Льготная ипотека вытянула рынок

Рынок жилой недвижимости в 2016 году продолжит начавшееся с кризисом падение, уверены эксперты.

Общие тенденции в экономике за прошедшие двенадцать месяцев года в полной мере отразились на рынке недвижимости, который, по оценкам участников казанского Рождественского саммита-2015, серьезно «просел».

На ежегодном саммите, собирающем экспертов всех отраслей рынка недвижимости Татарстана, президент Гильдии риелторов республики Андрей Савельев рассказал, что за год спрос на жилую недвижимость по отношению к предложению снизился значительно. Сейчас пропорция составляет примерно 1/10.

Цены на вторичном рынке снизились на 10−15\%, в то время как в количественном выражении сегмент «просел» на 37\%, с 27 тыс. сделок до 17 тыс. сделок.

Благодаря стабилизации ипотечных ставок немного лучше в кризисный год себя чувствовал рынок «первички». Здесь ставка по ипотечным кредитам сейчас, в среднем, составляет порядка 11,5\%, что на 0,5\% больше, чем в прошлом году. На вторичном рынке она выше — около 13,5, и это на 2,5\% больше, чем в 2014 году, напомнил Андрей Савельев.

Доступность ставок для населения и сыграла в пользу «первички», где официально снижения цен не зафиксировано, однако застройщики, все же, проводили акции, которые привлекли дополнительных покупателей, уверен глава Гильдии риелторов.

Застройщики называют основным «драйвером», который позволил удержаться сегменту в кризис, программу субсидирования ипотеки.

Программа субсидирования ипотеки распространяется только на покупку жилья на первичном рынке и предусматривает ставку не более 12\% годовых. На льготную ипотеку средства выделяются из бюджета, первоначальный взнос составляет 20\%.

А ее, в свою очередь, «поддержал» материнский капитал, который по программе можно вносить в качестве первоначального взноса, рассказала директор агентства «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова. По ее данным, на начало декабря в Татарстане было приобретено около 10 тыс. квартир.

Число же сделок по ипотеке составило 25 250. По ее словам, Татарстан в этом направлении один из лидеров и занимает четвертую по России позицию по количеству оформленных кредитов.

По оценкам Анастасии Гиззатовой, именно стагнация на рынке вторичного жилья и переносит внимание на сегмент «первички». И если для застройщиков продление программы материнского капитала стало настоящим праздником, то в целом для рынка ее влияние нельзя назвать однозначным, уверена Анастасия Гиззатова.

«Сделки как таковой не происходит. Фактически, маткапитал не уходит по целевому назначению, потому что жилье покупают у своих родственников», — поясняет она.

Если тенденция выкупа доли у родственников не прекратится, падение рынка будет не остановить, говорит эксперт.

«Всколыхнуть» рынок в тяжелое для экономики время может не только ужесточение контроля за использованием материнского капитала, но и продление программы субсидирования ипотеки для новостроек, а также снижение процентной ставки на вторичном рынке.

Возможность сохранения программы льготных кредитов будет обсуждаться не раньше марта 2016 года, когда завершится срок ее действия. Ранее в постановление правительства внесли поправки, по которым в качестве первоначального взноса разрешено вносить и другие субсидии, кроме маткапитала.

По оценкам Анастасии Гиззатовой, падение вторичного рынка продлится до февраля. В этом смысле март, с его определением сроков по программе льготной ипотеки, станет «ключевым» месяцем для рынка жилой недвижимости.

Эксперты подчеркивают: сейчас по ценам в долларовом эквиваленте рынку жилой недвижимости «падать уже некуда». Сравнив цены на однокомнатную «хрущевку» в доме старше 50 лет площадью 30 кв. метров в период кризиса 2008−2009 годов и сейчас, эксперты подсчитали, что сегмент сократился от 30\% до 60\%, а падение к 2014 году составляет 20\%.

В то же время стоимость коммунальных услуг за этот же период возросла в два раза, потребительских — в два раза.

«Если смотреть в долларовом эквиваленте, нам падать дальше некуда — 26 тыс. долларов, в рублевом эквиваленте задел еще есть», — говорит Гиззатова.

Банкиры заявления риелторов и застройщиков подтверждают.

Управляющий директор по ипотечному кредитованию банка «ВТБ 24» в Татарстане Олег Исламов назвал подходящий к концу год «худшим» в сравнении с 2014-м.

«Если в 2014 году банк выдал более 10 млрд рублей по ипотеке, то в этом году, с учетом декабря, планирует выдать около 6 млрд рублей. И при этом в общем портфеле пропорции новостройки/”вторичка» серьезно меняются. В 2014 году доля новостроек составляла не более 28\%, сейчас 50\%, благодаря программе субсидирования", говорит он.

Несмотря на негативные тенденции на рынке в целом, банки, так же, как и другие участники рынка, с надежной ждут продолжения программы льготной ипотеки и снижения ставок.

План на 2016 год — больше на 200 тыс. кв. м

В минстрое РТ уходящий год также называют «непростым».

Начальник управления развития строительного комплекса минстроя РТ Ильшат Гимаев пообещал, что к концу года план по вводу жилья выполнить должны, однако на данный момент более 10\% из намеченного — не достроено.

А план на 2016 год Гимаева настораживает. «План на 200 тыс. кв. метров жилья больше — 2,8 млн кв. метров — чем сейчас», — поясняет он.

Власти пытаются рынок «удержать», но предрекают его передел.

2016 год, по словам Гимаева, станет важным только для самых крупных игроков Татарстана — «Унистроя», «Ак барс девелпмента» и ряда других. «Те, кто строил 1−2 дома, уйдут с рынка», — уверен он.

Чего опасаются в минстрое, так это долгостроев, в которые вложились дольщики.

Жилье, которое продавалось на стадии котлована по низким ценам, без перспективы, теперь — «головная боль» для президента и правительства Татарстана, которые думают, как достроить дома.

И эксперты на Рождественском саммите недвижимости-2015 просили обращать внимание на жилье, которое продается за 30 тыс. рублей за кв. метр, в то время, как себестоимость коммерческой застройки составляет не менее 50 тыс. рублей. Нужно задуматься, будут ли достроены эти дома, потому что денег на них может просто не хватить, предупреждают они.

Страхование здесь тоже не выход, потому что даже крупнейшие компании называют инициативу по переносу ответственности за объект на застройщика «утопией».

Как пояснил начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» Дмитрий Мелёхин, для этого нужно обеспечение на 2,5 трлн — 3 трлн рублей. А совокупный капитал всех российских страховщиков составляет порядка 230 млрд — 250 млрд рублей. «Поэтому механизм на данный момент не реализуем», — резюмирует он.