Новости
15 Июня 2006, 15:19

ПИФы, о которых молчат

Массово привлекать розничных пайщиков в ПИФы недвижимости пока слишком хлопотно. Но со временем и с ростом количества свободных денег у «физиков» фонды недвижимости вполне могут «пойти в розницу».

В последнее время все больше закрытых фондов недвижимости разрешают приносить пайщикам не слишком большие суммы денег. Так, весной о начале формирования фонда гостиничной недвижимости объявила УК «Финам Менеджмент». Минимальная сумма инвестиций составила вполне приемлемые 14 250 рублей. В настоящий момент различные УК формируют более десятка ПИФов недвижимости, и только трое из них заявили, что минимальный порог вступления составляет от 1 до 3 млн. рублей. Впрочем, физические лица встречаются и в таких «недемократичных» фондах. У остальных — вполне подъемные для «физиков» суммы, есть даже два фонда с минимальными взносами в 1000 рублей (в Самаре).

Если проанализировать сформированные закрытые паевые фонды недвижимости, легко заметить: львиная доля из них ориентирована на крупных институциональных инвесторов. У половины фондов порог вхождения составлял 1 млн. рублей и более, еще четверть фондов разрешили присоединиться к себе клиентам с минимальной суммой в 100 тыс. рублей, и лишь 8% фондов разрешает вносить 10 тыс. рублей и меньше. Однако последние тенденции пока еще не означают массового разворота фондов недвижимости к рознице.

Фонд недвижимости действует по тому же принципу, что и любой фонд коллективного инвестирования: на деньги пайщиков приобретается либо строится объект недвижимости, который потом либо продается, либо сдается в аренду. Все фонды недвижимости, как правило, закрытые, поскольку собрать сумму, необходимую для покупки или строительства, нужно сразу, а стройка длится несколько лет. Но после формирования фонда его паи могут быть выведены на биржу, где их могут купить или продать все желающие. Фонд недвижимости призван выполнять такую важную функцию, как снижение рисков от инвестирования в недвижимость, что особенно важно для России. В настоящее время почти все фонды сосредоточены в Москве, поскольку здесь самая высокая доходность, а процесс строительства легче контролировать. На сегодня в России число ПИФов недвижимости, по данным Investfunds.ru, не превышает 100, их суммарные чистые активы составляют порядка 30 млрд. рублей, это около 15% объема всех паевых фондов.

Не прогоняем, но и не привлекаем

«Мы при создании ипотечных фондов ориентировались на институциональных инвесторов», — признает генеральный директор КУИ «Ямал» Александр Скоморохин. То же самое говорят и другие управляющие. Проблема в том, что денег в ПИФ недвижимости нужно много, и собрать их необходимо за отведенные законом три месяца. «С момента регистрации ПИФа нам отводится три месяца на его формирование, — пояснил ситуацию управляющий директор УК „Регионгазфинанс“ Геннадий Залко. — Когда нужно собрать несколько миллионов долларов в фонд, полагаться на розничных клиентов слишком рискованно: для них же надо провести рекламную кампанию, и все в эти же три месяца (реклама фонда до его регистрации запрещена). Поэтому если у УК есть близкие банки или иные материнские структуры (например, строительные или риэлтерские компании), то чаще всего они наполняют фонд, а потом уже размещают паи на вторичном рынке — через филиальную банковскую сеть или на бирже, например».

Управляющий директор УК «Конкордия Эссет менеджмент» Андрей Прокофьев приводит простые расчеты: «Сумма сколько-нибудь значимого фонда, который позволил бы эффективно им управлять, начинается от 10 миллионов долларов, или примерно 300 миллионов рублей. Если мы говорим о Москве (а почти все фонды сконцентрированы в Москве), почем сейчас можно купить сколько-нибудь значимый актив, интересный с точки зрения качества, местоположения, технических характеристик при нынешних ценах? 10 миллионов долларов — грубо говоря, 3000 метров, или 30 квартир. Понятно, что фонд не будет вкладываться в один дом, в один подъезд, слишком велики риски, и, чтобы их избежать, необходима диверсификация портфеля. Далее, чтобы создать даже небольшой фонд, отводится три месяца. Поэтому, чтобы сформиров
ать этот фонд, будучи ориентированным только на розничных клиентов, нужно привлекать по 100 пайщиков в день. Для этого нужна огромная филиальная сеть, большие рекламные бюджеты, это сложные затратные механизмы».

Но если бы дело было только в сложностях формирования! Специфика ПИФов недвижимости еще и в том, что они создаются на определенный срок (как правило, от 5 до 15 лет), то есть являются закрытыми. Привлекательность такого ПИФа определяется в числе прочего регулярными промежуточными выплатами дохода. Выплачивать ежеквартальный инвестиционный доход нескольким крупным пайщикам — юридическим лицам значительно проще, чем сотням отдельных граждан. «По отношению к физическим лицам управляющая компания является агентом по удержанию налога. Соответственно, большое количество ‘физиков’ серьезно увеличивают издержки фонда по их обслуживанию», — поясняет г-н Скоморохин. Именно поэтому фонды, ориентированные на розничных пайщиков, часто не предусматривают промежуточных выплат доходов.

Все вышесказанное приводит к тому, что УК, запускающие фонды недвижимости, не стремятся привлечь физлиц в число пайщиков и не рекламируют среди них свои фонды. Хотя если частники хотят купить паи, им, разумеется, не отказывают. «У нас есть звонки от физлиц, которые хотят купить паи. Мы, конечно, не запрещаем, но объясняем, что у нас специфические фонды, акцентированные на производственную недвижимость. Предупреждаем, что, может быть, не стоит связываться с непонятными для рядового вкладчика инвестициями», — говорит Геннадий Залко. Такая ситуация, по словам Андрея Прокофьева, была при формировании фондов «Миракс Недвижимость Первый» и «Фонд Федерация» (УК «Конкордия Эссет менеджмент») — все, кто хотел купить паи (минимальная сумма — 50 000 рублей), это сделали.

Купить пай ЗПИФН, причем дорогой, теперь можно и на классической площадке в РТС. УК AG Asset Management с конца мая проводит доразмещение 300 паев своего единственного паевого фонда — «Эй Джи Капитал Интерра» (инвестирует в строительство коттеджной недвижимости на Рублево-Успенском шоссе в Подмосковье). Это будет первым в России публичным размещением паев фонда недвижимости через биржу.

По данным Colliers International, на конец 2005 года в США активы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышали 140 млрд. долларов. Европейские фонды недвижимости активнее всего работают в Великобритании. Здесь около 600 трастов (их называют closed-end real estate funds), капитализация которых составляет половину общей капитализации всех европейских фондов в области недвижимости — около 70 млрд евро.

А можно потрогать?

Фонды недвижимости сейчас весьма актуальны, а с такой волатильностью фондового рынка при грамотной раскрутке они легко могли бы догнать по популярности ПИФы акций. Основное преимущество ПИФов недвижимости в том, что, имея право покупать ценные бумаги, они единственные имеют право работать с объектами недвижимости. «С точки зрения психологии и менталитета обычного человека у ПИФов недвижимости есть очевидное преимущество перед фондовым рынком. Недвижимость — это понятный актив, который можно потрогать, увидеть своими глазами, куда вложены деньги», — говорит г-н Залко. Беспрецедентный рост цен на жилье — лучший стимул для вложений в такие фонды".

Градация по соотношению «риск/доходность» есть и у фондов недвижимости. Самые низкорисковые — ипотечные фонды, которые выкупают пулы ипотечных закладных и получают доход по ним, и так называемые рентные фонды, которые приобретают в собственность объект недвижимости и получают доход, сдавая его в аренду. Примерная доходность от вложений в такие фонды невелика: порядка 1015% годовых. Более доходны, но и более рискованны строительные и девелоперские фонды, которые либо вкладываются в строительство и получают долю в отстроенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т. д. Риски тут довольно высоки, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и т. п. Зато и доходность таких фондов начинается от 25% годовых.

Ранжироват
ь по доходности фонды можно еще и в зависимости от того, недвижимостью какого типа они занимаются. По оценке г-на Прокофьева, замыкающими будут пока еще экзотические для нас фонды, инвестирующие в строительство гостиничного сектора, — это порядка 7-
10% годовых. Дальше идут ипотечные фонды — 10−12%, однако сегодня в условиях падения процентных ставок по ипотечным ссудам может произойти снижение доходности. Доходность от офисной недвижимости варьируется от 12 до 18%. Жилье в среднем дает 25-28%, но каждый тип жилья имеет свою специфику. Жилье эконом-класса самое доходное. Но, инвестируя в этот сегмент рынка, нужно понимать, что и риски здесь выше: спрос на такое жилье наиболее эластичный, и цена подвержена наибольшим колебаниям в период кризиса.

Кстати, о кризисе. Выбирая фонд недвижимости, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким и вообще бесконечным. Особенно актуально это для девелоперских и строительных фондов, доход которых состоит из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой ее реализации. Если цель вложения в фонд недвижимости — не преумножить, а сохранить, то лучше выбрать ипотечный или рентный фонд. «За рубежом участие розничных инвесторов в фондах недвижимости широко распространено, а сами фонды имеют налоговые льготы. Однако структура имущества в таких фондах подлежит жесткому государственному регулированию, поскольку строительные и девелоперские фонды — дело рискованное. Может быть, в России было бы неплохо провести разделение на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов относительно фондов недвижимости, чтобы дать УК свободу действий», — размышляет г-н Залко.

Георгий Писков, председатель совета директоров КБ «Юниаструм-банк»:

— На Западе инвесторы предпочитают рентные фонды — фонды текущего дохода, фонды денежного потока (Real Estate Investment Trusts — REITs). Рентные фонды основной доход получают от эксплуатации существующего объекта (повышения его рыночной стоимости, арендной платы); недвижимость составляет более 60% активов фонда, обеспечивая ему стабильность. В России сегодня наиболее распространены венчурные ЗПИФН, которые правильнее было бы называть строительными трастами. Сравнивать их между собой не совсем корректно, в том числе и по параметрам доходности и надежности. Так же неверно относить ЗПИФН к консервативным объектам инвестиций — это уместно лишь для западных фондов. REITs показали себя особенно привлекательными в период нестабильности фондового рынка. По данным NAREIT (Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости), в сложном 2002 году именно фондам недвижимости удалось стать самыми доходными на американском рынке. Они принесли доход чуть выше 13%. При этом индекс Standard & Poor`s 500 показал отрицательную доходность: —13%. Российские ЗПИФН дают доходность гораздо больше — от 20%, что обусловлено высокими темпами роста рынка недвижимости в стране, но здесь существует значительный риск недофинансирования. Точкой соприкосновения России и Запада в этом вопросе являются фонды недвижимости, которые выкупают у банков ипотечные закладные (разновидность рентного траста). Доходность определяется процентом по займу, но есть риск невозврата кредита.

В общем, ПИФы недвижимости ждут своего часа. Первые из них появились три года назад, и если динамику открытых фондов легко отследить, то, чтобы поверить в ПИФы недвижимости, надо дождаться, пока они принесут первые барыши, то есть как минимум еще пару лет. Кроме того, из-за срочности фонды недвижимости подходят лишь для определенного типа розничных клиентов — у кого есть свободные и длинные деньги. А вкладывать 1000 рублей на десять лет под 1015% годовых бессмысленно: неизвестно, какой будет инфляция и, соответственно, какая реальная доходность будет получена. Нужна крупная сумма, чтобы на выходе иметь приличный доход. Чем больше будет появляться «физиков», готовых на такие вложения, тем больше внимания управляющие фондов недвижимости будут уделять рознице.

В будущем возможно появление новых типов ПИФов недвижимости, интересных именно «физикам», например фонды фондов, которые набирали бы&nb
sp;паи разных фондов недвижимости и ипотечных фондов. Сейчас, по словам г-на Скоморохина, это сделать сложно, поскольку у паев фондов недвижимости низкая ликвидность.

Новости
27 Марта 2024, 19:40

Казань попала в топ-10 городов для одиночного отдыха В марте 2024 года

В столице РТ туристы останавливаются в среднем на четыре ночи.

В марте Казань заняла шестое место в списке городов России по количеству бронирований для одиночного отдыха. В среднем туристы останавливаются в столице РТ на четыре ночи.

Лидером списка оказалась Москва с 16% бронирований, за ней следует Санкт-Петербург с 13% и третье место занимает Сочи с 10%. Также в пятерке лидеров оказались Краснодар и Пятигорск, по данным сервиса «ТВИЛ.РУ».

Напомним, столица РТ заняла третье место в списке популярных направлений для путешествий во время весенних каникул.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: