Во время второй конференции ProDevelopment консалтинговая компании Macon представила результаты исследования, в котором изучила рынок жилья в Казани. Гендиректор компании Илья Володько рассказал, почему цена за кв. метр в городах России может отличаться до четырех раз, что заставляет цены на квартиры в Казани расти и чего стоит опасаться девелоперам в городе.

Как экология и Олимпиада влияют на жилье

Как заявил Илья Володько, цена на квартиры в регионах может сильно отличаться. На конец 2018 года средняя цена за квадратный метр жилья в Казани на первичном рынке составила 67 тыс. рублей, а в Челябинске — 38 тыс. рублей. Такая разница объясняется разными причинами — например, из-за оттока населения падает спрос и девелоперам приходится снижать цену. Одной из причин оттока может быть плохая экология — как в случае с Челябинском.

Презентация Macon

При этом разница в себестоимости строительства в России от самого дорогого до самого дешевого города составляет всего 1,7 раз — а цена на кв. метр отличается в 4 раза. Многое зависит от поведения застройщиков — так, перед Олимпиадой в Сочи девелоперы настолько поверили в фактор спортивного мегасобытия, что в 2007 году они подняли цены на 70% и удерживали их восемь лет. Однако спрос на жилье упал в 2008 году и восстановился лишь к Олимпиаде. В итоге девелоперы из-за своей политики потеряли 27 млрд рублей.

Предложение в Казани стало расти — но все еще меньше, чем готовых квартир

Начиная с 2014 года в Казани объем предложения на первичном рынке жилья упал с 1,6 млн кв. метров в год до 1 млн кв. метров. Только по итогам первого квартала 2019 года этот объем вырос на 100 тыс. кв. метров. Однако, по мнению Володько, этого мало — например, в Краснодаре в год строят 5,6 млн кв. метров жилья, а в Ростове-на-Дону — 2 млн кв. метров.

Объем квартир на продажу также оказался низким — к концу 2018 года рынок предлагал 0,47 млн кв. метров жилья, а к первому кварталу 2019 года — 0,21 млн кв. метров. В других городах, заявил Володько, девелоперы успели подготовиться к новому закону об эскроу-счетах, из-за чего на продажу выставили на 20−45% жилья больше, чем в 2017 году.

Презентация Macon

Казанцы покупают студии — но меньше, чем до кризиса

В основном на рынок Казани застройщики выводят небольшие квартиры и студии — они занимают чуть больше половины от всего рынка. Средняя площадь квартир уменьшилась на 4,7 кв. метра с конца 2016-го по начало 2019 года. По прогнозам Macon, средняя площадь может уменьшиться до 47 кв. метров — «ниже уже невозможно», добавил Володько.

После падения в 2014 году количество купленных квартир восстанавливается. Однако люди в целом покупают меньше квартир, чем до кризиса — так, в 2018 году на первичном рынке продали около 11,9 тыс. квартир. Кроме падения доходов населения рост спроса на квартиры тормозит ограниченность предложения — 1 млн кв. метров жилья на продажу недостаточно, чтобы получить много сделок.

Презентация Macon

Спрос больше, а квартир — меньше

Параллельно казанцы успевают скупать нераспроданные на первичном рынке квартиры быстрее, чем рынок успевает предложить жилье. В 2018 году коэффициент поглощения (разница между объемом остатков и количеством сделок) стал дефицитным. Из-за этого также растет средневзвешенная цена, которая за последние 2 года выросла почти на 10 тыс. рублей за кв. метр.

Володько также отметил, что в целом по России спрос существенно не растет — всего в стране по итогам 2018 года дольщики заключили 740 тыс. договоров. С 2017 года это число практически не выросло.

Презентация Macon

Почему в Казани растут цены?

По мнению Володько, такая ситуация на рынке недвижимости возникла из-за небольшого количества застройщиков. В Казани работает около 30 профессиональных игроков, которые не пускают на рынок конкурентов из других регионов. Обратная ситуация наблюдается в Новосибирске и Краснодаре, где количество активных девелоперов превысило сотню. Из-за этого на рынке недвижимости этих городов возникла огромная конкуренция, которая обрушила цены и снизила рентабельность до 7%. Из-за этого 30−35% компаний в двух городах обанкротились.

Володько считает, что рынок недвижимости в Казани относительно стабилен — его удерживают давние девелоперы, которые контролируют рост цен и темп застройки. Однако такой «застой» создает риск — если на рынок попадут новые компании, они могут предложить квартиры дешевле, из-за чего жизнеспособность старых игроков окажутся под угрозой.

Александр Токарев
Фото автора

19 апреля на улице Баумана в Казани Республиканский центр по профилактике и борьбе со СПИД и инфекционными заболеваниями минздрава РТ организует работу тест-мобиля. Любой желающий сможет бесплатно узнать свой ВИЧ-статус.

Медики будет работать с 13:00 до 17:00 на улице Баумана вблизи монумента «Часы». Также можно будет получить консультацию социального работника.