Обзор исследования
При анализе локальных рынков были использованы данные, указанные в объявлениях об аренде и продаже коммерческой недвижимости на сайте Domofond.ru. Стоит отметить, что представленные цифры отражают предложения продавцов, а итоговые суммы при реальных сделках, как правило, близки к ним, но не всегда совпадают.
Эксперты портала проанализировали динамику цен на помещения свободного назначения, торговые и офисные площади. Статистика демонстрирует, что в целом по стране ниже стала как стоимость кв. м коммерческой недвижимости при продаже, так и арендные ставки.
«По результатам первых пяти месяцев 2016 года в большинстве городов-миллионников снизились как цены на коммерческую недвижимость, так и арендные ставки, в среднем на 5%. Оживления спроса и, как следствие, увеличения цен следует ждать скорее в конце года, когда экономика, согласно прогнозам, начнет показывать рост», — комментирует Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.
Продажа коммерческой недвижимости в городах-миллионниках
Региональные рынки коммерческой недвижимости переживают период стагнации. За первые 5 месяцев 2016 года стоимость кв. м торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения уменьшилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отрицательная динамика зафиксирована в январе-апреле, и только в мае средняя цена кв. м выросла сразу на 3%. При этом в каждом сегменте и ряде городов выделяются различные тренды.
Динамика цен на коммерческую недвижимость (янв-май)
Торговые помещения | Офисные помещения | Помещения свободного назначения | ||||
Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | Стоимость в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | |
Волгоград | 52 798 | 4% | 49 984 | -1% | 37 524 | 0% |
Воронеж | 67 547 | 19% | 62 356 | -10% | 60 649 | -1% |
Екатеринбург | 100 036 | -7% | 76 128 | -8% | 85 644 | 5% |
Казань | 95 458 | 6% | 75 478 | 0% | 75 293 | -2% |
Красноярск | 57 222 | 11% | 76 458 | -5% | 78 419 | 0% |
Москва | 363 116 | -6% | 288 169 | -3% | 226 811 | -12% |
Нижний Новгород | 92 822 | -7% | 69 597 | -9% | 65 937 | -8% |
Новосибирск | 70 551 | -10% | 76 169 | -5% | 61 659 | -3% |
Омск | н. д. | н. д. | 57 250 | -1% | 43 385 | 0% |
Пермь | 81 546 | 1% | 60 308 | -5% | 61 453 | -3% |
Ростов-на-Дону | 87 780 | -7% | 73 419 | -10% | 71 059 | -1% |
Самара | 82 965 | 1% | 55 538 | -3% | 59 541 | -4% |
Санкт-Петербург | н. д. | н. д. | 131 670 | 0% | 137 983 | -7% |
Уфа | 101 320 | 4% | 69 000 | 0% | 83 640 | 8% |
Несмотря на снижение потребительского спроса в связи с кризисом и увеличение объема вакантных площадей, в секторе торговой недвижимости сохраняются самые высокие цены. В Москве средняя стоимость кв. м уменьшилась на 6%, с 385,5 до 363,1 тысячи рублей, преимущественно за счет резкого падения цен в ЮВАО, ЮЗАО и ЮАО. Повышение цен на торговые площади характерно для Воронежа (19%), Красноярска (11%), Казани (6%), Уфы и Волгограда (4%), Перми и Казани (по 1%), снижение — для Новосибирска (10%), Ростова-на-Дону, Екатеринбурга и Нижнего Новгорода (по 7%).
В сегменте офисной недвижимости ситуация более стабильна. Цены в Санкт-Петербурге остались на уровне прошлого года, а в Москве уменьшились на 3% — с 296,7 до 288,1 тысячи рублей за кв. м. На локальных рынках в начале года отмечено существенное снижение стоимости кв. м, однако к маю показатели достигли средних значений по стране. В числе городов с самым большим снижением оказались Воронеж (10%), Ростов-на-Дону (10%) и Нижний Новгород (9%). При этом во всех миллионниках, кроме Санкт-Петербурга, Уфы и Казани, стоимость кв. м офисной недвижимости стала ниже, чем годом ранее.
Уровень цен на помещения свободного назначения также снизился. Максимальное падение в этом сегменте характерно для Москвы — в среднем на 12% за первые 5 месяцев, 226,8 тысячи рублей против 257,8 тысяч в прошлом году. В Санкт-Петербурге цены снизились на 7% (137,9 против 148,9 тысячи рублей за кв. м). При этом увеличение стоимости кв. м зафиксировано только в Уфе (8%) и Екатеринбурге (5%). Интересно, что в столице Башкортостана отмечен рекордный показатель роста — целых 8%. На рынках Волгограда, Красноярска и Омска изменений не произошло.
Аренда коммерческой недвижимости в городах-миллионниках
В борьбе за заполняемость коммерческих площадей девелоперы вынуждены прислушиваться к мнению арендаторов и корректировать цены. Подобная политика затрагивает преимущественно сектор помещений свободного назначения, где из-за низкого спроса наблюдается общее падение арендной ставки. За первые месяцы 2016 года годовая ставка аренды в расчете за кв. м в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости — на 4% и 3% соответственно.
Динамика годовых арендных ставок (янв-май)
Торговые помещения | Офисные помещения | Помещения свободного назначения | ||||
Ставка в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | Ставка в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | Ставка в 2016 г., руб. | Изменение по сравнению с 2015 г. | |
Волгоград | 10 280 | -3% | 6 525 | 5% | 6 281 | 0% |
Воронеж | 11 935 | -2% | 7 366 | -2% | 8 035 | -8% |
Екатеринбург | 14 428 | 5% | 8 004 | -4% | 8 345 | -8% |
Казань | 10 844 | -5% | 7 285 | -5% | 8 283 | -11% |
Красноярск | 11 003 | 6% | 7 453 | -8% | 8 158 | -10% |
Москва | 49 249 | -1% | 18 253 | -6% | 20 530 | -7% |
Нижний Новгород | 11 705 | -6% | 7 504 | -7% | 7 925 | -10% |
Новосибирск | 13 391 | -7% | 7 986 | -7% | 8 642 | -6% |
Омск | 9 770 | 3% | 6 279 | 3% | 6 876 | 0% |
Пермь | 10 417 | -6% | 6 829 | -6% | 7 464 | -7% |
Ростов-на-Дону | 11 207 | -6% | 7 434 | -3% | 8 096 | -5% |
Самара | 9 681 | -8% | 6 252 | -3% | 7 367 | -4% |
Санкт-Петербург | 20 682 | 0% | 11 210 | 0% | 13 993 | -3% |
Уфа | 11 777 | -10% | 7 619 | -6% | 9 121 | 0% |
Арендовать торговую недвижимость по цене более низкой, чем годом ранее, можно в Самаре, Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Волгограде, Перми, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Максимально снизились ставки в Уфе — на 10% за указанный период, с 13,1 до 11,8 тысячи
рублей за кв. м. Минимальной отметки они достигли в январе, однако к маю ситуация на рынке стабилизировалась. Рост стоимости аренды продемонстрировали Омск, Екатеринбург и Красноярск. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется стабильный уровень цен, что свидетельствует о наличии на рынках качественных торговых площадей и сильных ритейлеров.
В сегменте офисной недвижимости прошлогодний уровень арендных ставок сохранился только в Санкт-Петербурге — около 11,2 тысячи рублей за кв. м. Лидерами по показателю роста стали Волгоград и Омск, где арендовать офис стало соответственно на 5% и 3% дороже. Во всех остальных городах с населением более миллиона человек произошло падение цен на аренду офисов — от 2% в Воронеже до 7% в Нижнем Новгороде и Новосибирске. В Москве снижение составило 6%.
Помещения свободного назначения остаются наименее востребованными, следовательно, максимально потерявшими в цене. Сразу на 11% снизилась средняя величина арендной ставки в Казани, на 10% — в Нижнем Новгороде и Красноярске. На уровне первой половины 2015 года осталась стоимость аренды в Уфе, Волгограде и Омске. В целом же арендовать помещение свободного назначения стало выгоднее на 6%.
«Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельных проектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В результате цены на вакантные площади снижаются, что подтверждают примеры российских городов-миллионников», — отмечает Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: