Недовольные граждане лишь разводят руками: многочисленные жалобы в местные инстанции, как правило, результатов не дают — закон на стороне собственника. Ведь до тех пор, пока земельный участок не передан в долевую собственность владельцам квартир и помещений дома, права на него имеют органы местного самоуправления.

Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36.п.1.

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Сюда же относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности".

Елена Кузьмина, начальник отдела нормативного обеспечения Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ:

— Решение на получение земельного участка в общедолевую собственность является правом, а не обязанностью собственника помещения в многоквартирном доме. Если данное решение собственниками принимается, то для того чтобы оформить это право, необходимо земельный участок сформировать.

Обратите внимание, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Заплатить придется только за формирование земельного участка и постановку на кадастровый учет. Причем, если дом введен до 1 марта 2005 года, делается это за счет собственников, если после — за счет муниципального образования либо застройщика.

Если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Данное решение принимается 2/3 голосов собственников и оформляется соответствующим протоколом. На общем собрании выбирается уполномоченное лицо для обращения в органы власти с заявлением о формировании земельного участка с целью его передачи в общедолевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. Формированием земельных участков занимаются соответствующие землеустроительные организации. Они проводят межевание территории, то есть определяют местоположение и границы земельного участка.

Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 1223 (ред. от 21.08.2000) «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминимумах».

Порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков под многоквартирными домами, включая оплату подготовки и выдачи документов, определяется органами местного самоуправления. Для определения размеров и установления границ земельных участков проводятся следующие работы:

• подготовка материалов по установлению границ земельных участков с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов; при необходимости организация разработки проекта межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры их частей);
• определение нормативных размеров и установление границ земельных участков, передаваемых собственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно;
• выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и подготовка проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий собственникам или товариществу собственников жилья;
• разрешение споров, возникающих при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земельных участков.

Решения органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду собственникам или товариществам собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по использованию этих участков, а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебном порядке.

Вот тут-то и начинается самое интересное. Земельный участок один, а соседей много. Как быть, если на два-три дома приходится одна детская площадка или одна хоккейная коробка? А если во дворе стоит злосчастная автостоянка или пивной ларек, собственники которых тоже являются хозяевами двора? Как пояснили в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования.

При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность владельцам помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка устанавливаются по фактически существующим границам.

Таким образом, расчеты производятся из факта существующей застройки. То есть, если на территории, полагающей собственнику по нормативу вдруг оказался тот самый нежеланный объект (ларек, автостоянка, гараж и т. п.) придется смириться и согласиться на землю, которая меньше норматива.

Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36.п.5.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В этом случае жильцы дома могут взимать определенную плату с владельцев точеных застроек за право доступа к своей собственности. Одна существенная ремарка: территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Может возникнуть и обратная ситуация, когда после проведения межевания остается определенный участок территории. По закону, сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта. Передача жильцам дополнительной территории может проходить только с их согласия, так как это накладывает дополнительные обременения по содержанию территории.

После проведения межевания участка, оформляется соответствующая документация, и сформированный земельный участок ставится на государственный кадастровый учет. Как разъясняет Федеральный кадастровый центр, проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно до 1 июля 2008 года. После того как земельный участок поставлен на учет, за ним закрепляются определенные характеристики, в том числе экономические — земельный налог.

Елена Кузьмина:

— Собственникам необходимо понимать, что оформление собственности ведет к увеличению расходов на содержание имущества, так как бремя содержания имущества лежит на собственнике, а не на товариществах собственников жилья, управляющих компаний или ЖСК. Любая организация, управляющая домом, как юридическое лицо разделяет налоговую нагрузку вместе с жильцами лишь в том случае, если ей принадлежит собственность в этом доме.

Каким образом рассчитывается земельный налог? Налог на землю платит каждый собственник в размере принадлежащего ему права на общее имущество в многоквартирном доме. Допустим, кадастровая стоимость земли — 100 тысяч рублей. Предельная ставка земельного налога действующим законодательством установлена в размере не более 0,3\% от кадастровой стоимости объекта. Конкретную ставку земельного налога устанавливают органы местного самоуправления. Соответственно, налог на землю составит 300 рублей в год. Эта сумма распределяется пропорционально доли собственности для каждого собственника. Отмечу, что органы местного самоуправления в праве уменьшать предельную ставку земельного налога.

Определенные издержки вполне возможны и с проведением самой процедуры межевания земли. Межевание — процедура недешевая, а расходы на проведение данной процедуры в соответствии с Жилищным кодексом РФ берет на себя собственник. Именно этот факт в какой-то степени сдерживал инициативу владельцев собственности в многоквартирном доме оформить в общедолевую собственность земельный участок. Как отметила Елена Кузьмина, в Татарстане на сегодняшний день межевание придомовой территории находится в зачаточном состоянии. Ситуацию может изменить Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который возлагает расходы на проведение всех процедур на плечи муниципалитетов.

Вместе с тем, этот закон не обязывает собственников оформить свое право на земельный участок. Эта процедура по-прежнему носит заявительный характер. Существенным аргументом за принятие данного решения является тот факт, что земельная собственность значительно увеличит капитализацию жилья, то есть, возрастет стоимость квартиры или нежилого помещения в этом доме. Собственник также сможет защитить себя от нежелательной застройки на территории его двора и более того, сможет использовать объекты общей собственности в коммерческих интересах.