На итоговой коллегии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ глава ведомства Марат Хуснуллин, рассказал о сценарии развития строительной отрасли, который будет осуществляться в 2009 году. В оптимистическом варианте объем строительства жилья в этом году упадет на 10\% по отношению к 2008 году и составит 2 млн. кв. метров. При этом намечается рост строительства жилья по Программам ГЖФ до 800 тыс.кв. метров, а поддержка развития индивидуального строительства жилья станет приоритетным направлением. Начнут применяться формы государственной поддержки (госгарантии, субсидирование процентной ставки по кредитам, выкуп, в том числе для реализации программы «Социальной ипотеки») организациям для достройки жилья высокой степени готовности. Все эти меры в совокупности означают одно — коммерческого жилья на рынке недвижимости, построенного коммерческими организациями станет меньше.

«С учетом роста цен на энергоресурсы, — говорится в докладе Марата Хуснуллина, — не следует ожидать и в целом по году падения цен на жилье, тем более что снижаются объемы коммерческого строительства. По оптимистическому прогнозу цены вырастут с 34 до 35 тыс. рублей за 1 кв. метр, по реалистическому и пессимистическому до 37 и 39 тыс. рублей соответственно».

Переждать 2009 год

О возможном развитии ситуации на рынке недвижимости и о том, когда закончится кризис журналу «Казанская Недвижимость» рассказали татарстанские эксперты.

Софья Добрынина, директор Агентства недвижимости «Галерея Сити»:

— Сначала следует уточнить, как общий экономический кризис отразился на рынке недвижимости. Наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Предложений предостаточно, спрос в большей части своей отложенный — кто-то не может получить ипотеку, кто-то продать свое жилье, кто-то просто находится в ожидании дальнейшего падения цен. Причем, последних достаточно много. Практика показывает, что одни и те же потенциальные покупатели отслеживают понравившиеся варианты недвижимости в надежде на дальнейшее снижение цен, что подогревается частыми публикациями в СМИ.

Для того, чтобы спрогнозировать будут ли снижаться цены дальше, нужно понимать, как они образуются. На вторичном рынке цены зависят от цен первичного рынка. А на первичном рынке цену устанавливает застройщик — и складывается она из многих показателей: стоимость материалов и работ, цена земли, затраты на подключение к коммуникациям и ввод в эксплуатацию, плата за кредитные ресурсы. Распространено мнение, что застройщики закладывают в стоимость кв.м. сверхприбыли, но это не совсем так. Реализация жилья в новостройках осуществляется в течение всего строительства и цены на разных этапах разные, нельзя забывать и о рисках, связанных с расчетом оптимальной цены. Есть предел, ниже которого застройщики не могут продавать жилье.

Сейчас сложилась такая ситуация, что скопилось большое количество не проданных квартир в уже построенных домах — застройщики предпринимают меры к их реализации, но скидки и акции применимы в основном лишь к покупателям с «живыми» деньгами. На мой взгляд, в течение этого года большинство застройщиков вряд ли будут осваивать новые площадки и запускать новые проекты. Более того, уже сейчас наблюдается замораживание некоторых строящихся жилых объектов.

Таким образом, количество предложения готового жилья к концу 2009 года заметно сократится. Именно в этот период, на мой взгляд, рынок двинется с мертвой точки — цены начнут возвращаться на прежние позиции или что вполне возможно, немного вырастут. Причем цены на готовое жилье и на строящееся будут заметно отличаться. Ситуация, когда квартиры в новостройках разбирались как «горячие пирожки» на уровне свайного поля вряд ли возвратится в ближайшие годы. Застройщикам придется искать новые схемы привлечения инвестиций в строительство. Объемы его, несомненно, существенно сократятся.

Лилия Сафиуллина, заместитель директора Агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Кризис на рынке недвижимости будет продолжаться еще как минимум один год. Причем очень важно определить, что входит в понятие кризиса — для любого агентства недвижимости кризис это в первую очередь застой. Риэлтору все равно сколько будет стоить недвижимость (его работа сродни работе валютного менялы, не зависит от курса евро или доллара) — меньше или больше, если например, цены на недвижимость упадут процентов на 20, то это улучшит обстановку на рынке — застой может смениться активностью покупателей.

Сейчас же цены снижаются только на неликвидные квартиры — большого метража или в домах с незаконченным строительством. На «родные и милые сердцу» хрущевки и ленинградки, особенно в Ново-Савиновском районе спрос достаточно стабильный. Если бы продавцы-владельцы квартир более лояльнее относились к снижению цены и шли на скидки 50 -100 тыс. рублей, многие объекты были бы уже проданы.

Руслан Садреев, директор Юридического агентства «Премьер»:

— Все разговоры сейчас только о том, когда закончится кризис, однако точно предугадать дату его окончания невозможно. Надеюсь, ситуация на рынке недвижимости изменится в начале 2010 года. Хотя тот факт, что сейчас застой на рынке неудивителен — сезонность все же играет свою роль, а январь и февраль не отличались повышенным спросом. Причем сейчас застой даже не от того, что цены на недвижимость высокие, а от того, что люди ждут и верят в снижение цен.

Многие потенциальные покупатели ожидают снижение цен на недвижимости, но насколько оно реально? На сегодняшний день ни граждане, ни застройщики существенно не снизили цены — например, однокомнатные «ленинградки» как стоили до кризиса 1,5−1,6 тыс. рублей, так сейчас и стоят, хотя появляются «горячие» предложения по сниженной цене, но их мало. Несмотря на то, что спрос значительно упал, снижение цен будет небольшим в пределах 10−20\%. Весь год будет характеризоваться большим объемом предложения и вялотекущим спросом, особенно на фоне затормаживания ипотеки.

Вячеслав Егоров, директор Агентства недвижимости «АвангардРиэлт», Президент Региональной Гильдии риэлторов — Казань:

— Прогнозы сейчас давать очень сложно, ведь ситуация может развиваться по разным сценариям. Разные эксперты с большим аналитическим опытом предсказывают разные вариации — что кризис кончится этой весной, или, например, через год. Однако надо понимать, что сейчас ситуация непредсказуемая и не совсем ясная, поэтому каждый эксперт может ошибиться.

Застой в продажах на рынке недвижимости уже постепенно заканчивается. В целом в течение года, по моему мнению, продажи будут идти скачкообразно в прямой зависимости от ситуации на смежных финансовых рынках, и в частности в зависимости от снижения либо повышения курса доллара. Сейчас рубль постепенно обесценивается на фоне роста доллара (который становится очень непросто приобрести), и люди понимают, что единственный возможный путь сохранить свои сбережения — купить недвижимость.

С осени 2008 года многие потенциальные покупатели ждали большого снижения цен на недвижимость, но цены значительно не снизились. Более того, вполне возможно, что в ближайшем будущем они будут увеличиваться, потому как сокращается предложение. Сейчас ликвидная недвижимость — в первую очередь квартиры на первичном рынке в уже достроенных домах. Таких домов в Казани не так и много — не более пяти. Остальные предложения первичного рынка находится либо в начальной, либо в средней стадии строительства — таких строек очень много. Сейчас они в виду отсутствия финансирования замораживаются, а значит, выпадают из сектора реального предложения первичного рынка жилья.

Таким образом, спрос на первичные квартиры остается прежним, тогда как предложение значительно сокращается. Я думаю, эта ситуация уже сформируется к февралю этого года и возможно с этого момента на фоне недостатка предложения начнут расти цены. Часть потенциальных покупателей первичного жилья перейдут на рынок вторичного жилья и здесь тоже возможна активизации. Однако, как я считаю, не будут расти цены на старое уже не ликвидное жилье — хрущевки, ленинградки. На них возможно даже снижение цены, таким образом, ценовой разрыв между ликвидным и неликвидным жильем будет увеличиваться. Как именно будут расти и падать цены, на сколько процентов сказать сейчас пока сложно.

Вполне возможно, если доллар будет дорожать такими же темпами, рынок недвижимости Казани, как это было раньше, перейдет на долларовый расчет. Хотя безусловно, на развитие ситуации на рынке недвижимости большое влияние будут оказывать политическая и экономическая ситуация в нашей стране.

Государство нам поможет

В целом на рынке недвижимости можно выделить два основных прогноза: оптимистичный и пессимистичный. Оптимисты надеются на весну. По данным некоторых аналитиков, в это время определится «дно» у рынка и постепенно начнут проявлять активность покупатели, дождавшиеся снижения цен. Однако на рынок смогут прийти скорее всего покупатели «с деньгами», тогда как покупатели «без денег» будут дожидаться оживления ипотеки. Другой вариант сценария более пессимистичен — он разворачивается на фоне мощного спада экономики, всеобщей безработицы, девальвации рубля, удорожании всех кредитных продуктов. В таком случае покупатели «без денег» не смогут осуществить свои жилищные планы, пока экономика не придет в норму, а покупатели «с деньгами» начнут проявлять активность ближе к концу года.

Однако государство предпринимает все меры, чтобы не допустить негативного сценария. Уже с конца прошлого года оно задалось задачей помочь строительному и банковскому сектору — основным оплотам рынка недвижимости. Был принят ряд законов, создан антикризисный штаб.

Смогут ли эти меры изменить существующий уклад на рынке недвижимости?

Вячеслав Егоров:

— Если бы все программы и начинания наших чиновников отлично и слаженно работали на местах, то вполне возможно антикризисные меры оказывали бы реальную помощь. Сейчас же пока не выработаны точные механизмы, поэтому большинство мер не могут быть реализованы. Например, известно, что правительство выделило значительную сумму АИЖК на поддержку ипотечных программ банков, однако ипотека от этого не стала сейчас более доступной, банки сами, анализируя ситуацию, не спешат выдавать ипотеку. Очень важный вопрос — о сроках внедрения данных мер: как быстро все начнет реализовываться? Кризис ведь идет.

Лилия Сафиуллина:

— Если меры, предпринимаемые государством, смогут поддержать банковскую систему, то рынок недвижимости, как и многие другие рынки, сможет выйти из застоя и тенденции к падению. Здесь надо учесть, что развитие экономики зависит от банков, также как и развитие банков зависит от развития экономики, а массовое банкротство банков не выгодно государству. Представьте, если квартиры упадут в цене, а они являются залогом по ипотеке, то банк попросту обанкротиться — вместо 1, 3 млн. рублей за хрущевку он получит 1 млн. рублей. Однако предпринимаемые меры, на мой взгляд, на данный момент недостаточны. Ипотека, основной инструмент развития рынка, становится все более недоступной (процентные ставки выше 16\%). И именно из-за недоступности ипотеки срывается и откладывается большинство сделок.

Софья Добрынина:

— Сейчас постоянно говорится о том, что государство предпринимает меры по поддержанию банковской системы. Однако это пока никак не отражается на стабилизации ипотеки: процентные ставки растут, требования к заемщикам ужесточаются, банки испытывают дефицит денег, количество выдаваемых ипотечных кредитов существенно уменьшается. Сумма того же самого «материнского капитала», который можно направить на покупку жилья, ничтожно мала по сравнению со стоимостью квартиры. Поэтому, говорить о том, что правительственные меры могут как-то изменить ситуацию к лучшему, пока преждевременно.

Руслан Садреев:

— Меры, предпринимаемые правительством (поддержка ипотечных заемщиков, потерявших работу, выдача материнского капитала и т. п.), направлены на то, чтобы ситуация на рынке недвижимости не ухудшалась. Поэтому в том, что сейчас сохраняется ситуация «стабильной стагнации» есть, возможно, заслуга и этих мер. К тому же участие и содействие правительства морально поддерживают население, что сейчас также очень важно. Я считаю, что кризис надо спокойно переждать. В кризисе приходится искать положительные стороны, — он заставляет открывать нас новые способы продаж, менять методы деятельности, особое внимание уделять привлечению покупателей. Самое главное — продолжать работать.