Изменения в судьбу российской ипотеки внес американский кризис. В начале его возникновения не уверялось, что он не коснется российской ипотеки, сейчас этот факт уже не опровергнуть.

Тем не менее при настоящих рыночных ценах на недвижимость именно ипотека (и на наш взгляд, только ипотека) может позволить улучшить жилищные условия. Об иных механизмах (муниципальная аренда, жилищно-накопительный кооператив) говорить пока не приходится. И поэтому рядом с вопросом увеличения количества введенных квадратных метров стоит поставить вопрос о реализации этих метров населению, то есть вопрос о развитии ипотеки. Мы выделили три главных проблемы, связанных с ипотекой, которые и задали нашим экспертам.

Итоги развития ипотеки в Казани в 1-м полугодии

Яна Ваулина, руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар банк»:

— Итоги развития ипотеки по Казани не такие, как ожидалось. В целом можно обозначить снижение уровня выдачи ипотечных кредитов по Казани и Татарстану, что подтверждается официальной информацией. Согласно данным Национального банка Республики Татарстан по состоянию на 01.07.2008 г., объем выданных кредитов в целом по республике составил 2,56 млрд. рублей, что на 24\% меньше, чем за аналогичный период 2007 года.(www.tatcenter.ru).

Наш банк в ипотечном кредитовании является достаточно молодым и развивающимся. Отмечу, что за первое полугодие 2008 года нами не было проведено повышение ставок, что соответственно позволило сохранить объем выдачи на стабильном уровне, а также была запущена новая ипотечная программа с более упрощенной схемой получения ипотечного кредита.

Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО):

— Казанский филиал Абсолют Банка активно развивает направление жилищного кредитования По данным на 31.12.07, размер кредитного портфеля Абсолют Банка по ипотеке составил свыше 140 млн. рублей, по состоянию на 31.07.08 этот показатель равняется 521,6 млн. Таким образом, за первое полугодие объем ипотечного портфеля филиала Абсолют Банка в г. Казань вырос практически в 4 раза.

Ренат Шакиров, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк»:

— ОАО «АИКБ «Татфондбанк» только в мае 2008 года ввел в действие новую линейку ипотечных продуктов, поэтому объективно судить об итогах работы за полугодие нет возможности. На сегодняшний день в Банке происходит постоянный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Константин Исаенков, генеральный директор компании «Финэксперт»:

— В течение первого полугодия 2008 года многие банки поднимали ставки. После нового года ипотечные кредиты подорожали примерно на 0,2−1\%. В конце марта — начале апреля было еще одно повышение ставок, в среднем на 0,7\%. В марте ставки в основном подняли те банки, которые не поднимали их в январе, поэтому в целом расклад сил не изменился.

Ксения Пашевич, начальник отдела ипотеки УФРС по РТ:

— Увеличение сделок по ипотеке в первом полугодии 2008 произошло за счет увеличения количества банков. Сравните: в 2005 году в Казани ипотеку предоставляли около 20 банков, в 2006 — около 40, в 2007 их количество составило порядка 60, а в конце 2007 — начале 2008 ипотеку уже выдавали около 100 банков и кредитных организаций. Так что показатели развития ипотеки могут в некоторых банках уменьшаться, тогда как на общем фоне количество зарегистрированных ипотечных сделок растет.

К тому же, как правило, банки, которые только начинают развивать свою ипотечную деятельность в Казани предлагают различные скидки, проводят промо-акции, что также сказывается на росте ипотеки. Другой вопрос, что с увеличением количества ипотечных сделок банк не всегда может быстро эти кредиты рефинансировать (продать АИЖК), поэтому вместо «быстрых» денег имеет «долгие», ведь люди берут ипотеку на длительный период.

Как будет развиваться ипотека до конца 2008 года?

Ренат Шакиров:

— Суть проблем ипотеки заключается не в ней самой, а в стоимости продаваемого на рынке жилья и уровне доходов населения. Несмотря на ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов и рост ставок, ипотека остается доступным инструментом по приобретению жилья. В случае выравнивания средней стоимости 1 кв. метра жилья и среднего совокупного дохода населения за 1 месяц ипотечный рынок ждет новая волна. В противном случае, больших скачков в объемах, мы думаем, ждать не стоит до середины 2009 года.

Яна Ваулина:

— В дальнейшем развитии ипотечного кредитования можно говорить о стабильности с той позиции, что ипотека сейчас для большинства населения — единственная возможность приобрести собственную квартиру. Мало кто может позволить себе покупку жилья за наличные средства, поэтому спрос на ипотечные продукты есть и будет всегда, но спрос очень сильно зависит от процентной ставки. Повышение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, разумеется, не даст возможности развиваться высокими темпами.

Елена Воронина:

— В настоящий момент около 50\% квартир, покупаемых в России, приобретаются при помощи ипотечного кредита. Скорее всего, до конца года эта тенденция не изменится, спрос на ипотеку будет достаточно интенсивным. При этом понижения ставок ожидать, на мой взгляд, не стоит.

Константин Исаенков:

— Полагаю, сохранится тенденция медленного роста количества выдаваемых кредитов. Те банки, которые не выдержали конкуренцию, свернули или приостановили ипотечные программы, сделали это в конце 2007 года и в марте-апреле 2008-го. Те банки, которые остались, намерены развивать направление ипотечного кредитования и будут планомерно это делать.

Пик ипотечного кризиса в США остался позади. У финансовых групп, таких как Morgan Stanley или City Group, размеры убытков определены и списаны. На данный момент можно говорить о некоторой стабилизации условий зарубежных займов. Например, один банк, входящий в финансовую группу Morgan Stanley, даже снизил ставки на 0,5\%.

А банк, созданный с участием российского капитала, планирует повышение ставок на 0,5\% годовых на рублевые кредиты — это следствие повышения ставки рефинансирования ЦБ. В целом, международный кризис ликвидности прошел свой пик, и сейчас конкуренция между банками с участием иностранного капитала не позволит нашим отечественным банкам выдавать кредиты по завышенным ставкам.

ЦБ в очередной раз повысил ставку рефинансирования — до 11\%. Как это отразится на процентной ставке по ипотеке?

Елена Воронина:

— Одной из основных причин повышения процентных ставок можно назвать повышение ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Банки не могут выдавать кредиты со ставкой ниже ставки рефинансирования. Учитывая постоянный рост инфляции, можно предположить, что ставка рефинансирования в ближайшее время не понизится, соответственно, кредиты дешевле не станут.

Яна Ваулина:

— Наш банк не может кредитовать по ставке ниже ставки рефинансирования. Ставки по ипотечным кредитам обычно ниже ставок по потребительским и автокредитам, а значит маржинальный доход банка и так невелик, а при увеличении ставки рефинансирования он, как следствие, уменьшается. Повышение ставок вполне может снизить поток клиентов, желающих получить ипотечный кредит, и тем клиентам, которые хотят приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита, стоит поторопиться получить этот кредит сейчас на более выгодных существующих условиях.

Ренат Шакиров:

— Здесь следует ввести следующие понятия: рефинансирующая организация — организация, которая производит выкуп закладных, оформленных на основании установленных им требований. Первичный кредитор — Банк, который не имеет собственной ипотечной программы и выдает ипотечные кредиты в рамках требований рефинансирующей организации. Монопродуктовый банк — Банк, который имеет собственную ипотечную программу.

Факт повышения ставки рефинансирования ЦБ уже отразился на ипотечных ставках. Одни рефинансирующие организации просто подняли ставки по ипотечным кредитам, а вслед за ними это сделали и первичные кредиторы. Другие поставили перед первичными кредиторами условия о выкупе ипотечных кредитов по ставкам ниже 12\% годовых с дисконтом и тем самым ввели искусственный барьер на этом уровне.

Также стала популярной мера по привязке ипотечных ставок к мировым или национальным индексам — плавающие процентные ставки. Они имеют свойство меняться в зависимости от макроэкономической ситуации в мире. На фоне данной картины, однако, присутствуют монопродуктовые банки, которые снижают процентные ставки по ипотечным кредитам. Хотя заемщику стоит помнить, что получить ипотечные кредиты по таким ставкам будет намного сложнее.

Константин Исаенков:

— Повышение ставки рефинансирования в первую очередь может отразиться на так называемых «госбанках». Они будут вынуждены повысить ставки. Кстати, ВТБ 24 уже объявил о повышении ставок на 0,5\% с 1 сентября 2008 года. Возможно, у других банков ставки останутся на прежнем уровне, так как в ином случае они не смогут составить конкуренцию иностранным банкам.

Вопрос ипотеки был поднят и на коллегии Минстроя РТ, прошедшей накануне Дня строителя, на которой Директором Департамента развития системы рефинансирования ОАО «АИЖК» Владимиром Петренко была предложена «социальная ипотека коммерческого жилья». Премьер-министра республики Рустама Минниханова заинтересовала эта идея, которую можно развить в Татарстане. Было предложено данную идею обсудить отдельно и «более детально», но уже с участием Президента РТ Минтимера Шаймиева.