— Как можно снизить платежи по ипотеке и когда лучше рефинансировать кредит?

— Снизить платеж по ипотеке можно при помощи инструмента рефинансирования. Лучше всего обратиться к профессиональным риелторам или брокерам, они подскажут в каком банке и на каких условий это будет выгодно.

— Как снизить платежи по кредиту? Сделать досрочное погашение, если есть в запасе необходимая сумма, либо продать движимое или недвижимое имущество. Например, у вас есть автомобиль, на котором вы ездите только летом и только на дачу, а все остальное время он у вас стоит на парковке, или есть квартира, которая досталась по наследству и сейчас пустует. Нужно рассчитать что выгоднее: продолжать пользоваться этим имуществом или продать его и погасить долг по кредиту, сэкономив на процентах.
Можно пойти другим способом: увеличить срок кредита и/или снизить процентную ставку.

При рефинансировании кредита сначала нужно рассчитать всю «экономику»: насколько снизится процентная ставка, платеж, какие дополнительные расходы вас ждут. Например, с августа 2018 года передача в залог недвижимости, находящейся в долевой собственности, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, за что взимается оплата порядка 15-30 тыс. руб.

— Слышала термин "ипотечные каникулы". Объясните, пожалуйста, подробнее, что это и как работает механизм?

— Ипотечные каникулы - термин, который означает, что в течение некоторого времени заемщик может сделать перерыв в своих платежах по ипотечному кредиту. В течение этого перерыва заемщик может не гасить либо основное тело долга, либо не вносить весь платеж.

Недавно нами принят закон, по которому заемщикам, потерявшим работу, должны быть предоставлены ипотечные каникулы на 6 месяцев. В случае, если за это время человек так и не нашел работу, ипотечные каникулы могут быть продлены - еще на полгода.

Мы считаем, что эта мера будет очень полезна россиянам, которые находятся в ипотеке и у которых произошел какой-либо сбор в получении доходов.

— Ипотечные каникулы – этот т.н. «термин» появился в текущем обиходе совсем недавно как «проектный» вариант. Пока нет такого утвержденного федерального формата опции, но обсуждение уже активно идет. Итак, это льготный период, на который устанавливается отсрочка уплаты основного долга и процентов, либо производится снижение размера платежей по ипотечному кредиту. Разработан законопроект № 655479-7, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме, при этом в самом законопроекте термина "ипотечные каникулы" нет, в статье 6, которая вносит правки в ФЗ «О потребительском кредите», речь идет об «изменении условий кредитного договора».

Ипотечные каникулы по проекту закона предоставляются гражданам только при соблюдении определенных в документе условий. Срок льготного периода согласно положениям законопроекта – не более 6 месяцев, после его окончания все условия договора продолжают действовать в их первоначальном виде. Это не освобождает от платежей, а переносит их на более поздний срок или осуществляется перераспределение платежей, но заемщик обязан будет уплатить все суммы проценты, указанные изначально в договоре и соответственно срок кредита увеличивается на срок, необходимый для их уплаты.

Имеются условия для получения каникул: заемщик является физическим лицом; кредитный договор заключен не в целях предпринимательства; ранее ипотечные каникулы не оформлялись по данному договору (по одному договору изменить условия уплаты можно один раз; объектом ипотеки является единственное пригодное для проживания жилье гражданина, заемщик находится в трудной жизненной ситуации (это статус безработного; признание заемщика инвалидом 1 или 2 группы на основании заключения медико-социальной экспертизы; смерть трудоспособного близкого родственника, имевшего иждивенцев; наступление временной нетрудоспособности на срок более 2 месяцев подряд; снижение заработка заемщика или его супруга, супруги более, чем на 30%)
В итоге заемщик получает время на решение своих материальных проблем, однако срок льготного периода представляется достаточно кратким, к тому же все обязательства заемщика сохраняются в их первоначальном виде, а срок возврата кредита увеличивается.

Пока в законопроекте не установлена обратная сила закона к правоотношениям, возникшим до его принятия, но законодатели рекомендовали банкам применять нормы о каникулах и к старым договорам.

— Уважаемые эксперты! Вопрос такой. У меня есть вклад в банке. В перспективе я хочу купить квартиру. Почему нельзя использовать мой банковский вклад для покупки квартиры и назвать его эскроу – счетом? Мы оформляем трехсторонний договор: банк, застройщик, я. Деньги мои лежат в банке и накапливаются проценты (пусть 1-2 года, но это выгодно мне). Банк мои деньги расходует по своему усмотрению (это выгодно банку). Когда дом будет сдан, банк перечисляет деньги с моего вклада застройщику. Это же удобный вариант для всех. Зачем надо придумывать эскроу-счета? Что скажете, эксперты?

— Это два принципиально разных механизма. Но мы сейчас принимаем закон о жилищных вкладах. Думаю, в июле у нас заработает система жилищных вкладов. Немецкий опыт в этой области мы изучаем уже лет 15, но было много "но". Теперь, когда банковский рынок стал чище и дисциплинированнее, можно начинать.

— Суть эскроу-счета в том, что ни вы, ни застройщик не можете снять эти деньги до наступления конкретного события (ввод в эксплуатацию дома, расторжение договора). А деньги с вашего вклада вы можете снять в любое время, и банк не сможет отказать вам. Так что ваше предложение не отвечает сути нового закона.

— Вклад вы имеете право отозвать в любое время, и любое условие, ограничивающее это право, ничтожно.

— Законодательством РФ установлены требования и «режим счета» физического лица. Средства с такого счета гражданин может забрать в любое время, поэтому сложно гарантировать что заявитель будет копить на нем средства «годами» в ожидании покупки квартиры с помощью кредита. Ведь для примера, если на рынке резко начинают расти ставки, то сам вкладчик захочет забрать средства с такого вклада «где ставка низкая» и переложить в доходный вклад (как мы наблюдали на рынке весь 2015 и 2016 годы). Пока это лишь некая «маркетинговая опция» для привлечения клиентов и возможности работы с программам кредитования, но банку это не гарантирует «нахождение» средств на вкладе в течение всего срока накопления первого взноса.

И второй момент важный – ставки по кредитам. То же самое. Если на рынке резко растут ставки, то банк не сможет гарантировать что через 2-3 года он выдаст кредит вкладчику под ставку текущего года. Опять пример резкого изменения ставок 2014 и 2015 годов.

— Я думаю, вы путаете эскроу-счета и залог вклада. В той схеме, что вы предлагаете, деньги ваши и вы получаете проценты по вкладу. В схеме с эскроу-счетами, деньги принадлежат застройщику, он их может использовать для получения кредитов.

— Уважаемые эксперты! Все вопросы про ипотеку и жилье. Какие ключевые изменения на рынке в своей сфере вы ждете в ближайший год и как они повлияют на рынок? Выделите, пожалуйста, 1-2 момента и все сразу станет понятно. Спасибо!

— Пока никаких изменений озвучено не было, но предполагается снижение ставок по ипотечным кредитам, что в свою очередь вызовет рост количества выданных кредитов.

— Главные изменения – это изменения в 214-ФЗ , введение эскроу-счетов.

— Во-первых, однозначно это продолжение роста среднерыночных ставок в первом полугодии как минимум. Для снижения ставок пока нет рыночных факторов.

Во-вторых, это активное развитие онлайн и электронных сервисов и технологий. От получения решения по заявке клиентом, до оформления сделок. В частности использование электронной закладной. Это уже совсем рядом.

В-третьих, коррекция рынка предложения программ по новостройкам во втором полугодии и параметров программ с учетом введения новых правил и эскроу счетов.

— 2019 год начался с повышения процентных ставок по кредитам, рынок недвижимости растет: «первичка» растет в связи с изменениями в 214-ФЗ, «вторичка» растет вслед за ней. Серьезные изменения ожидались в июле 2019 года в работе застройщиков, когда должны были быть введены эскроу-счета. Однако, по многочисленным просьбам, правительство РФ вновь меняет правила игры.

— Почему такие дорогие места на паркингах в казанских ЖК? Дают ли банки кредиты на покупку парковочного места?

— В нашем банке уже несколько лет существует продукт на приобретение гаража/машиноместа в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе непроизводственного назначения, а также в гаражном комплексе. Кредит можно оформить на срок до 10 лет. Данный вид кредита не очень востребован, возможно, по причине более дешевой аренды.

— Стоимость паркинга, как правило, определяется исходя из стоимости кв.м. в ЖК. Чем дороже и престижнее ЖК, тем выше стоимость паркинга. В банках имеются кредиты на приобретение парковочных мест, альтернативой такого кредита является кредит под залог квартиры, при этом цель кредита может быть абсолютно любой (кредит можно оформить и без подтверждения дохода).

И еще момент. Надо помнить, что паркинг - это недвижимое имущество, как правило, собственнику надо будет платить ежегодно налог на имущество от кадастровой оценки, что еще удорожит пользование таким «машино- местом».

— Энергобанк не кредитует покупку парковочных мест, но, однако, Вы можете обратиться в банк для получения простого потребительского кредита для подобной покупки.

— После перехода на механизм эскроу, возможно ли изменение структуры рынка строящегося жилья - от многоквартирных домов к малоэтажной застройке? Планируют ли банки вводить новые ипотечные программы/сделать ставки более привлекательными на покупку малоэтажек, домов, коттеджей?

— На сегодняшний день у нас в банке представлена широкая линейка кредитных продуктов, можно выбрать кредит как на покупку квартиры, так и на покупку дома, земли. При этом процентная ставка для покупки/строительства домов сейчас интересная – от 10.5% годовых.

— Я думаю, что переход на эскроу-счета увеличит стоимость новостроек и за счет того, что расходы на обслуживание проектного финансирования застройщики включат в стоимость квадратного метра, либо за счет того, что строить будут на свои средства, а продажи будут начаты после ввода объекта в эксплуатацию по более дорогой цене. Изменения структуры рынка строящегося жилья, по моему мнению, не будет.

В Энергобанке вы можете оформить кредит на покупку жилого дома с земельным участком по ставке от 11,4%.

— Каким вы видите спрос на ипотеку в ближайшие годы? Да, был бум. Но сейчас на рынок выходят заемщики-покупатели, родившиеся в 90-х. А там, как известно, было демографическое фиаско...

— Спрос на ипотеку принципиально не изменится. Да, с одной стороны, демографический спад. С другой – у этого поколения сильнее тяга к более комфортному жилью. Так что один фактор компенсируется другим.

А спрос на ипотеку принципиально не изменит ни снижение ставок, ни дотации. Его может изменить только одно: когда россияне будут в среднем в месяц зарабатывать больше, чем стоимость одного метра жилья в том городе, где они живут…

Все остальное – лукавство. Если вам не по силам кредит в 5 миллионов, то вам уже не так важно, под 7% вам готовы дать эти 5 миллионов или под 10%, Вы его не возьмете ни так, ни сяк.

— Спрос на ипотеку с каждым годом только растет и будет расти дальше. Сейчас есть заемщики, у которых одновременно взяты 2 ипотеки, многие после погашения ипотеки берут следующую. Спрос на улучшение жилищных условий будет всегда.

— Сейчас мы наблюдаем активный рост запросов на кредиты под залог недвижимости, при этом цели кредитов как правило: деньги на бизнес, покупка франшизы, ремонт квартиры, постройка дома, покупка коммерческой и новой недвижимости БЕЗ первого взноса и прочие цели.

Еще один тренд – использование кредита под залог недвижимости на объединение нескольких кредитов в семье в один. Во-первых, это резко снижает ставку (до ипотечной в 11-13%%), во-вторых, вместо трех, пяти, семи кредитов семья обслуживает только один и платеж в разы меньше. Портрет заемщиков от 21 до 55 лет, это как предприниматели и собственники бизнеса, так и наемные сотрудники.

— Мы не связываем спрос на ипотеку с демографией, спрос зависит от платежеспособности населения, от ситуации на рынке недвижимости, от привлекательности и доступности ипотечных кредитов.

Думаю, что в ближайшие 1,5-2 года будет рост ипотечного кредитования в пределах 15-20%.

— Сохранит ли недвижимость высокую инвестиционную привлекательность в связи с изменениями для застройщиков? Какую доходность можно ожидать от вложений в Казани?

— Инвестиции в недвижимость всегда считались консервативными, поскольку уровень риска более низкий. Если говорить о росте стоимости недвижимости, то по итогам 2018 года Казань вышла на третье место по стоимости кв.м. после Москвы и Санкт-Петербурга.

— Будет ли, по вашему мнению, дорожать вторичка в Казани в этом году в связи с переменами для застройщиков? Или цены достигли потолка? Если нет, на сколько они могут вырасти? Спасибо!

— Если вы следите за рынком недвижимости, то не могли не заметить «ралли» роста цен в 3-4 кв. 2018 года. Считаем, что на сегодня стоимость кв.м. вторичного рынка на пике, и предпосылок роста пока не наблюдаем. На первичном рынке стоимость, как правило, формируется исходя из:

• Стадии строительства.
• Месторасположение и проект строительства.
• Репутация застройщики.

— «Вторичка» уже дорожает вслед за «первичкой».

— Добрый день! Слышал, что в России начинает действовать (или вот-вот начнет) федеральный закон, облегчающий положение должников по ипотечным кредитам. О чем речь, подскажите пожалуйста? Каких должников он защищает и как?

— Да, мы приняли закон об ипотечных каникулах. Речь идет о том, что гражданам, потерявшим работу, будет предоставляться право не платить за ипотеку в течение 6 месяцев. Если работа не была найдена – можно пролонгировать еще на полгода. Подробно я рассказываю о сути нового закона в этом видео:

https://www.youtube.com/watch?v=yfuueoeRKiU&fbclid=IwAR2xB6Asea2JTJIlGX_v0SzCcosPyf7MVaR-YCrSmPaP-cJeVHVePD4aPiA

— Государственная Дума 19 февраля приняла закон, облегчающий положение должников по ипотечным кредитам. Закон снизит ипотечную нагрузку на людей, попавших в сложную финансовую ситуацию. Изменения вносятся в Закон «Об исполнительном производстве».

«Законопроектом предполагается установление правила об исчислении исполнительского сбора в однократном размере – не более 7% от суммы, подлежащей взысканию с солидарных должников», кроме того, документом предлагается «дополнить перечень случаев, при которых исполнительский сбор не взыскивается.

— Речь идет о законопроекте № 655479-7, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме. Проект предусматривает т.н «Ипотечные каникулы» – это льготный период, на который устанавливается отсрочка по уплаты основного долга и процентов, либо производится снижение размера платежей.

Срок льготного периода согласно положениям законопроекта – не более 6 месяцев, после его окончания все условия договора продолжают действовать в их первоначальном виде. Это не освобождает от платежей, а переносит их на более поздний срок или осуществляется перераспределение платежей, но заемщик обязан будет уплатить все суммы проценты, указанные изначально в договоре и соответственно срок кредита увеличивается на срок, необходимый для их уплаты.

Имеются условия для получения каникул: заемщик является физическим лицом; кредитный договор заключен не в целях предпринимательства; ранее ипотечные каникулы не оформлялись по данному договору (по одному договору изменить условия уплаты можно один раз; объектом ипотеки является единственное пригодное для проживания жилье гражданина, заемщик находится в трудной жизненной ситуации (это статус безработного; признание заемщика инвалидом 1 или 2 группы на основании заключения медико-социальной экспертизы; смерть трудоспособного близкого родственника, имевшего иждивенцев; наступление временной нетрудоспособности на срок более 2 месяцев подряд; снижение заработка заемщика или его супруга, супруги более, чем на 30%).

— Я считаю, что пока законопроект не принят, лучше его не комментировать: он может быть в корне изменен.

— Уважаемые эксперты! В январе сообщалось об идее разрешить родителям оформлять детям долевую собственность на жилье после полной выплаты кредита, чтобы облегчить процедуру рефинансирования ипотеки с участием материнского капитала. Как вы воспринимаете такую инициативу, что с ней происходит сейчас - ее внесли в Госдуму или еще нет?

— Мы поддерживаем данную инициативу. Действительно, на данный момент многие клиенты, которые обращаются за рефинансированием, уже делали досрочное погашение при помощи материнского капитала.

Необходимо отменить требование об оформлении долей на всех членов семьи, в том числе на несовершеннолетних детей, если первоначальный ипотечный кредит погашен за счет кредитных средств, т.е. за счет рефинансирования. Законопроект должен был внесен в Госдуму в феврале. Более актуальной информации на данный момент нет.

— Действительно в декабре 2018 года было Письмо АРБ Председателю ГД ФС РФ В.Володину «О внесении изменений в законодательство по вопросу рефинансирования ипотечных кредитов с использованным материнским (семейным) капиталом», где предлагалось внести соответствующие изменения в законодательство, предусмотрев оформление долей всех членов семьи в праве собственности на недвижимость только после снятия обременения с жилого помещения последним кредитором, распространив нормы закона о возникновении ипотеки недвижимости, приобретенной с использованием кредита, в силу закона при рефинансировании такого кредита, независимо от использования МСК, а также ввести контроль оформления доли в праве собственности на жилое помещения ребенка на законодательном уровне.

— Насколько я знаю, этот законопроект еще не внесен в Госдуму.

Энергобанк, не дожидаясь принятия этого законопроекта, уже сейчас рефинансирует кредиты, на погашение которых в том числе был использован материнский капитал.

— На рынке есть альтернатива банковской ипотеке - Жилищные кооперативы, в том числе при застройщиках. Процент у них ниже. Они также предлагают схемы получения первоначального взноса за счет займов из "дружественных" финансовых компаний. В чем подвох и почему они так слабо распространены? Это обман?

— При «приобретении» квартиры с помощью кооператива, вы не становитесь собственником недвижимости – до момента полного расчета собственником является кооператив, и так как у собственника риск минимален - соответственно ставка, более низкая. Кроме того, как правило, в таких формах стоимость квартиры (1 кв.м.) не фиксированная и она растет вместе со стоимостью 1 кв.м. в целом по комплексу застройки (если говорим о первичном рынке).

— Основной минус жилищных кооперативов – это то, что право собственности на объект недвижимости вы можете оформить только после полной выплаты пая.

— У меня вопрос к банкирам. Какие ставки по ипотеке вы считаете справедливыми на горизонте текущего года и почему? При каких условиях ставки могут быть снижены (не беру во внимание льготные программы)?

— На финансовом рынке нет «справедливых» ставок. Это бизнес. Если, например, ключевая ставка равна 7%, то не ждите, что рынок массово предложит ипотеку менее 9%. Когда кивают на Европу и говорят, что там ипотека по 2% - забывают добавить, что там и ключевая ставка в районе 0%. Так что и у них, и у нас банки вкладывают в ипотеку всего лишь 2-3% маржи.

— Наш банк предлагает для любого гражданина ставки от 8,6% годовых. Также есть дополнительные скидки для держателей зарплатных карт. Это очень комфортная ставка для ипотечного кредита на большой срок.

— Все ставки по кредитам формируются исходя из стоимости фондирования банками. Основные источники фондирования в России - это депозиты физических лиц, межбанковские кредиты и привлечение средств на рынке ценных бумаг (облигации). Если говорить об ипотечных кредитах – то это длинные деньги, которые сейчас на рынке «дешево» (в условиях внешних санкций) получить невозможно. Кроме этого ориентир (без учета маржи банков) для всех это ключевая ставка ЦБ, которая на протяжении второго полугодия 2018 года только росла.

— С учетом того, что ключевая ставка ЦБ РФ на данный момент составляет 7,75%, думаю, что ставки по ипотеке в настоящее время достаточно справедливы.

В Энергобанке есть скидка для «зарплатных» клиентов Банка, а также для сотрудников крупных и частных предприятий Республики Татарстан, Ульяновской области, Республики Чувашия.

— Прочитал статью у вас про эскроу: и у вас и в других СМИ эксперты предвещают исход некрупных застройщиков, особенно региональных. Денег дольщиков не будет. Банки будут кредитовать застройщиков вряд ли с распростертыми объятиями. Ожидаете ли вы экспансию на рынок Татарстана крупных федеральных застройщиков?

— Сегодня есть проекты в Казани у ГК "Садовое Кольцо", ЮИТ. Приход в Казань (Татарстан) будет зависеть от интереса самих застройщиков и возможности приобретения земельных участков.

— 80% объектов Казани строит десятка крупных застройщиков, некоторые из которых вообще не планируют проектное финансирование, т.е. собственных средству этих застройщиков достаточно для строительства объектов. Поэтому думаю, что кардинально список застройщиков Казани не изменится.

— Уважаемые эксперты! Возможно ли по закону при оформлении ипотеки сразу оговорить условия платежных каникул на месяц в каждый год выплаты ипотеки при сохранении общего срока ипотеки. Документы на эти кредитные каникулы предоставить не смогу, так как в это время семья просто будет выезжать на отдых.

— Законом такие каникулы не предусмотрены. Но попробуйте договориться с банком.

— Платежные каникулы, как правило, предоставляются клиентам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Если вы планируете уехать в отпуск, и в дату платежа будете находиться за пределами России, вы всегда можете оплатить кредит заранее, либо через интернет-банк.

— Для получения кредитных каникул необходимо выполнение условий и они четко оговорены в законопроекте:
- заемщик должен находится в трудной жизненной ситуации (это статус безработного; признание заемщика инвалидом 1 или 2 группы на основании заключения медико-социальной экспертизы;
- смерть трудоспособного близкого родственника, имевшего иждивенцев;
- наступление временной нетрудоспособности на срок более 2 месяцев подряд;
- снижение заработка заемщика или его супруга, супруги более, чем на 30%).

— В настоящее время такого закона нет.

— Большинство, кто берет ипотеку стремится побыстрее расплатиться с кредитной организацией, в ущерб качеству своей жизни. Для банков ведь такое погашение невыгодно. Может ли государство предусмотреть при определенных условиях помощь заемщику – молодой семье, что-то вроде материальной помощи, чтобы планировать свою жизнь более вдумчиво и без стрессовых ситуаций, вроде работу потерял, а ипотека идет…? Может привлечь к этому работодателей?

— Я как работодатель не дам своему сотруднику матпомощь только потому, что ему хочется более комфортно жить. Я предложу ему больше работать и получать доплату за дополнительную работу. Только так.

— Мы предлагаем срок кредита от 6 месяцев до 25 лет, сроком можно регулировать ежемесячный платеж и выбрать для себя тот, который будет комфортно оплачивать без ущерба качеству жизни.

Государством было проведено несколько программ поддержки граждан. Реструктуризация ипотеки с помощью государства – один из ярких примеров поддержки, помогающий заемщикам осуществить погашение ипотечного кредита.

— Разработан законопроект № 655479-7, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме, при этом в самом законопроекте термина "ипотечные каникулы". Имеются условия для получения каникул:
- заемщик является физическим лицом;
- кредитный договор заключен не в целях предпринимательства;
- ранее ипотечные каникулы не оформлялись по данному договору (по одному договору изменить условия уплаты можно один раз;
- объектом ипотеки является единственное пригодное для проживания жилье гражданина, заемщик находится в трудной жизненной ситуации (это статус безработного; признание заемщика инвалидом 1 или 2 группы на основании заключения медико-социальной экспертизы;
- смерть трудоспособного близкого родственника, имевшего иждивенцев;
- наступление временной нетрудоспособности на срок более 2 месяцев подряд;
- снижение заработка заемщика или его супруга, супруги более, чем на 30%.

— Выбираю ипотечную программу. Ищу уже пару месяцев, сравниваю, считаю, докапливаю на первоначальный взнос. Какие акции планируются в ваших банках в ближайшее время?

— На сегодняшний день в банке представлена широкая линейка кредитных продуктов по ипотеке, охватывающих любые потребности заемщиков. Процентные ставки одни из самых выгодных, поэтому никаких акций не нужно.

— Вы знаете, что многие банки уже подняли ставки, а Национальная Фабрика Ипотеки их заморозила! Сейчас мы можем Вам предоставить решение за 2 часа и проведем электронную регистрацию БЕСПЛАТНО! Ждем Вас с заявкой

— В настоящее время в Энергобанке действует акция «Ипотека-легкое решение», она рассчитана на тех клиентов, которые не могут документально подтвердить свои доходы и трудоустройство.

А вообще я вам рекомендую обращать внимание не только на процентные ставки и акции. При оформлении ипотечного кредита нужно просчитывать все расходы, связанные с оформлением и обслуживанием кредита. Например, в разных банках могут быть разные тарифы страхования жизни в одной и той же страховой компании. А еще в некоторых банках очень простая по содержанию справка об остатке долга оформляется 3-4 недели и стоит 1000 руб.

— Почему у нас в Татарстане так сложно взять частный дом или коттедж в ипотеку? Почему ставки выше? Почему нет нормальных программ при том, что застройки коттеджной - хоть отбавляй?

— Индивидуальная застройка менее ликвидна, чем квартира в многоквартирном доме. Ее труднее оценить. Риски банка в таких случаях больше. Поэтому банки предпочитают квартиры домам.

— Купить индивидуальный дом в ипотеку совершенно несложно. В нашем банке есть специальные кредитные продукты. Ставки действительно выше начинаются от 10,5 % годовых, это связано с тем, что срок продажи индивидуальных домов больше, чем вторичного или первичного жилья.

— Как вы знаете, Дмитрий Медведев 18 февраля поручил простимулировать ипотеку для индивидуального жилья: «Минфину России, Минпромторгу России, Минстрою России и Минэкономразвития России совместно с Банком России и АО «ДОМ.РФ» представить до 25 марта 2019 года в Правительство Российской Федерации предложения по стимулированию жилищного (ипотечного) кредитования индивидуального жилищного строительства, включая приобретение деревянных домов».

В связи с этим считаем, что среди ключевых вопросов, которые помогут развитию ипотеки на индивидуальные жилые дома могут быть:

- включение в стандарты «ДОМ.РФ» критериев для кредитования таких объектов недвижимости (как по агентской программе, так и по рефинансированию) (пока такие объекты не возможны к кредитованию по стандартам);
- включение таких кредитов (с залогом ИЖС в состав возможных к сделкам секьюритизации с участием ДОМ.рф);
- формирование критериев к страховому покрытию рисков по таким объектам, учитывая повышенный коэффициент риска НЕ кирпичных / НЕ каменных строений.

Однако, хочу обратить Ваше внимание, что уже сейчас имеются программы, когда вы можете оформить кредит на приобретения дома под залог квартиры – при этом вам не потребуется ее продавать (можно по двум документам).

— Банки при кредитовании любого объекта недвижимости в первую очередь смотрят на его ликвидность: как быстро можно продать этот объект в случае просрочки. А жилой дом с земельным участком, во-первых, сложнее адекватно оценить, т.к. это составной объект, а во-вторых, нужно дольше времени на его реализацию в случае проблем по обслуживанию кредита. Потому и ставки выше, да и не все банки кредитуют под залог жилого дома с земельным участком.

В Энергобанке вы можете оформить кредит на покупку жилого дома с земельным участком по ставке от 11,4%.

— На какие акции банков и девелоперов стоит обратить внимание?

— Самые выгодные акции проводятся на местном региональном уровне, когда банк и застройщик делают совместную акцию, например, сниженная процентная ставка по ипотеке на конкретный объект от конкретного застройщика.

— Застройщики совместно с банками часто предлагают программу субсидирования процентной ставки: при приобретении квартиры у конкретного застройщика, банк может сделать хорошую скидку по процентной ставке, Эта акция будет выгодна в случае, если вы планируете долго и по графику (без досрочных погашений) выплачивать ипотечный кредит.

— Как изменится спрос на ипотеку, учитывая подросшие ставки, законодательные изменения для застройщиков?

— Ставка подросла незначительно, и она все равно ниже ставок в 2015-2017 годах, поэтому данный фактор практически не повлиял на рынок, а вот изменения в законодательстве существенно окажут влияние на первичный рынок недвижимости, в частности уход части строительных компаний с рынка, рост цен.

— Спрос на ипотечные кредиты несколько снизится в сравнении с 2018 годом. И, если вы помните, в 2018 году значительную долю выданных кредитов составляли рефинансированные кредиты – те, кто хотели и могли, они рефинансировались.

— Какие льготные ипотечные программы работают сегодня, кто может рассчитывать на льготы по займам на покупку жилья?

— Самая интересная и выгодная льгота, это снижение ставок для семей, родивших ребенка. На нее могут рассчитывать все заемщики кредитов, у которых родился ребенок после 1 января 2018 года.

— В Энергобанке вы можете оформить кредит по программе субсидирования недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам, предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. № 1711, по ставке от 6% годовых. Еще подробнее об условиях программы вы можете узнать в офисах нашего банка.

— Может ли ипотека поддержать индивидуальное жилищное строительство?

— Может, но кредиты на строительство индивидуального жилого дома напрямую не дают, только под залог земельного участка или другого объекта жилой недвижимости.

— Конечно, может, и поддерживает. Например, в Энергобанке ипотечный кредит на покупку жилого дома с земельным участком можно оформить по ставке от 11,4%, а кредит под залог жилого дома с земельным участком – от 13,4%.