Специализированное предложение казанского рынка офисной недвижимости представлено бизнес-центрами и офисными зданиями. По данным Центра сервейинга ПАИ, свободные площади присутствуют как в сегменте наиболее качественных офисных центров города (класс «B+», «B»), так и в сегменте бывших административных зданий (класс «С», «D»). Бизнес-центры класса «С» (здания бывших НИИ, общежитий) по-прежнему составляют значительную долю в фонде офисных площадей.
Класс офиса определяется по основным выработанным критериям. Так, здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум 16 из 20 критериев. Здание класса «В» — не менее чем 10, а офисное здание класса «С» может соответствовать менее чем 8 из приведенных 20 критериев. Правда эта система классификации офисных помещений вызывает много споров у специалистов.
Алия Минкашева, генеральный директор офисного центра «Сакура»:
— Сегодня нет четких стандартов, по которым можно было бы точно определить офис класса «А». Один специалист говорит, что у зданий этого класса должны быть вертолетная площадка, другой — подземная стоянка. Сколько людей — столько мнений. Поэтому участникам рынка — профессионалам нужно самим выработать четкий классификатор.
Критерии классификации офисных зданий (один из вариантов)
За 9 месяцев текущего года Центром сервейинга ПАИ было зафиксировано свыше 2 тыс. предложений аренды офисных помещений. Это на 3\% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На ситуацию повлияли следующие факторы: ввод в эксплуатацию жилья, где первые этажи предлагаются в аренду под офисы или торговые площади, ввод новых офисных зданий и торгово-офисных объектов, проводимая реконструкция некоторых объектов недвижимости в деловом центре города, в связи с подготовкой к празднованию 1000-летия Казани.
Андрей Сухов, руководитель Центра сервейинга ПАИ:
— Спрос на офисные помещения в Казани на сегодняшний день формируется двумя группами. Первая — это значительное количество представителей малого бизнеса, для которых основным фактором является цена, то есть величина арендной ставки. Вторая — это субъекты среднего и крупного бизнеса, объемы и престижность деятельности которых диктуют необходимость аренды качественных специализированных офисных помещений. Количество предложений последних, по прогнозным оценкам, должно в ближайшем времени увеличиться. Только до конца текущего года за счет завершения строительства и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров объем специализированного предложения на рынке может увеличиться до 15\%.
Мониторинг Центра сервейинга ПАИ показывает, что коэффициент загрузки бизнес-центров за 9 месяцев 2005 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос с 86\% до 90\%. Это свидетельствует не только о том, что специализированные бизнес-центры становятся более востребованными, но и о том, что с увеличением предложения таких помещений на рынке все более важную роль станут играть неценовые факторы конкуренции.
По данным мониторинга, в связи с высоким коэффициентом загрузки в бизнес-центрах и возникшим дефицитом качественных офисных помещений, увеличивается спрос на помещения в офисных зданиях класса «С», «D», а также на неспециализированные офисы. Это привело к росту средних арендных ставок в данном сегменте офисов примерно на 7−11\%. По словам Андрея Сухова, разброс цен в каждом классе не превышает 20\%. В целом арендные ставки в сентябре 2005 года на офисные помещения составляют: класс «В+» — от 680 до 800 руб. за кв. м, класс «В» — 450−697 руб./кв. м, класс «С» — от 350 до 588 руб./кв. м, класс «D» — 250−350 руб./кв. м (арендные ставки приведены с учетом коммунальных платежей и коэффициента вспомогательных площадей (коридоры и прочие места общественного пользования).
Рафаиль Бикметов, директор по маркетингу сервейинговой компании «Единая Арендная Система»:
— В настоящее время рынок офисной недвижимости Казани находится в стадии формирования, что отличает его от рынка торговой недвижимости, который с приходом российских сетевых операторов и вводом новых торговых центров фактически сформировался. Участников рынка офисной недвижимости Казани условно можно разделить на две категории: профессионалы и непрофессионалы.
К профессиональным участникам можно отнести компании, созданные для работы с недвижимостью. Они управляют офисными центрами класса «А», «В» и «С», а предлагаемые ими арендные ставки можно рассматривать как рыночные. Эти офисные центры общеизвестны, они конкурируют между собой, арендные ставки формируются ими, исходя из условий аренды, предлагаемого набора офисных услуг и фактического спроса.
Рафаиль Бикметов:
— Аренда офисов для многих предпринимателей в таких центрах — местах концентрации множества участников бизнеса, кроме как укрепление имиджа солидного предприятия — имеет еще такой существенный плюс, как наличие потенциальных партнеров — исполнителей заказов и самих заказчиков. Таким образом, получается своего рода синергетический эффект от взаимодействия участников разных сегментов рынков, когда, например, транспортные организации работают с оптовыми, строительными и др., а рекламные, консалтинговые и т.п. — работают фактически со всеми.
К непрофессиональным участникам рынка офисной недвижимости можно отнести различные учреждения и предприятия, сдающие в краткосрочную аренду излишки своих площадей, либо в субаренду площади, арендуемые ими у каких-либо собственников. Обычно арендаторам таких офисных помещений оказывается минимальный набор офисных услуг (или вовсе никаких услуг) — все проблемы арендаторы решают самостоятельно и за свой счет. Декларируемые арендные ставки таких офисных помещений ниже в сравнении с теми, что устанавливаются профессиональными участниками рынка недвижимости. Объем неспециализированного предложения свободных офисных площадей за 9 месяцев 2005 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил около 150 000 кв. м, а его доля в общем объеме предложения составила 79\%.
Рафаиль Бикметов:
— Из-за таких участников-непрофессионалов рынок офисной недвижимости Казани можно назвать «рыхлым», то есть со значительными колебаниями арендных ставок и, чаще всего, в сторону их снижения от среднерыночных. Но часто для самих арендаторов затраты на аренду при более скромных условиях аренды дешевых офисов могут оказаться значительными и сопоставимыми с теми затратами, которые они несли бы, арендуя офисы более высокого класса, и таким образом, могли бы выигрывать в глазах своих партнеров.
Наиля Чабаненко, руководитель отдела бизнес-центра «Сувар-Казань»:
— Бизнес, который пришел на рынок работать надолго и всерьез, конечно, выбирает офисы класса «А». Ему важно все: удобная парковка, современная инженерия, центральное кондиционирование… Рынок коммерческой недвижимости Казани представлен офисами разного класса. В последнее время на нем все больше появляются офисы класса «А». Обидно, что Казань, будучи крупным экономическим центром, очень мало освоена иностранными компаниями, которые могли бы успешно развивать свой бизнес в Татарстане. Я считаю, что в первую очередь это связано с тем, что они мало информированы о том, что в регионе есть офисы класса «А», которые соответствуют международным стандартам. Задача, которая стоит перед офисными центрами класса «А» — привлечь московские и иностранные компании в Татарстан, так как они могли бы инвестировать свои средства в экономику республики.
Сами арендодатели отмечают, что уровень требований у арендаторов значительно вырос. Любая фирма, арендующая офис в бизнес-центре, сегодня желает получить целый перечень офисных услуг: услуги связи и доступа в Интернет с использованием IP-телефонии, обслуживание оргтехники и компьютеров, охрана, автопарковка, уборка и вывоз мусора и другие услуги. К тому же наличие в здании отделения банка с банкоматом позволяет оперативно производить платежи. А там, где рядом с офисными зданиями расположены складские и производственные корпуса, оперативно решаются вопросы бизнеса.
Алия Минкашева:
— Чтобы выжить на рынке офисной недвижимости, нужно не только не повышать арендную ставку, но и постоянно увеличивать набор предоставляемых услуг, поднимать качество обслуживания. Ведь прежде чем арендовать офис руководство компании проводит сравнительный анализ имеющихся на рынке офисов, предоставляемых в них услуг, качества обслуживания, цен.
Именно качество предоставляемых услуг, считают арендодатели, будет играть в будущем более важную роль, чем размер арендных ставок.
Андрей Сухов:
— Если исходить из того, что разброс цен между объектами — аналогами сегодня незначителен, а на рынке появляются новые объекты коммерческой недвижимости, то конкуренция становится более жесткой. Поэтому в скором времени ценовые факторы будут играть меньшую роль, чем не ценовые. Уже сейчас требования к предлагаемым офисам у арендаторов значительно увеличились: арендуя помещение, оцениваются такие мелочи, как манера общения офис-менеджера или качество уборки. Ведь офис — это лицо фирмы, ее престиж.
По мере формирования рынка будет меняться и спрос, его культура. Проще говоря, арендаторы перейдут из встроено-пристроенных и полуподвальных помещений на достойные качественные площади бизнес-центров. А выиграют на этом рынке те из арендодателей, кто сможет предложить наиболее полный и отвечающий требованиям арендаторов набор услуг по эксплуатации и обслуживанию помещений.
 |  | |
 | КЛАСС «А» Требования
Дополнительные показатели (не являются обязательными)
Здания, в которых есть три или более из вышеуказанных показателей, в дополнение ко всем стандартным требованиям офисных зданий класса «А», классифицируются, как офисные здания класса «A+» КЛАСС «В» Требования
В случае если зданиям не хватает одного или двух показателей до того, чтобы такие здания считались офисными зданиями класса «А», такие здания относятся к классу «В+». КЛАСС С Требования
В случае если зданиям не хватает одного или двух показателей до того, чтобы такие здания считались офисными зданиями класса «В», такие здания относятся к классу «С+». КЛАСС D В случае несоответствия требованиям для класса «С» зданию присуждается класс «D». Примечание: Не классифицируются здания, в которых сдается в аренду менее 50\% от общей площади, а также встроено-пристроенные объекты. |  |
 |  |  |
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: