Около 80% домов в Татарстане выбрали частную управляющую компанию. Какие тенденции можно отметить на рынке компаний, управляющих частным жилищным фондом, и каково дальнейшее развитие реформы ЖКХ, выяснял корреспондент TatCenter.ru.

Первые управляющие компании появились в конце 2005 года. В Казани более 5200 жилых домов, к муниципальному жилью относятся 4247. Более 600 домов находятся в введении ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив), около 300 домов не определились со способом управления. Около 4000 домов — 80% от всего жилого фонда города — доверились частным управляющим компаниям. Сегодня в Казани действует всего 13 компаний, управляющих частным жилым фондом.

История вопроса

Ранее вся жилищная собственность принадлежала государству, и, соответственно, управлялась государственными службами. Однако, стоит отметить, что такое централизованное управление не всегда было эффективно. С началом приватизации жилья люди получили возможность распоряжаться приватизированным имуществом по своему желанию — дарить, продавать, наследовать и так далее. Образовался целый рынок жилья, который при советском строе по своей сути не мог даже существовать. Стоит отметить, что, приватизируя квартиру, человек одновременно получал и общедолевую собственность — подъезд, чердак, подвал и прилегающий двор. Распоряжаться по своему личному усмотрению этой собственностью он полного права не имел (например, невозможно продать свою часть лестницы или подвала), однако он мог эксплуатировать эти помещения и территории и управлять ими.

Раузил Хазиев, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ:

— Как при таком положении дел управлять домом, оговорено в законодательстве не было. Старый жилищный кодекс 1985 года практически бездействовал, а новый был принят лишь в конце 2004 года. Возник определенный вакуум, когда юридическое право на жилье людям было предоставлено, а фактически управлять было невозможно. Поэтому в период перестройки и перехода к рыночной экономике эксплуатация жилищного фонда не всегда осуществлялась эффективно.

Новый жилищный кодекс предпринял попытку передать населению управление своим жильем — создал закон о товариществах собственников жилья. Но люди, ранее никогда не сталкивавшиеся с правами и обязанностями собственников и никогда не управлявшие домом, не спешили с созданием ТСЖ. В домах, принадлежавших фонду муниципального жилья, начали создаваться ТСЖ с 2006 года, по новому жилищному кодексу РФ, и всего с начала этого года было создано 12 ТСЖ. Однако история ТСЖ начинается гораздо раньше — с 1996 года по закону о ТСЖ собственники жилья в новостройках создавали свои товарищества, и в Казани есть ТСЖ, которые существуют уже с того периода и успешно функционируют.

Жилищный кодекс на этот счет предусматривал три варианта — все собственники жилья до 1 января 2007 года должны определиться со способом управления: либо создать ТСЖ, либо выбрать самостоятельное управление домом, либо довериться частным управляющим компаниям. В Татарстане жильцы с выбором определились следующим образом — около 20% домов от общего числа жилья организовали ТСЖ, более 80% выбрали частную управляющую компанию, и лишь 2% предпочли самостоятельное управление домом (в этот процент в основном вошли немногоквартирные дома барачного типа с минимумом услуг в сельской местности).

Собственность и собственники: темное прошлое

За годы советской власти сформировался особый менталитет россиян: общество привыкло к тому, что все имущество коллективное, бесхозное, а значит, ничье, то есть государственное. Также как у жильцов дома укоренилась привычка того, что если в доме, к примеру, сломан лифт, то это вовсе не его забота, а ЖКУ (ЖЭУ, ДЭЗа и т. п.). Но проблема на самом деле гораздо глубже: у людей, можно сказать, практически отсутствует инициатива, желание и время, а главное — вера в то, что на ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве сможет повлиять отдельно взятый человек.

Раузил Хазиев:

— Население должно менять свой менталитет и научиться управлять собственностью. Да, действительно, эксплуатировать дом не так то просто. Инициатива жильцов в этом вопросе крайне важна, министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ в помощь жителям при выборе способа управления жильем выпустило информативные буклеты тиражом 300 000 экземпляров.

Собственникам квартир предоставлены те права, которые раньше было просто невозможно осуществить:

• выбор формы управления домом,
• возможность устанавливать собственные тарифы на жилищно-коммунальные услуги (уборка двора, подъезда, ремонт текущий и капитальный и т. д.),
• право устанавливать порядок финансирования и проведения объема капитального ремонта,
• право выбора подрядных организаций, то есть тех, кто будет заниматься ремонтом и обслуживанием дома и
• право распоряжаться общедолевым имуществом — сдавать в аренду чердак, подвал и придомовые территории.

Елена Кузьмина, начальник отдела нормативного обеспечения и мониторинга реформы ЖКХ министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ:

— Собственникам квартир предоставлены действительно все права собственников. Ни ТСЖ, ни управляющая компания без разрешения общего собрания жильцов никаких действий по владению, пользованию и распоряжению имуществом производить не может.

Управляющие компании: управляем домом вместе

По оценкам экспертов, полноценного рынка частных управляющих компаний в Казани нет: для создания конкуренции в этой сфере у жильцов должна быть свобода выбора, а сегодня эта свобода сводится скорее к двум вариантам — либо создать ТСЖ, либо выбрать управляющую компанию. Сделать полноценный выбор управляющей компании действительно проблематично: зачастую в каждом районе города представлены максимум две компании на выбор.

Раузил Хазиев:

— Рынок управляющих компаний пока не насыщен. В Казани действует только 13 компаний, и для города-миллионера этого мало. Переход к новой форме управления жилищно-коммунальным хозяйством требует определенного периода времени. Но при любой форме управления, будь то ТСЖ или управляющая компания, необходимо активное участие населения в этом процессе.

Елена Кузьмина:

— Управляющие компании по своей сути выполняют функцию ДЕЗов (дирекции единого заказчика) — они берут на себя функцию заказчика, осуществляют подбор подрядных организаций, заключают с ними в интересах жильцов договоры, осуществляют сбор жилищных платежей и контролируют выполнение поставляемых поставщиками услуг. Основное отличие управляющих компаний в форме собственности. Если раньше жилищно-коммунальным хозяйством занимались муниципальные унитарные предприятия, то сейчас организационно-правовой формой управляющих компаний является акционерное общество. Можно констатировать, что на казанский рынок ЖКХ-услуг пришел частный капитал.

По статистическим данным, ТСЖ чаще организуются в новостройках, когда меньше проблем с эксплуатацией дома и не требуются большие вложения в капитальный ремонт. На выборе управляющей компании чаще останавливаются жители старых домов.

Айдар Сайфутдинов, директор ООО «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Вахитовского района»:

— Управляющие компании — достаточно новое явление как для жителей, так и для городской администрации, однако, именно такая форма работы на сегодня является лучшим способом ведения жилищной политики в городе. С приходом в сферу жилищно-коммунального хозяйства управляющих компаний появился особый подход к этой сфере не чиновника, а хозяйственника.

Управляющая компания — друг человека

Управляющие компании в организации своей работы должны активно сотрудничать с населением. И госчиновники, и директора управляющих компаний сходятся во мнении, что собственник квартиры — житель дома — не должен приходить просить качественного оказания жилищно-коммунальной услуги или оказания ее вообще, он вправе ее требовать. Собственникам жилья принадлежит полное право контроля деятельности управляющей компании.

Елена Кузьмина:

— Существуют правила эксплуатации жилищного фонда на каждую услугу. Человек вправе требовать выполнения этого стандарта, а в случае ненадлежащего исполнения расторгнуть договор.

Айдар Сайфутдинов:

— Когда житель дома приходит с вопросом, то это уже не только его, но и наша проблема, и мы стараемся решить ее моментально. С приходом управляющих компани
й изменилось само отношение к собственнику квартиры: он воспринимается управляющей компанией не просто как житель, а как прямой работодатель, удовлетворять потребности которого — наша прямая обязанность.

По мнению экспертов, именно за активным сотрудничеством собственников квартир и управляющих компаний — будущее жилищно-коммунального фонда. Одна из форм такого сотрудничества — подомовой учет средств.

Елена Кузьмина:

— Управляющие компании должны вести подомовой учет: деньги, которые собрали жильцы по своему дому, должны расходоваться только на этот дом. Сегодня подобный учет не всегда ведется, поэтому жильцами не ощущается разница между управляющими компаниями и ранее действующими органами ЖКХ. Но когда рынок станет насыщенным и между управляющими компаниями будет здоровая конкуренция за потребителя, то есть за собственника квартиры, можно будет ощутить эту разницу.

Виталий Кисилев, директор управляющей компании с частной формой собственности ООО «Ремстрой»:

— Перспектива развития управляющих компаний — в близкой контактной работе с населением. Необходимо вместе с домовым комитетом составить план текущих и капитальных работ по обслуживанию дома, причем такой план будет полезен не только для управляющей компании. Собственники квартир будут знать, как расходуются их средства, а соответственно, уменьшится и количество жалоб со стороны населения.

Управляющие компании принимают дома на управление с нулевым балансом: без долгов и без накопленных средств. В связи с такой ситуацией можно отметить и некоторые проблемы, с которыми столкнулись управляющие компании сегодня.

Айдар Сайфутдинов:

— Некоторые дома старой застройки нуждаются в капитальном ремонте, и выделение городским комитетом определенных средств на капремонт, безусловно, ощутимая поддержка. Остальные проблемы, которые возникают по содержанию и ремонту дома, мы решаем с жильцами совместно, учитывая все их требования и пожелания.

Специалисты отмечают, что с переходом жилищно-коммунального хозяйства на экономическую плоскость взаимоотношений и с приходом управляющих компаний состояние жилищного фонда напрямую зависит от инициативности собственников жилья.

Раузил Хазиев:

— Сегодня в Казани уже стали появляться дома, можно сказать, образцового содержания. И в появлении таких домов инициатива людей, их интерес к дому, в котором они живут, сыграл, безусловно, не последнюю роль.