Особенно непросто сейчас, когда цены на рынке недвижимости растут, а предложения относительно дешевого жилья лишь сокращаются. Тогда возникает мысль об ипотеке.

Ипотека — форма приобретения недвижимости в кредит, позволяющая во многом облегчить финансовую нагрузку. Приобретая жилье с помощью ипотеки, необходимо помнить, что для каждой процедуры в строгой ипотечной схеме прописаны жесткие сроки. Поэтому без квалифицированной риэлторской помощи велика вероятность «увязнуть» в сборе и оформлении документов и не уложиться в оговоренное время. Так что тем, кто намерен приобрести квартиру путем ипотечного кредитования, лучше все-таки воспользоваться услугами опытных специалистов.

Стандартная процедура включает в себя проверку кредитоспособности клиента, последующий анализ банком собранной и документально подтвержденной информации, заключение кредитного договора и договора купли-продажи жилья. Затем заемщик оплачивает первоначальный взнос, после чего подписывается договор ипотеки квартиры. Банк выплачивает продавцу ее полную стоимость, а квартира передается заемщику. В дальнейшем заемщику остается только аккуратно выплачивать оставшуюся сумму в течение определенного договором срока. Существенным условием является то, что ипотечное агентство берет на себя перед банком обязательство выкупить закладную, которую впоследствии оно имитирует на фондовом рынке. Преимущество этой схемы в том, что деньги черпаются из фондовых рынков, возможности которых в мировом масштабе для нас безграничны.

Президент Национальной фондовой ассоциации К. Волков считает, что «ресурс ипотеки и ипотечных ценных бумаг очень велик, фактически это максимально незадействованный ресурс, которым обладает наша страна».

В Татарстане ипотечная система только начинает свою работу. Отдел по работе с клиентами ОАО «Ипотечное агентство РТ» начал прием 29 сентября текущего года. Но уже как минимум три казанские семьи отметят Новый год в новых «ипотечных» квартирах.

ОАО «Ипотечное агентство РТ» зарегистрировано 21 мая 2003 года. Его учредителями являются Республика Татарстан (51,28% акций) и ОАО «Татстрой» (48,72%). Согласно декабрьскому (2002 г.) постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан и подписанному 15 августа 2003 года трехстороннему соглашению о сотрудничестве между правительством Татарстана, Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию и республиканским Ипотечным агентством, последнее выступает в качестве профессионального оператора на рынке ипотечного жилищного кредитования и партнера Федерального агентства.

В настоящее время ОАО «Ипотечное агентство РТ» заключает долгосрочные ипотечные кредиты на условиях, определенных Федеральным агентством — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Это вызвано тем, что на сегодняшний день Федеральное агентство предложило лучшие условия для заемщиков. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости квартиры, а сам кредит (в зависимости от желания клиента) выдается на срок от 14 месяцев до двадцати лет под ставку 15% годовых в рублях. Причем ставка не может быть увеличена в течение срока кредитования.

ОАО «Ипотечное агентство РТ» активно ищет инвесторов для финансирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан.

По словам генерального директора ОАО «Ипотечное агентство РТ» Андрея Симакова, покупка ипотечного жилья намного выгоднее долевого строительства. К примеру, покупая однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м и стоимостью 330 тыс. рублей, первый взнос составит 99 тыс. рублей. После чего покупатель вселяется в квартиру и платит ежемесячно в течение 20 лет 3045 рублей 88 копеек. Причем стоимость квартиры за это время не увеличится, а доход покупателя вырастет почти на 15% в связи с имущественным вычетом по налогу на доходы физических лиц в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ. Как утверждают специалисты Ипотечного агентства Республики Татарстан, в отличие от обычного банковского кредита, в случае, если есть возможность вернуть деньги раньше, то на заемщиков не будут накладываться штрафные санкции.

Вступая же в долевое строительство, покупатель платит первоначальный взнос, а остальную сумму он должен выплатить к окончанию стро
ительства. Причем до конца застройки ему придется снимать квартиру, что прибавляет к семейным расходам минимум 3 тысячи рублей в месяц.

К слову, позволить себе участие в долевом строительстве может лишь 3 — 5% населения.

Кроме того, по словам начальника отдела по работе с клиентами Ипотечного агентства Риммы Фалько, если клиент имеет официальный доход ниже уровня, позволяющего заключить с ним ипотечный договор, то в качестве созаемщиков он может привлечь одного, двух или даже трех родственников. Наконец, в случае, если заемщик вместо, скажем, 100 тысяч рублей, необходимых для уплаты первоначального взноса, имеет только 70 тысяч, то может быть использована накопительная схема. То есть эти 70 тысяч рублей помещаются на специальный накопительный счет в банке с начислением процентов. А после того, как набежавшие проценты и новые сбережения заёмщика покроют недостачу, «отложенный» клиент сможет заключить полноценный ипотечный кредит и через два-три месяца въехать в новую квартиру.

Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье, но выселять людей «на улицу» не будут. Специально для таких граждан должен создаваться специальный фонд временного отселения.

Благодаря использованию стандартной федеральной схемы ипотечного кредитования можно будет выдать ипотечные кредиты на общую сумму 998 тысяч рублей. После внесения ОАО «Татстрой» своей доли в уставной капитал общая сумма ипотечных кредитов составит 1,5 миллиардов рублей.

По словам заместителя генерального директора Ипотечного агентства Дмитрия Кондратов, ограничений о том, на каком рынке покупать ипотечную квартиру — первичном или вторичном — нет. Все зависит от желания клиента. Проблема в том, что на рынке сложно найти подходящий вариант. В целях разрешения указанной проблемы Ипотечное агентство прорабатывает вопрос внедрения концепции «одного окна» для выдачи ипотечных кредитов. Будет ли введен принцип «одного окна» в ипотечной системе — вопрос неясный. Все упирается в финансы.

В Татарстане же перспектива довольно радужная: 105 человек уже обратились в Агентство, большинство из них — казанцы (около 90%). По словам Дмитрия Кондратова, осознание того, что нужно жить в условиях, приближенных к мировым стандартам, у населения растет. Поэтому потребность в ипотеке большая. Но первые кредиты даются с трудом — сейчас Федеральное агентство тщательно проверяет нормативные документы татарстанского отделения. Однако постепенно система наладится.