… и всех спасать не будет

Идея о выкупе жилья у коммерческих застройщиков и увеличении таким образом базы жилья, реализуемого в рамках соципотеки, возникла у исполнительного директора ГЖФ Талгата Абдуллина еще в первом квартале 2009 года. Он заявил, что Фонд будет достраивать жилье за счет собственных средств, в случае, если застройщики будут продавать его Фонду по цене соципотеки, — не дороже 22 тыс. рублей за кв. м.

«Мы рассматриваем возможность сотрудничества с коммерческими строительными компаниями для достройки и выкупа квартир в собственность ГЖФ по ценам соципотеки. Но надо учесть, что всем строительным компаниям подряд мы помогать не будем. Наша цель — не спасение разоряющихся компаний, а предоставление участникам программы жилья», — обозначил позицию Фонда Талгат Абдуллин.

В строительстве коммерческого проекта, такого как «Солнечный город», Фонд участвует впервые. Он оценит незавершенку и достроит ее из расчета 22 тыс. рублей за один кв. м. с чистовой отделкой. При этом все квартиры, достроенные ГЖФ, перейдут в его собственность.

Павел Кострикин, директор «Солнечного города»:

— Основной комплект договоров с Государственным жилищным фондом о реализации квартир на сумму порядка 1 миллиарда рублей в настоящий момент уже подписан. Тем не менее, есть несколько неурегулированных моментов, которые мы сейчас решаем. В целом Госжилфонду мы продаем около 50 тыс.кв.м. жилья — это всего около 10\% от объемов, вводимых в «Солнечном городе».

Программа социальной ипотеки является большим достижением республики по обеспечению жильем социально незащищенных слоев населения, власти уделяют ее развитию серьезное внимание. В 2009 году стоимость квадратного метра по соципотеке заявлялась в размере 22 тыс. рублей, поэтому неправильно с нашей стороны было ожидать, что даже ради такого привлекательного проекта, как «Солнечный город», цены будут изменены.

Опт для государства — дешевле и выгоднее?

Продажа квартир коммерческими застройщиками государству пока не стала массовой акцией. И поведение застройщиков понять просто — продавать ниже себестоимости, по нерыночным ценам, не только не выгодно, но и убыточно. Стоит учесть и замедление темпов строительства жилья в 2009 году, а значит, на рынке будет меньше предложений, и в условиях дефицита, вполне вероятно, что цены на недвижимость могут вырасти. Такой же точки зрения придерживаются и некоторые чиновники. Так, глава Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин регулярно выступает с заявлениями о том, что цены на жилье могут вырасти этой осенью.

Павел Кострикин в декабре 2008 года заверял журналистов, что цены в комплексе снижаться не будут, более того в феврале 2009 года «Солнечный город» провел акцию для покупателей «Гарантия 100\% возврата денег, если цены упадут». Сделка с Госжилфондом, по словам Павла Кострикина, не является изменением в ценовой политике продаж, потому как реализовывалась малая часть квартир, оптом и под социальные нужды.

Павел Кострикин:

— Цена 1 квадратного метра в «Солнечном городе» составляет порядка 33 тыс. рублей в зависимости от сроков сдачи дома, при себестоимости строительства около 30 тыс. рублей. Эта цена оправдана, и снижаться она не будет.

Сделка с Госжилфондом по цене ниже себестоимости для нас, конечно, убыточна. Прежде чем принять решение по заключению такого контракта, мы взвесили все «за» и «против», проанализировали имидж «Солнечного города», оценили развитие проекта в целом. И решили, что лучше реализовать малую часть квартир государству, чем иметь в дальнейшем незаселенные дома. Потому что серьезные задержки с вводом домов или даже их ввод, когда продано менее 10\% квартир — это еще более убыточно для любого проекта.

Досадно было бы вложить средства в дома, которые бы продавались потом в течение нескольких лет. К тому же квартиры, продаваемые Фонду, не выходят на рынок жилой недвижимости. Это некая кооперация в целях того, чтобы подстраховать проект на тяжелые для рынка времена. И не без скрипа в сердце мы пошли на эту сделку, я думаю, что это было правильным решением.

Эксперты рынка недвижимости считают этот шаг «Солнечного города» вынужденной мерой, которая в итоге может положительно сказаться на развитии проекта.

Айрат Хабибуллин, директор агентства недвижимости «Домус»:

— Я слышал о том, что такая сделка состоялась. Считаю, что это нормальный шаг в нынешних условиях кризиса в строительной отрасли. С одной стороны, конечно, продавать ниже себестоимости кажется убыточным, с другой — продается небольшая доля проекта государственному заказчику, и доля убыточности может покрыться за счет освоения новых площадок и реализации оставшегося жилья. Некоторые казанские застройщики не спешат продавать квартиры государству ниже себестоимости. Это оправдано лишь в том случае, если есть собственные средства на достройку проектов, иначе последствия могут быть катастрофичными.

К тому же стоимость одного квадрата в 22 тысячи рублей не такая уж низкая цена за оптовую покупку. В настоящее время в Казани можно купить объекты на уровне готовности 20\% за 23−24 тыс. рублей за кв.м. Готовое жилье можно приобрести за 32−35 тыс. рублей за кв.м. Сейчас рынок первичной жилой недвижимости возвращается к соотношению цен на готовое и строящееся жилье на 2−3 года назад, когда введенные в эксплуатацию объекты стоили дороже на 30\%.

Дина Журавлева, директор торгового дома недвижимости «Йорт»:

— Продажа небольшого процента квартир «Солнечным городом» Государственному жилищному фонду, на мой взгляд, положительно отразится на проекте. К тому же в условиях кризиса, когда некоторые стройки останавливаются вовсе, такая мера улучшит финансирование проекта и повлияет на ускорение сроков сдачи домов. Я думаю, дольщикам «Солнечного города» беспокоиться не о чем.

Как отмечают риэлторы, тем участникам программы социальной ипотеки, которые выиграют квартиры в «Солнечном городе», очень повезет. Эксперт, который пожелал остаться неизвестным, отметил, что, вероятнее всего, поселиться рядовым очередникам в «Солнечном городе» будет непросто.