Мы рассмотрели условия ипотечного кредитования в банках:

1. Автоградбанк,
2. «АК БАРС» Банк,
3. АКИБАНК,
4. БТА-Казань,
5. Внешторгбанк,
6. Зенит,
7. ИнтехБанк,
8. ОСБ «Татарстан»,
9. Спурт,
10. Татагропромбанк,
11. Татфондбанк,
12. Татэкобанк,
13. Энергобанк.

И еще 8 банков Казани намерены освоить ипотечное кредитование в ближайшем будущем.

За последнее время можно отметить совершенствование системы оценки платежеспособности заемщика. Банки постепенно отказываются от поручительства, в то же время начали принимать во внимание и дополнительные источники доходов. Так, рассматриваются доходы от смежных работ, страховых выплат, сдачи в аренду жилья, процентов по вкладам, по паям и др. Вы также можете столкнуться с желанием детально посчитать не только ваши доходы, но и расходы, как это делает БТА-Казань.

Роза Романова, начальник отдела ипотеки и кредитования физических лиц ОАО «Внешторгбанк»:

— Этот перечень допустимых источников доходов расширился у нас год-полтора назад. В своей работе мы ориентируемся на московские стандарты, которые предписывают принимать к сведению все доходы — приработки, акции, наследство. Если получаем подтверждение службы безопасности банка, то рассматриваем и конвертные выплаты зарплаты.

Верхняя возрастная планка заемщика одинакова во всех кредитных организациях — к моменту окончания выплат по кредиту заемщику не должно быть более 60 лет (для женщин и того меньше — 55 лет). А вот нижняя планка разнится — от 18 лет в «АК БАРС» Банке до 22 лет в Зените.

Одинаково важны для всех банков гражданство РФ и постоянная регистрация. Заемщик последние 6 месяцев до получения кредита обязан работать на одном месте, а вот общий трудовой стаж кредитоспособного заемщика превышает 1 год. Лишь банк Зенит ужесточил последнее условие до 2 лет. Кроме того заемщик Зенита обязательно должен иметь постоянную работу в регионе, где открыто отделение банка. А Татагропромбанк в числе обязательных требований к заемщику указал отсутствие отрицательной кредитной истории и просроченной задолженности перед другими банками.

Получение ипотечного кредита сопровождается сбором большого количества документов и справок, предоставляемых кредитору. Обязательны из них:

• копия паспорта,
• ИНН,
• страховое пенсионное свидетельство,
• трудовая книжка,
• военный билет,
• свидетельства о браке
• и водительское удостоверение — при наличии.

Предпринимателям следует предоставить учредительные документы и платежное поручение об уплате налога на вмененный доход. Перечень дополнительных документов более обширен, и каждый банк формирует его в зависимости от собственных потребностей. Так, один может попросить вас написать собственное резюме, сообщить, не ограничена ли ваша дееспособность. Другой проверит вашу кредитную историю, состояние здоровья, а также случаи участия в судебных процессах. Третий поинтересуется, не намерены ли вы в ближайшее время изменить свое семейное положение и оформлен ли у вас брачный контракт. Словом, банк разными путями, прямо или косвенно, изучает ваш образ жизни, оценивает степень вашей консервативности и надежности.

Сергей Ефремов, начальник отдела разработки и внедрения кредитных продуктов УРБ «АК БАРС» Банк:

— Общая ситуация на рынке кредитования физических лиц имеет тенденцию к увеличению числа участников и предлагаемых ими продуктов, т. е. конкуренция, которая становится все жестче, приводит банки к необходимости снижать требования к заемщику, в том числе и по пакету предоставляемых им документов. С другой стороны, нельзя забывать, что сколько бы банки ни пытались упростить схему выдачи ипотечных кредитов для частного клиента, экспресс- и даже автокредитование будут более доступными и простыми, а ипотечные кредиты будут считаться более «сложными» и трудоемкими.

Оценив вас, банк, скорее всего, запросит подтверждения юридической чистоты покупаемой квартиры. Для этого потребуются:

• правоустанавливающие документы на жилое помещение,
• техпаспорт,
• справка об оценочной стоимости,
• выписка из домовой книги,
• действительная 3 дня справка об отсутствии обременения квартиры третьими лицами,
• справка из налоговой службы,
• справка из ЖЭКа.

А если вы приобретаете квартиру еще на стадии строительства, то приготовьте

• договор долевого строительства со всеми приложениями и дополнениями,
• разрешение на строительство,
• письмо от застройщика, характеризующее строительство на текущий момент и подтверждение произведенных платежей от дольщика.

Сложнее, если застройщик не оформил право на земельный участок. Тогда, по словам Юлии Байбековой, старшего экономиста отдела по работе с физическими лицами ОАО АКБ «Спурт», клиент получит отказ от банка. Выбирая место жительства, теперь следует обращать внимание еще и на массу юридических моментов.

Каждый банк имеет предельную планку по выдаче заемных средств в одни руки, некоторые называют ее в тех памятках, которые доступны широкому кругу лиц еще до записи на предварительную консультацию с банковскими экспертами. Это, несомненно, для клиента удобнее. Так, заранее это условие обговаривают

• Татагропромбанк (150−400 тыс. рублей),
• Татэкобанк (500 тыс. рублей для физлиц),
• Татфондбанк (4 млн. рублей),
• ИнтехБанк (2,1 либо 4,5 млн. рублей),
• банк Зенит (от 10 до 400 тыс. долларов),
• Внешторгбанк (от 10 до 500 тыс. долларов).

Если банк реализует программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то согласно ей максимальная сумма кредита — 4 млн. рублей.

Еще недавно от будущих заемщиков требовалось не менее 30\% собственных средств на первоначальный взнос. Сегодня ряд банков готов профинансировать покупку квартиры уже на 85−90\%. Но естественно, это отразится на других условиях — на сроке кредитования, на процентной ставке.

Фиксированные процентные ставки, не зависящие от срока кредитования, суммы и уровня доходов, имеют «АК БАРС» Банк, АКИБАНК, Зенит (для вторичного рынка жилья), Энергобанк и Татфондбанк (индивидуальная программа кредитования).

А в целом процентные ставки очень гибко устанавливаются, в зависимости от дохода заемщика, срока, на который он берет кредит и запрашиваемой суммы. Например, Автоградбанк детально расписывает, на какой кредит и под какой процент вы можете рассчитывать со своим уровнем доходов. Если ваш ежемесячный доход 20 тыс. рублей и у вас имеется 30−50\% от стоимости квартиры, то в этом банке вы можете взять 300 тыс. рублей на 5 лет либо 700 тыс. рублей на 15 лет под 12\%, или те же 700 тыс. рублей, но на 28 лет и под 13\%.

В БТА процентная ставка зависит от величины собственных денег клиента, в ИнтехБанке — от того, по какой форме вы подтвердили свои доходы (форма Банка или форма 2НДФЛ), а также от ставки MOSPRIME 3 М, которую объявляют 8 ведущих российских банков и пересматривают ее 4 раза в год.

Одни из наиболее высоких процентных ставок — 17−19\% годовых — устанавливаются на долевое строительство. Однако ставка снижается до 14−15\% после того как квартира построена и на нее оформлен договор.

Юлия Байбекова:

— При долевом строительстве выше риски: квартира может не построиться, может построиться, но не сдаться. Поэтому клиент платит повышенную ставку кредита до тех пор, пока не зарегистрирует право собственности на построенную квартиру и договор ипотеки. Тогда со следующего месяца мы понижаем ставку кредита.

Прежде досрочное погашение кредита грозило заемщику штрафными санкциями. Чаще всего банк сам является заемщиком у других кредитных организаций, и сроки его выплат также строго определены. Но досрочное погашение кредита без штрафных санкций — весомое конкурентное преимущество, на которое обратили внимание почти все банки Казани.

Роза Романова:

— Ориентируясь на клиента, предоставляя широкий спектр услуг помимо ипотеки, банк имеет возможность предложить и досрочное погашение кредита. Для кредитной организации выгодно, если средства оборачиваются быстро, если приходят новые заемщики. Это выгодно и самому заемщику: досрочное погашение кредита — это дополнительный плюс в его кредитную историю.

Досрочное погашение с первого дня после получения кредита работает в Интехбанке по программе «Кредит в рублях» (по другим программам — не ранее чем через 6 месяцев и через 1 год).

Начать досрочные выплаты через 3 месяца позволяет Внешторгбанк, причем минимальная сумма погашения — 500 долларов. Через 6 месяцев досрочные выплаты примут «АК БАРС» Банк, Автоградбанк, АКИБАНК, банк Спурт; через год — банк Зенит.

Марат Хузин, и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ОАО АКБ «Энергобанк»:

— Сегодня все банки разрешают досрочно погашать кредиты, ограничиваясь только коротким сроком. Какое-то время банки получали полную выгоду. Сейчас ситуация меняется. Все диктует конкуренция. Чем выгоднее условия ты предложишь, тем больше клиентов придет к тебе. Существование клиента — постоянный риск для банка, поэтому если у него сейчас есть деньги, то почему бы не разрешить их выплатить.

Заемщику потребуется понести дополнительные расходы помимо выплат по кредиту. Обязательное условие в ипотеке — это страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование риска утраты и повреждения квартиры, а также страхование риска утраты прав собственности на квартиру. При наступлении страхового случая (нетрудоспособности, повреждения квартиры и т. п.) выплаты по кредиту осуществит страховая компания.

Юлия Байбекова:

— При каждом банке имеются аккредитованные страховые компании. Это означает, что компания предоставляет в банк пакет документов для анализа ее финансового состояния. После этого они работают вместе. Но при условии, что страховая компания согласна страховать клиента.

Таким образом, предложение в городе по коммерческой ипотеке обширно, и кардинальных отличий между отдельными его участниками не наблюдается. Единственное, выделяются требования и возможности московских банков. По словам специалистов банков, услуги ориентируются на клиента, который обрел возможность оценивать и выбирать. Даже такая стабильная и малогибкая сфера как банковские услуги начала изменяться навстречу потребительскому потоку.