Как отмечает президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан Руслан Садреев, цены на жилую недвижимость в Казани начали активно повышаться с декабря 2010 года. При этом рост цен зависел от уровня потребительского спроса на различные объекты жилой недвижимости, что обусловило неоднородный характер изменения ценовых показателей. «Например, минимальная стоимость 1-комнатной хрущевки в Московском районе Казани в конце 2010 г. составляла 1250−1350 тыс. руб., сегодня она стоит 1350−1480 тыс. рублей, а стоимость 3-комнатной ленинградки в Приволжском районе в декабре 2010 г. была 2400−2500 тыс. рублей, сегодня 2500−2550 тыс. рублей», — говорит эксперт.

Особенно активно, по словам генерального директора АН «МИАН в Казани» Искандера Юсупова, растут цены в сегменте эконом-класса — как наиболее популярного среди покупателей. Уже сейчас цены на 1-комнатные квартиры хрущевского и ленинградского проектов побили докризисные значения*. Что касается домов повышенной комфортности, то здесь, как считает эксперт, типовых проектов почти нет, поэтому ценовой разброс достаточно широкий.

Директор АН «Домус» Айрат Хабибуллин отмечает, что объем сделок в феврале 2011 г. вышел к показателям октября 2010 г., когда рынок вел себя достаточно активно. Тогда рост объема сделок по отношению к 2009 г. составлял 30\%.

Факторы роста

Факторы, влияющие на повышение стоимости квадратного метра, эксперты называют разные.

Руслан Садреев:

— На мой взгляд, стимулирующими факторами являются постепенный рост инфляции в России, активность банков, предоставляющих ипотечные и потребительские кредиты на приобретение жилья, государственные программы поддержки отдельных категорий граждан (предоставление жилья ветеранам, материнский капитал, военная и социальная ипотека).

По словам Искандера Юсупова, если в прошлом году среди основных причин роста цен на жилую недвижимость можно было назвать выход на рынок ветеранских сертификатов, которые ощутимо подогрели спрос, то в этом году можно говорить о другой доминанте.

Искандер Юсупов:

— Рыночная экономика предполагает прямую зависимость цены от спроса. Поставьте себя на место застройщика, у которого в кризисный период в месяц продается только одна квартира. А нужно выплачивать работникам заработную плату, обеспечивать выплаты по кредиту, покрывать текущие расходы и пр., т. е. ему нужны деньги. Вот и приходится застройщику придумывать разного рода акции, делать скидки, чтобы привлечь покупателя. А в последний год потребительский спрос на квартиры ощутимо вырос, в т. ч. и на новостройки. Немалую роль в этом сыграла активизация банков в сфере ипотечного кредитования и определенная стабилизация экономической ситуации в стране. И тот же самый застройщик сначала отменяет акции. Что он видит? Спрос не упал, даже вырос, квартиры продолжают покупать. Следующий вполне логичный шаг с его стороны — повышение цены как возможность получить дополнительный доход.

О том, что активность рынка напрямую связана со стабилизацией экономической ситуации как в стране, так и в республике, говорит Айрат Хабибуллин. «Так, если посмотреть на макроэкономические показатели, то среднемесячные доходы населения сегодня составляют 19,7 тыс. руб. Они уже превысили уровень, заложенный в стратегии развития Казани к 2015 г., на 5,5\% (16,7 тыс. рублей)».

Кроме того, эксперт отмечает тесную связь между вторичным сегментом рынка и рынком долевого строительства.

Айрат Хабибуллин:

— Рост стоимости квадратного метра в первичном сегменте неизменно влечет за собой и рост цен на «вторичке». В 2009—2010 гг. наблюдался очень низкий кредит доверия населения к застройщикам. Покупатели ориентировались в основном на уже сданные дома или дома высокой степени готовности. Даже если право собственности на тот или иной объект переходило к более надежному и стабильному застройщику, доверие формировалось постепенно. Но главный фактор роста цен — небольшой объем «посткризисного» предложения на рынке долевого строительства. На те объекты, к которым был обращен покупательский спрос, цены выросли, что не могло не отразиться на всем рынке. С одной стороны, застройщики прекрасно понимают, что дефицит предложения является основным фактором роста покупательского спроса и поднимают цены. А с другой — только это может компенсировать те убытки, которые строительные компании понесли в кризис.

«Подогреть рынок весной могут снова ветеранские сертификаты, — продолжает эксперт, — тем более что президент РТ Рустам Минниханов поставил задачу обеспечить заселение оставшихся ветеранов-очередников к 9 Мая 2011 г. Можно предположить, что ветераны вложат их не в соципотечное жилье (срок сдачи которого, как правило, затягивается), а во вторичный сегмент. Если говорить о цифрах, то в Татарстане по программе обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны в реестре состоит 14 тыс. 463 ветерана».

Эксперт также отмечает, что динамику роста цен обеспечит активность банков, в частности, снижение ипотечных ставок и большой выбор ипотечных программ.

Помимо «косвенных» причин повышения стоимости квадратного метра, а именно снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию и пролонгации условий по материнскому капиталу, по словам генерального директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гиззатовой, психологическим фактором, повлиявшим на активность рынка в ноябре-декабре 2010 г., стало ожидание населением очередной денежной реформы. Именно недвижимость, по мнению эксперта, выступает для населения серьезным гарантом сохранения своих сбережений.

«Ценовые» прогнозы

Что касается прогнозов, то, как считает Искандер Юсупов, рост цен будет определяться динамикой спроса.

Искандер Юсупов:

— Мы могли видеть это в докризисный период. Сейчас рынок, описав дугу, возвращается к своему привычному состоянию. В 2005—2008 гг. цены плавно росли каждый год в среднем на 10\% без каких-либо резких колебаний, каждый год наблюдался рост спроса, и небольшое повышение стоимости «квадрата» дважды в год никого не смущало. Таким образом, при сохранении спроса следует ожидать дальнейшего плавного роста цен, если на ситуацию на рынке не повлияют какие-либо внешние факторы или форс-мажорные обстоятельства. Предпосылок же для снижения спроса в ближайшее время мы не видим.

«На мой взгляд, клиенты стали чувствовать себя стабильнее, кризис сдает свои позиции, экономика нашей страны укрепляется, — говорит Руслан Садреев. — В течение всего 2011 г. мы прогнозируем планомерное повышение стоимости жилья в Казани еще на 8−13\%. Помимо указанных выше факторов это связано и с растущей популярностью нашей республики среди инвесторов — впереди Универсиада-2013, и предстоящее мероприятие сулит для города колоссальные изменения».

Высокую активность рынка в марте-апреле текущего года прогнозирует и Айрат Хабибуллин. Несколько иной позиции в своих прогнозах придерживается Анастасия Гиззатова, которая считает, что предпосылок для повышения стоимости квадратного метра нет. На ее взгляд, реальный сектор экономики, как Татарстана, так и всей России, оставляет желать лучшего.

Анастасия Гиззатова:

— Мне кажется, что удержать цену смогут 1-комнатные эконом-класса и сданные 1-комнатные новостройки небольшой площади. Продавцы других вариантов (квартиры большей площади) будут более лояльны в плане снижения цены и предоставления скидок покупателям. В целом, до конца года рынок останется на прежнем уровне, исключением может стать коммерческая недвижимость, так как у ряда банков появился новый продукт «коммерческая ипотека.

*Верхние ценовые показатели на квартиры эконом-класса, представленные АН «МИАН в Казани».

Хрущевский проект:
1 комн. — 1450 тыс. рублей
2 комн. — 1850 тыс. рублей
3 комн. — 2000 тыс. рублей

Ленинградский проект:
1 комн. — 1750 тыс. рублей
2 комн. — 2300 тыс. рублей
3 комн. — 2700 тыс. рублей

«Из рук в руки»