Разобраться Рубрики
08 Октября 2019, 08:00

Эскроу: минимизирует, но не исключает риски для дольщиков Плюсы и минусы проектного финансирования

Эксперты объяснили, что будет, если банк, выступающий эскроу-агентом, останется без лицензии, и почему покупка дорогой или нескольких квартир может обернуться риском для дольщика.

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестали напрямую передаваться застройщикам, они находятся на специальных счетах эскроу в банках. Банки стали эскроу-агентами. Использование механизма минимизирует риски дольщиков, но не исключает их полностью, предупреждают эксперты.

Деньги лежат в банке до момента получения ключей от квартиры

По словам главы минстроя РТ Ирека Файзуллина, новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

«В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель может рассчитывать на возврат уплаченной суммы», — рассказывает министр.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство, по словам Файзуллина, и в этой части предусмотрело подушку безопасности для дольщиков: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов.

Страховка АСВ распространяется на сумму до ₽10 млн

Заместитель предправления АО «ТАТСОЦБАНК»Дмитрий Кузнецов объясняет, что счет эскроу в банке — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. При расторжении сделки по вине застройщика, к примеру из-за невыполнения условия договора в рамках проектного финансирования или банкротства застройщика, деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

«Раньше участник долевого строительства терял первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить свои средства обратно. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вкладов».

Деньги могут списать за долги

При использовании механизма эскроу риски для дольщиков в ряде случаев сохраняются.

«Например, при приобретении дорогой квартиры стоимостью более 10 млн рублей или при покупке нескольких квартир дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено 10 млн», — объясняет региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки. Ипотека 24» Рузэль Насыбуллин.

Кроме того, на деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика.

«В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по договору долевого участия, и, соответственно, квартиру не получит», — предупреждает Насыбуллин.

Если застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками: залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд. Рузэль Насыбуллин говорит, что в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции.

Особенности сделок по эскроу

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора долевого участия.

«Банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу», — предупреждает Насыбуллин.

При этом стоимость расходов для покупателя не изменилась, говорит президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«Размер государственной пошлины остался прежним. Процедура непосредственно регистрации для покупателя осталась прежняя, изменилась процедура подготовки документов к сделке, но обычно этим занимается сам застройщик».

Юлия Амочаева

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 2
Новости
21 Октября 2019, 21:00

Новости, дни рождения и назначения в Татарстане — на email 18+

Подпишитесь на рассылку по будням и будьте в курсе важных новостей в республике, России и мире.

Несколько раз в неделю по будням TatCenter выпускает отдельный короткий дайджест значимых новостей — мы рассказываем, что произошло в Татарстане, России и мире и просим экспертов прокомментировать актуальные новости. Это уникальный обзор, который мы не публикуем на сайте. Его получают только подписчики email-рассылки. В рассылку мы добавляем полезную информацию об именинниках и кадровых перестановках в республике.

Рассылки TatCenter — для очень разных людей. Нас читают руководители, PR-специалисты, маркетологи, чиновники и предприниматели. Рассылка выходит по будням после обеда, она оптимизирована для планшетов и смартфонов. Мы не готовим рассылку, если нет действительно важных и значимых новостей.

Подписаться на рассылку TatCenter [подписка двухуровневая — проверьте, чтобы письмо-подтверждение не попало в SPAM].

Информацию об именинниках и кадровых перестановках, а также короткий дайджест новостей за сутки получают подписчики TatCenter в Телеграм. Наш канал.

Канал TatCenter в Телеграм: tlgg.ru/tatcenterru
Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: