Если в договоре аренды не будут указаны данные, с помощью которых можно точно установить, что именно передается в аренду (его местонахождение и состояние), договор не считается заключенным. Поэтому совсем нелишне поинтересоваться у арендатора его документально подтвержденным правом владения имуществом. Требования к форме договора аренды и правила его государственной регистрации установлены в ст. 609 ГК РФ. Так, договор на срок более года должен быть составлен в письменной форме. Это же требование относится и к случаям, когда хотя бы одной из сторон выступает юридическое лицо. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (если иное не предусмотрено законом, как, например, аренда на срок до года). Если договор не зарегистрирован, арендную плату нельзя будет отнести на себестоимость.

Обычно договор заключается на конкретный срок, но если он не указан, срок считается неопределенным. Тогда каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Но отношения по аренде недвижимости носят, как правило, стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано:

• если арендатор надлежаще исполнял свои обязанности, своевременно вносил арендную плату;
• если арендатор готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших);
• если арендатор своевременно письменно уведомляет арендодателя о своем намерении.

А вот если арендодатель отказался подписать с вами договор на новый срок и в течение года заключил его с другим лицом, вы можете потребовать перевода прав арендатора на себя или возмещения убытков.

Существует аренда с правом последующего выкупа (опять же по взаимному согласию). Но стать владельцем можно и досрочно, если внесена вся выкупная цена. Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ право выкупа может быть предусмотрено в законе или в договоре, но допустимо и дополнительное соглашение сторон. Стороны вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Довольно часто в аренду сдаются нежилые помещения в жилых домах. Как правило, они предназначаются для торговли, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Для промышленных целей сдавать такие помещения нельзя. Нежилое помещение сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями (отопление, канализация, электричество и т. п.) и документами (справкой БТИ, выпиской из технического паспорта, поэтажным планом, экспликацией, возможными особыми условиями). Если это условие нарушено и арендатор не получил того, на что рассчитывал при заключении договора, он вправе настаивать на своем либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков. При нарушении указанного в договоре срока предоставления аренды (а в случае, когда он не указан, — разумного срока) можно через суд понудить арендодателя выполнить условие (ст. 398 ГК РФ).

Если в аренду сдаются здания или сооружения, арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на пользование той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее эксплуатации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Как правило, в оплату включаются не только непосредственно занимаемые помещения, но и коридоры, лестничные проходы, туалетные комнаты и другие места общего пользования. В сегодняшних городских условиях нелишним будет оговорить и порядок пользования автостоянкой или местом парковки. Бывает, что забывают письменно закрепить и оговоренные условия оплаты. Тогда обычно применяют условия при аналогичной аренде и при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена как за все имущество в целом, так и отдельно за каждую из его составных частей. Сумма, периодичность, санкции за нарушение и прочие условия — все это лучше всего сразу и подробно прописать в договоре. Вариантов и возможностей масса, главное — вовремя договориться.

Много споров возникает из-за увеличения разме
ров оплаты в ходе аренды. Изменяться она может по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором. Но если такое условие не прописано, закон не допускает изменять арендную плату чаще одного раза в год.

Если состояние помещения за время аренды независимо от арендатора существенно ухудшилось (залив помещения, пожар и т. п.), можно потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

При задержках оплаты арендодатель вправе потребовать вносить ее досрочно, но не более чем за два срока подряд. Если не помогло, на нерадивого партнера может подействовать письменная претензия, ну, а затем — в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности.

Правила пользования арендуемым помещением регулируются ст. 615 ГК РФ, а их нарушение карается штрафом в размере 100−200 МРОТ (ст. ст. 6.4 и 20.4 КоАП РФ). Обязанности сторон по содержанию арендованного помещения определены ст. 616 ГК РФ. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, а арендатор — производить текущий ремонт и нести расходы на содержание объекта, если иное не установлено законом или договором аренды.

Не следует самовольно занимать якобы пустующие объекты нежилого фонда. Нельзя (п. 1 ст. 615 ГК РФ) арендуемые для офиса помещения использовать в качестве жилья для иммигрантов, беженцев и временных переселенцев, гастарбайтеров — уважайте закон. Подобные нарушения — это основание для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Четыре основания позволяют арендодателю требовать досрочного расторжения договора:

1. использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
2. существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества;
3. несвоевременное внесение арендной платы (просрочка более двух раз подряд);
4. невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Сдавать арендуемое помещение в субаренду (поднаем), отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив арендатор будет вправе с согласия арендодателя. Главное — заранее и подробно прописать все это в договоре.