Отвечает директор агентства недвижимости Ильшат Галимзянов.

Каким образом можно приобрести земельный участок под застройку?

К сожалению, в вопросе не обозначено, кто планирует приобрести земельный участок. Но, принимая во внимание тот факт, что среди вопросов по оформлению прав на земельные участки в зонах ИЖС преобладают вопросы от физических лиц, ответ будет также содержать правила, касающиеся исключительно физических лиц.

Земельный участок под застройку в городе Казани можно приобрести только в зонах индивидуальной жилищной застройки (ИЖС). Неиспользованных земельных участков практически не осталось. Видимо, по этой причине «Временное положение о переоформлении (приобретении) прав на земельные участки, занимаемые индивидуальной жилой застройкой в г. Казани», утвержденное Постановлением главы администрации г. Казани от 29 сентября 2004 года, «…не рассматривает вопросов о порядке возникновения прав на земельные участки при их предоставлении для индивидуального жилищного строительства из состава городских земель путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) при продаже земельного участка в собственность или прав на заключение договора аренды земельного участка, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации». Возможно, такие земельные участки остались, например в пос. Кульсеитово, Петровка, которые сравнительно недавно ввели в состав города Казани.

Таким образом, приобрести земельный участок можно, лишь выкупив его у прежнего владельца (чаще всего — физического лица), а это означает, что руководствоваться при этом необходимо вышеназванным Временным положением. То есть необходимо изначально получить необходимые правоустанавливающие документы на прежнего владельца и зарегистрировать их в ГУ ФРС по РТ (Регистрационной палате). Порядок же предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 30 Земельного кодекса РФ. Остальные подзаконные акты и иные ненормативные документы, регулирующие данный вопрос, в большинстве случаев просто повторяют установленные Земельным Кодексом РФ правила.

Хочу заметить, что также имеются и инструкции, написанные очень доходчивым языком, например, Распоряжение главы администрации Лаишевского района Республики Татарстан от 17 декабря 2004 г. N 133 «Об утверждении порядка предоставления и прекращения, прав на земельные участки», которое сослужит хорошую службу любому физическому лицу, желающему приобрести земельный участок в Лаишевском районе.

Каков порядок оформления документов на земельный участок?

Порядок оформления документов на земельный участок регулируется Земельным Кодексом РФ ст.ст.28,30, 30.1, 30.2, 34, 36. Следует различать порядок предоставления прав на ранее учтенные земельные участки физическим лицам и порядок предоставления новых земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 30 ЗК РФ).

Во всех случаях гражданин обращается в Службу земельного кадастра с заявлением утвержденного образца о предоставлении сведений о земельном участке и подает заявление в межующую организацию на проведение обмера земельного участка.

Межующая организация на основании заявки гражданина выезжает на место и уточняет площадь земельного участка. При выявлении расхождений гражданину придется либо получать излишнюю площадь за выкуп, либо в аренду без права застройки.

Если нет расхождения площади земельного участка по документу с фактической площадью, гражданин обращается с заявлением на имя главы администрации о закреплении земельного участка в собственность с приложением необходимых документов и сведений. Администрация района согласовывает проект постановления или направляет письменный отказ. После выхода постановления главы администрации гражданин обращается в Службу земельного кадастра с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет. Служба земельного кадастра выдает гражданину Выписку из земельного кадастра для регистрации права собственности в Федеральной регистрационной службе.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию. Формирование участков бывает двух видов: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в следующем порядке (статья 38 ЗК РФ):

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставление земельных участков без проведения торгов;
• публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

После чего следует процедура государственного кадастрового учета земельного участка и, наконец, проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в представлении ему данного земельного участка.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Все завершается подписанием протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписанием договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется только в аренду. Но государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления такой земельный участок может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в следующем порядке (статья 30 ЗК РФ):

1. выбор земельного участка и принятие в порядке установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка (статья 70 ЗК РФ)
4. принятие решения о предоставлении земельного участка на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении данного земельного участка для строительства и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в двухнедельный срок.

Ответы на вопросы подготовлены совместно с журналом «Вся недвижимость» (г. Казань) и опубликованы одновременно на портале (рубрика «Консультирование») и в журнале (рубрика «Почта редакции»).