Владельцы казанской компании «Кастро Инвест», построившей один из первых в городе качественных объектов торговой недвижимости — ТЦ «Южный», продали бизнес иностранному инвестфонду. По предположению участников рынка, покупателем «Кастро Инвест» и управляющей компании «Южного», «Молл Технолоджи», выступил британский фонд London & Regional Properties (L&RP), заявивший о своих планах вложить миллиард долларов в российскую торговую и гостиничную недвижимость.

По информации «Кастро Инвест», новый собственник «Южного» уже летом закроет торговый центр на реконструкцию: к 2009 году один из первых образцов качественной казанской торговой недвижимости «подтянут» до уровня современных объектов — достроят развлекательную зону, сменят позиционирование на более демократичное.

Эта сделка, скорее всего, даст старт целому сезону распродаж девелоперского бизнеса в Казани, и примеру владельцев «Южного» последуют другие казанские девелоперы «первой волны». Так, Леонид Рахимов, генеральный директор управляющей компании «Сити-Центр» (управляет торговыми центрами «XL», «Сувар-Плаза» и «Сити-Центр»), предполагает, что владельцев сменят еще 2−3 казанских объекта. Действительно, местный рынок торговой недвижимости находится в напряжении: аналитики характеризуют его как пресыщенный, арендные ставки здесь давно не растут, а требования к качеству недвижимости становятся все выше, что приводит к миграции арендаторов в более успешные проекты.

Очередь на выход

Будучи поставленными перед выбором — проводить редевелопмент или продавать бизнес, региональные девелоперы «первой волны» предпочитают второе. Участники рынка объясняют это не насыщенностью рынка (даже на развитом казанском, по оценке директора отдела экономических и стратегических исследований международной консалтинговой компании Jones LangLaSalle Владимира Пантюхина, через два-три года спрос догонит предложение), а менталитетом первых инвесторов торговой недвижимости.

Как правило, девелопмент был для них не основным бизнесом, а — чаще всего — наиболее удачной формой использования доставшихся им земельных участков или производственных помещений. Сейчас, когда этот бизнес стал сложнее и требует разработки концепций, системы управления объектами, последовательной политики продвижения и прочего (а, следовательно, больших денежных и ресурсных вложений), они выходят из дела. Так, в Самаре с начала года на продажу были выставлены как минимум три торговых центра, уже не отвечающих современным требованиям — Sky City, «Мир кожи», «Мико».

В этой ситуации интерес иностранных инвестфондов к региональному рынку коммерческой недвижимости мог бы стать своего рода «подушкой безопасности» для ее владельцев, гарантией того, что их бизнес будет выгодно продан.

По оценке Юлии Морозовой, PR-директора консалтинговой компании Terra Direction (управляет инвестициями в коммерческую недвижимость), доходность проектов в этой сфере у нас в регионах по-прежнему выше западной (9−14% против 6% на Западе), поэтому инвесторы готовы вкладывать в них деньги. Иностранцев привлекает потенциал регионального рынка — рост покупательной способности, розничного товарооборота, а также снижение административных барьеров, позволяющее реализовывать проекты с меньшими рисками.

Объем зарубежных вложений в российскую коммерческую недвижимость, по данным Terra Direction, за 2005−2006 годы вырос в два раза, с 2006 по 2007 год он увеличился еще в полтора раза, на столько же вырос и за прошлый год. Наибольшую активность проявляют британские инвестфонды L&RP, Fleming Family & Partners, The Raven Group (его российская «дочка» Raven Russia), ирландская Quinn Group, австрийские Immoeast, Eastern Property Holdings и Meinl European Land (MEL), а также европейские инвестбанки — например, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Deutsche Bank и Raiffeisen Bank (последние два планируют инвестировать в российскую коммерческую недвижимость в партнерстве с австрийской строительной компанией Strabag AG) и другие.

В 2008 году сделок, заключенных зарубежными инвестфондами, станет еще больше, прогнозирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости московской консалтинговой компании Penny Lane Realty: интерес к российскому рынку разогревает ипотечный кризис, парализовавший западный рынок недвижимости. По его словам, к Поволжью эти организации проявляют особое внимание: здесь есть что покупать — подходящие объекты в поволжских миллионниках и вторых городах появились раньше, чем в других регионах. Причем, по оцен
ке санкт-петербургской консалтинговой компании London Consulting & Management Company, предпочтение они отдают Нижнему Новгороду и Самаре.

Придирчивый покупатель

Впрочем, интерес иностранцев к российской торговой недвижимости в провинции вовсе не означает, что они готовы приобретать любые объекты, подчеркивает Алексей Могила. Например, он обращает внимание на то, что в Самаре уже второй год пытаются продать иностранцам ТЦ «Фрегат» (перестроенный под торговый центр офис «Самаранефтегаза»). Но их отпугивает отсутствие концепции, плохие планировочные решения, слабый пул арендаторов и неадекватная цена, полагает аналитик.

Заинтересовать иностранцев может только проект, отвечающий нормам современной коммерческой недвижимости. До недавнего времени таковых в регионах насчитывались единицы, поэтому большинство сделок такого рода заключалось на столичных рынках. Например, первой сделкой инвестфонда Raven Russia стала покупка подмосковных складских терминалов у компании «Экспро-Менеджмент» и «РосЕвроГрупп». Фонд Immoeast начал работу в России с приобретения двух московских торговых центров «Золотой Вавилон», а скандинавские инвестфонды — финские Sponda Plc, Evli Property Investments и другие — с покупки коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Одну из первых региональных сделок заключил австрийский инвестфонд MEL: в 2005 году он купил самарскую девелоперскую компанию «Время» (разработала и реализовала проект сети торговых центров «Парк Хаус»). За такими объектами сейчас иностранцы выстраиваются в очередь, говорит Алексей Могила. По его словам, среди проектов, которые консультировала его компания, интерес иностранных инвестфондов вызвал, в частности, реконструированный пензенский «Пассаж».

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости санкт-петербургской консалтинговой компании Becar Realty Group, говорит об осторожности западных инвесторов. Они предпочитают инвестировать в готовые коммерческие объекты, что снижает круг их потенциальных сделок, оставляя поле для работы в регионах российским инвестфондам, которые финансируют редевелопмент и строительство на ранних стадиях.

Продать будущее

Но сделка с «Южным», где инвестфонд вложился в проект редевелопмента, свидетельствует о том, что иностранцы уже решаются рисковать. Алексей Могила уточняет: консервативные инвестфонды по-прежнему отдают предпочтение существующим объектам, зато компании, которые занимаются венчурными инвестициями, уже готовы участвовать в проектах с момента получения девелопером разрешительных документов на строительство.

А Юлия Морозова из Terra Direction отмечает, что при дефиците качественных торговых объектов в регионах иностранцы склоняются именно к проектным инвестициям. «Они поверили в экономическую надежность России, но вот в уровень качества выводимых проектов — не до конца. Участие в создании проекта с этапа разработки концепции и определения проектировочных решений дает больше уверенности в том, что объект будет работать долго и успешно», — поясняет она.

Пока западные инвестфонды предпочитают вкладываться в сетевые проекты, находя себе партнеров в их реализации. Например, L&RP заявил о планах финансирования строительства сети отелей в России совместно с международной сетью Hilton, Morgan Stanley купил долю в развивающейся сети торговых центров и складских терминалов компании «РосЕвроДевелопмент». Совместно с региональными партнерами формирует сеть складских терминалов «Q-Парк» (один из них строится в Казани) Quinn Group.

Учитывая аппетиты и возможности иностранных инвестфондов, крупные региональные проекты целенаправленно ориентируют на эти финансовые институты. Об этом свидетельствует популярность среди региональных девелоперов одной из главных в Европе выставочных отраслевых площадок — Каннской выставки коммерческой недвижимости MIPIM, куда каждый год, как на работу, ездят делегации из Самары, Казани, Нижнего Новгорода, Саратова и других поволжских городов.

Кроме того, отмечает Юлия Морозова, для потенциальных инвесторов организуются туры по региональным торговым центрам, где иностранцам демонстрируются достижения региональных девелоперов и новые проекты. Правда, насколько такие визиты результативны, оценить пока сложно. Привлечь инвестора красивой презентацией практически невозможно: фонды предпочитают осторожность и будут долго сверять экономические показатели, прежде чем рискнут вложиться в проект.