«Как оценивается стоимость торговых площадей?» — такой вопрос прислала Мария Алишева, Зеленодольск.

На вопрос отвечает Альбина Исмагилова, специалист Независимой консалтинговой компании «СЭНК».

Сектор торговой недвижимости на сегодняшний день является одним из самых перспективных и бурно развивающихся. Необходимость в оценке торговых помещений возникает при купле-продаже, кредитовании под залог, разрешении имущественных споров, ликвидации, определении ущерба, страховании, определение арендных ставок и пр. При оценке торговых площадей наиболее важное значение имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Существует несколько параметров, которые необходимо учесть при оценке торговых площадей:

• транспортная доступность к оживленным транспортным магистралям;
• плотность застройки в районе торговли;
• сложившийся в глазах покупателей имидж объекта, притягательность и уникальность объекта для потенциальных покупателей;
• наличие предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;
• расположение торгового помещения в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях;
• наличие автостоянок/парковок, фасадных витрин и т. п.;
• состояние и износ помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
• наличие складских и служебных площадей, холодильного оборудования;
• возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.

Анализ всех вышеперечисленных данных в совокупности с анализом выставленных на продажу на момент оценки торговых площадей, максимально схожих с оцениваемой, дает результат оценки торговых площадей.

Методы оценки торговых площадей

В целом при оценке недвижимости используются три основных подхода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Основными подходами оценки торговой недвижимости являются сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит небольшую сумму, чем ту, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не является целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости.