Потребность в жилье — острейшая проблема для Татарстана. По словам Премьер-министра РТ Рустама Минниханова, Программа ликвидации ветхого жилья позволила построить 1763 жилых дома, или 48 600 квартир. Тем не менее трущобники у нас окончательно не исчезли. Назвать точную их цифру Территориальный орган Федеральной службы Госстатистики не спешит — данные разнятся с цифрами Бюро технической инвентаризации. Видимо, вопрос сохраняет политическую окраску. Но улучшение условий проживания бывает необходимо даже жителям социально благополучного домов. Поэтому всем желающим получить новое жилье, но не обладающим возможностью сразу и полностью оплатить его стоимость, остается возлагать надежды лишь на ипотеку.

История ипотеки

Часто бывает, думаешь, что новое явление приходит в нашу жизнь. А заглянешь в историю — оказывается, все уже давно придумали древние греки. То же самое и с ипотекой. Это явление зародилось не в конце 20-го, а в 6-м веке до н.э.

Ипотеками (от греч hypotheka — подставка, подпорка), назывались столбы, которые ставились на границе принадлежащей заемщику земельной территории. Надпись на ипотеке гласила, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе отмечались все долги собственника земли. Позже для этих целей использовали книги также называвшиеся ипотеками. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Ипотека была настолько широко распространена, что греки разработали соответствующее законодательство, открывали ипотечные банки и другие кредитные организации. Государство поддерживало ипотечное кредитование. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5\% годовых. Существовали различные модели ипотечных кредитов.

Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций на закате эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Европе с конца 18 века до окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в 13−14 вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

С начала 70-х годов 19 столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже 19−20 столетий. Акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

К 1917 году в России существовала развитая и блестяще организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В тексте использованы материалы сайта http://www.rusipoteka.ru.

Ипотечное агентство Татарстана

21 мая 2003 года Республика Татарстан получила возможность доступа к получению ипотечных кредитов. Ипотечное агентство РТ реализует деятельность Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на территории Татарстана.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года Правительством РФ в форме открытого акционерного общества со 100\% государственным капиталом. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Программа по предлагаемым заемщику условиям едина для 70 регионов РФ. По информации с официального сайта, Агентством аккредитовано 59 региональных операторов в 56 субъектах РФ. Региональные банки составляют 81\% первичных кредиторов. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 40 и аккредитовало 34 сервисных агента.

Учредителями Ипотечного агентства РТ (ИАРТ) являются Республика Татарстан и ОАО «Татстрой». Согласно постановлению Кабинета министров РТ (декабрь 2002 года) и подписанному 15 августа 2003 года трехстороннему соглашению о сотрудничестве между правительством Татарстана, АИЖК РФ и ИАРТ, агентство выступает в качестве профессионального оператора на рынке ипотечного жилищного кредитования и партнера федерального Агентства.

Условия стандартного кредита от АИЖК таковы. Кредит выдается на приобретение отдельной квартиры в многоквартирном доме либо отдельно стоящего жилого дома, расположенных на территории РФ при законно оформленном на него праве собственности. Заемщиком может стать любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет, имеющее постоянный источник доходов, способное его подтвердить.

Кредит выдается на срок до 27 лет под ставку 15\% годовых в рублях. Ставка процента фиксированная, за время выплаты кредита измениться не может. Погашение кредита происходит равными ежемесячными выплатами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Досрочное погашение кредита (частичное или полное) допускается, но не ранее 6 месяцев с момента его предоставления. Агентство требует первоначальный взнос от 30 до 70\% от стоимости приобретаемого жилья.

Обеспечением по кредиту служит приобретаемое жилье. Причем, выбирая себе будущую крепость, вам следует знать о некоторых требованиях. Однозначно, что квартира должна располагаться в здании, имеющем цементный, каменный или кирпичный фундамент, не принадлежащем к ветхому фонду и не стоящем на учете по капитальному ремонту. Частный дом требует оборудования газовым, паровым или электрическим отоплением, горячим и холодным водоснабжением, исправным сантехническим оборудованием, дверьми, окнами и крышей.

Банковские программы ипотечного кредитования

Обзванивая внушительный список казанских банков, удивляешься, насколько часто на вопрос о наличии схем ипотечного кредитования получаешь отрицательный ответ. Причем даже от банков, в названии которых присутствует слово «ипотечный». На сайте банка или по телефону вы получите лишь основные цифры. За подробной информацией вас пригласят на личную консультацию с агентом, которая, кстати, может быть и платной. В любом случае точный размер кредита, ежемесячных выплат, а иногда и величину процентной ставки вы узнаете после рассмотрения банком вашей кредитной заявки.

АКБ «Ак Барс»

В сфере ипотечного кредитования банк взаимодействует с ОАО «Ипотечное агентство РТ». Сумма кредита зависит от стоимости приобретаемой квартиры и финансовых возможностей клиента. Срок кредитования — до 27 лет, процентная ставка за пользование кредитом — 15\% годовых в рублях. Первоначальный взнос от 30 до 70\% стоимости квартиры. Приобретаемое жилье сразу оформляется в собственность.

ГКБ «Автоградбанк», казанский филиал

Также является партнером ОАО «Ипотечное агентство РТ». Кредит величиной до 70\% стоимости приобретаемого жилья можно получить под 15\% годовых. Срок кредитования от 5 до 27 лет, в зависимости от возраста заемщика. Таким образом, в качестве потенциальных клиентов банк рассматривает даже 50-летних женщин и 55-летних мужчин.

Банк «Зенит», представительство в Казани

Первоначальный взнос — от 20\% от стоимости квартиры. Возможность самостоятельного выбора срока кредитования. Процентная ставка — от 10 до 15\% годовых, кредит суммой от $ 20 до 400 тыс. на срок до 10 лет.

«Интехбанк», КБ

В сфере ипотечного кредитования банк взаимодействует с ОАО «Ипотечное агентство РТ», о котором мы рассказывали выше.

«Внешторгбанк», казанский филиал

Выдает кредиты сроком до 20 лет под 15−19\% годовых. Первоначальный взнос — не менее 25\% от стоимости квартиры.

«Сбербанк»

Имеет кредитную программу «Молодая семья», условия которой распространяются на молодые семьи (хотя бы один из супругов не достиг 30 лет) и неполные семьи (один родитель и ребенок), в которых мать или отец не достигли 30 лет. Кредит выдается на срок до 15 лет под 18\% годовых (кредит в рублях) или 11\% годовых (кредит в валюте). Максимальная сумма кредита для молодых семей без детей, внесших не менее 30\% от стоимости жилья, может составить до 70\% его стоимости, для молодой семьи с детьми, внесшей не менее 10\%, — до 90\% стоимости жилья.

АКБ «Спурт»

Массовых программ ипотечного кредитования банк пока не имеет, реализует целевые ипотечные программы для персонала своих корпоративных клиентов. Условия кредитования определяются соглашениями с данными предприятиями.

Этапы заключения сделки, документы, оценка, страхование

Итак, вы имеете стойкое желание купить квартиру. Полной суммой, равной стоимости квартиры, вы не располагаете, но считаете, что за несколько лет вы могли бы ее выплатить. Вы обдумываете, не подходит ли вам вариант ипотеки. Напоминаем, что данная статья не охватывает программу социальной ипотеки по причине неполной ее готовности.

Вероятность получить кредит в банке или Ипотечном агентстве РТ тем выше, чем выше и стабильнее ваши доходы. Зарплата, доходы от сдачи в аренду недвижимости, проценты по акциям и паям и т. д. — все вам придется подтвердить документально.

Поэтому в ваших интересах не участвовать в «серых» схемах выплаты. Существуют, конечно, и негласные смягчения требований. Так, заместитель председателя Правления АКБ «Спурт» Юрий Никишев, сказал, что нередко банки принимают во внимание и косвенные свидетельства о доходах заемщика. В беседе агент банка выяснит, как и где вы проводите досуг, какой у вас телефон, одежда, косметика. Необходимо быть готовым к тому, что он придет к вам на работу и домой. И это не будет праздным любопытством — таким образом банк старается минимизировать свои риски.

На первом собеседовании в Ипотечном агентстве консультанты делают предварительные расчеты, которые определят суммы и сроки ипотечного кредитования. Первая встреча с консультантом как в Ипотечном агентстве, так и в банке, к которому вы присматриваетесь, ни к чему не обязывает. Показав все свои справки и документы, узнав сумму ежемесячных выплат и кредита, на который можете рассчитывать, вы благодарите за помощь и идете в следующую по списку организацию. Но так же и вы, проделав всю работу по сбору документов и поиску квартиры, можете получить отказ банка от дальнейшего с вами сотрудничества без объяснения причин. Огорчаться в этом случае не стоит — наверняка вам повезет в другом месте.

Вообще, по словам Юрия Никишева, банк могут насторожить любые моменты, которые свидетельствуют о неконсервативности лица, просящего кредит. Это могут быть частые перемены места работы, места жительства, резкие изменения в семейной жизни, увлечение экстремальными видами спорта. Если в этом описании вы узнали себя, то не отчаивайтесь, кредитоспособность ваша не теряется. Повышенный уровень риска просто предусмотрят в договоре.

Не примут с радостью заемщика, просящего 100\% стоимости покупаемой квартиры или любого другого объекта. Данный факт могут рассмотреть как несерьезность намерений. Предполагается, что получая деньги под любой крупный проект, вы уже проделали некоторую работу.

Сбор необходимых документов для получения кредита — дело долгое и сложное. Перечень документов для Ипотечного агентства выглядит следующим образом:

1. Копия всех страниц паспорта. Если Заемщик состоит в браке, то копия паспорта супруги/га.

2. Выписка из домовой книги по месту прописки (оригинал).

3. Копия ИНН.

4. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон).

5. Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста (все страницы).

6. Копия водительского удостоверения (при наличии)

7. Копия трудовой книжки (заверенная печатью отдела кадров на каждом листе). На последнем листе копии должна быть запись отдела кадров «Работает по настоящее время».

8. Копия свидетельства о браке/разводе.

9. Сведения об образовании (копии дипломов, аттестатов, сертификатов).

10. Информация о текущем месте работы (письмо с места работы на фирменном бланке организации в свободной форме с указанием адреса организации, ФИО директора и гл. бухгалтера, контактных телефонов директора и гл. бухгалтера, заверенное печатью данной организации).

11. Копии документов подтверждающих наличие первоначального взноса (сберкнижки, выписки со счета в банке).

12. Документы, подтверждающие доходы для лиц, работающих по найму:

• справка с места работы, подписанная руководителем организации и главным бухгалтером и заверенная печатью организации, за последние 6 месяцев (бланк предоставляется Агентством);
• запрос по месту работы от Ипотечного агентства РТ (бланки предоставляются Агентством);
• справка 2-НДФЛ (бухгалтерская форма справки о заработной плате — оформляется в бухгалтерии организации-работодателя).

13. Документы, подтверждающие доходы, для лиц, работающих как частные предприниматели:

• копии деклараций по уплате вмененного налога (за последние 4 квартала);
• копии платежных поручений по уплате вмененного налога (за последние 4 квартала);
• копия свидетельства о регистрации частного предпринимателя;
• копия лицензии (если деятельность лицензируется).

14. При наличии у Заемщика доходов от аренды, дивидендов, процентов, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер.

15. При наличии субсидий со стороны субъекта РФ — документы, гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования (например, в виде договора с администрацией).

16. При наличии несовершеннолетних детей, которые не будут иметь право собственности и регистрироваться в приобретаемой квартире:

• копия свидетельства о рождении ребенка;
• копия выписки из домовой книги по месту прописки ребенка.

17. При наличии несовершеннолетних детей, которые будут иметь право собственности и регистрироваться в приобретаемой квартире:

• копия свидетельства о рождении ребенка;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеку жилого помещения (оформляется в РОНО по месту прописки ребенка).

В банках имеются свои списки, расширяющие спектр необходимой документации. Могут требовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельства о расходах и активах заемщика.

Поиск квартиры вы можете осуществлять самостоятельно либо воспользоваться услугами риелтора. Затем на жилье готовятся правоустанавливающие документы и предлагаются на рассмотрение кредитующей вас организации. В случае если недвижимость по каким-либо параметрам не нравится кредитору, то та же самая операция повторяется вами в отношении другой квартиры.

После того как квартира выбрана и одобрена, по процедуре ее осматривает оценщик. Оплата услуг оценщика возлагается на заемщика. Именно этот отчет (не только справки о доходах) станет решающим при определении размера кредита, на который вы можете рассчитывать. И совсем не обязательно, что он совпадет с вашими ожиданиями и покроет разрыв между ценой, которую просит продавец квартиры и первоначально накопленной вами суммой.

Следующая статья ваших дополнительных расходов — страхование жизни, трудоспособности и имущества заемщика. Визиты в страховую компанию придется наносить на протяжении всего периода погашения кредита.

Как правило, список страховых и оценочных компаний, аккредитованных при организации-кредиторе, вам предоставят.

Юрий Никишев:

— Аккредитация предполагает предварительную проверку этих компаний на предмет стабильности, устойчивости и качества их работы. Они не входят в группу банка, мы работаем с ними, потому что доверяем. Своими специалистами вы можете воспользоваться, если у банка имеются по ним данные.

По словам специалистов Ипотечного агентства, решение о выдаче ипотечного кредита принимает Кредитный комитет банка-оператора, после чего заключается кредитный договор и договор купли-продажи, оформляется акт приема-передачи. Продавец квартиры получает 30\% стоимости квартиры (внесенный Вами на счет в банке). Затем происходит оформление договоров в Государственной регистрационной палате и в течение 1 банковского дня банк-оператор («Интехбанк») перечисляет сумму кредита сначала на счет заемщика, а затем на счет продавца. После этого вы заключаете комплексный страховой договор (страхование жизни и имущества) и становитесь собственником квартиры.

Передача денег баком для совершения сделки производится либо безналичным переводом, либо пластиковой карточкой. Переезд в новую квартиру вы можете начинать немедленно, если она существует физически, либо после завершения строительства, если оформлена ипотека долевого строительства. Юридическое право на жилье вы обретаете лишь после полного погашения кредита и процентов по нему. До тех пор права на квартиру будут принадлежать организации-кредитору.

Как правило, в первые 6 месяцев пользования кредитом заемщик освобождается от выплат. А затем погашение кредита и процентов происходит ежемесячно равными долями. Размер выплат установлен в договоре и не превышает 30\% от доходов заемщика.

Выплаты по кредиту в ИАРТ начинаются сразу после оформления кредита. Погашение кредита происходит также ежемесячно равными долями по графику, предоставленному банком.

По словам Юрия Никишева, в случае задержки выплаты по кредиту банки обычно напоминают письмом или звонком. Практика показывает, что обычно люди просто забывают вовремя внести деньги. Если эта мера не возымела действия, то заемщику направляется официальное письмо. Как правило, после этого заемщик попадает в «черный список», и он никогда в этом банке кредит не получит. Если в России заработает система кредитного бюро, куда стекается информация о таких недобросовестных заемщиках, то на своей кредитной истории человек может поставить крест.

Естественно, что доход может измениться и в сторону увеличения. Поинтересуйтесь дополнительно, сможете ли вы побыстрее снять с себя обязательства перед кредитором. Если в ИАРТ досрочное погашение кредита будет иметь для вас положительное значение, то в банках зачастую вы только увеличите итоговую сумму выплат. Банк предусматривает штрафные санкции за преждевременное погашение кредита. Существуют и исключения, но, как правило, банк сам берет у кого-то депозит для совершения своих операций. А в той сделке он изменить срок погашений не может. Появившиеся в результате лишние средства могут не найти быстрого и эффективного применения.

Таков вкратце механизм ипотеки. Участвовать в ней или нет — стоит хорошенько взвесить. Все-таки в конечном итоге потребитель переплачивает примерно стоимость двух-трех квартир. Но в том-то и главная проблема, что недостаток платежеспособного спроса — главная преграда на пути развития ипотеки. И тем не менее все прогнозы сводятся к тому, что за счет ипотеки российские граждане будут улучшать жилищные условия.