Партнёрский материал
23 Апреля 2019, 11:00

Эксперты назвали точки роста для рынка недвижимости Татарстана

Девелоперы и риелторы на саммите по недвижимости в Казани обсудили последствия перехода на механизм эскроу, тенденции развития жилищного строительства и перспективные направления торговой, офисной и складской недвижимости.

16 апреля, в рамках состоявшегося Федерального Саммита по недвижимости в республике Татарстан, эксперты девелоперского сообщества рассмотрели градостроительные ориентиры в реалиях нового рынка, важные аспекты проектного финансирования, тенденции развития жилищного строительства и перспективные направления торговой, офисной и складской недвижимости.

Градостроительную политику региона, а также точки взаимных интересов власти и бизнеса рассмотрел в своем выступлении Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG Инвестиционная группа компаний.

«В 2007 году произошло расширение территорий города, были присоединены территорий Высокогорского, Лаишевского и других районов, общей площадью 8 тыс. гектаров. Строительство имело стихийный и бессистемный характер, застраивались и расширялись территории поселков. Уплотнившаяся застройка в частности и развитие районов в целом повлекло несоответствие с действующим Генпланом города. Происходит понимание, что на такие большие территории нецелесообразно разрабатывать генплан, который будет являться устаревшим уже на стадии утверждения. В этом заключается главный парадокс, — подчеркнул спикер, — такие комплексные документы должны задавать общие векторы развития, на которые будут опираться следующие детальные проекты. Это существенно сократит сроки и повысит эффективность градостроительной работы».

Вместе с тем, еще один вопрос, требующий детальной проработки, по мнению Рината Аисова — государственно-частное партнерство, в рамках которого происходит разумное распределение обязательств.

«Такие соглашения должны быть заключены на принципах взаимовыгодного сотрудничества, так как „город“ получает новую спроектированную среду, соответствующую требованиям времени, и налоговые отчисления. Инвесторы, в свою очередь, не должны быть перегружены обязательствами, их надо стимулировать».

Завершая свое выступление, эксперт представил проекты, реализуемые в настоящее время, они носят в основном локальный характер и характеризуются присоединением к уже существующей застройке.

Переходя к теме проектного финансирования, Антон Каменев, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк, остановился на важнейшей проблематике.

«В отличие от банковского сектора, финансовые службы девелоперов не готовы к работе по новым правилам. Именно поэтому Сбербанк в сотрудничестве с Минстроем запускает „школу“, где финансистам на конкретных примерах будет разъясняться весь процесс ПФ, вплоть до заполнения форм и документов. Для внедрения данного проекта необходимо получить обратную связь от конечных бенефициаров».

Стоит отметить, что история развития сделок с эскроу берет свое начало в апреле 2018, когда Сбербанк и ГК «Брусника» заключили первую сделку в России.

«На сегодняшний день, в продуктовом ряду Сбербанка, мы предлагаем „кредит под будущую прибыль“. Так как застройщики не могут пользоваться прибылью до завершения проекта, а в таких условиях невозможно работать ни с земельным банком, ни с проектной документацией, мы готовы предоставлять кредит на земельный банк под будущую прибыль. Этот продукт позволит облегчить жизнь застройщикам», — заверил эксперт.

Подводя итоги, Антон Каменев обозначил самые важные аспекты в схеме проектного финансирования. «Оценка достаточности источников для финансирования проекта не зависит от суммы средств на счетах эскроу; средства на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию принадлежат участникам долевого строительства и не могут быть залогом по кредиту застройщика; банк фондирует ресурсы на весь срок кредитования 3−5 лет и несет процентный риск, срок строительства составляет порядка 2-х лет, срок депонирования средств на счетах эскроу будет не более срока строительства; банк при расторжении договора долевого участия или истечении срока условного депонирования обязан вернуть средства дольщикам».

Антон Каменев саммит недвижимости в Казани

В продолжение предыдущего выступления, Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», объяснил коллегам, как с помощью эффективного маркетинга добиться самой низкой ставки в рамках проектного финансирования.

«На первый взгляд, ответ кажется простым — продавать быстрее, чем строить. Однако при данном решении есть несколько аспектов, которые должен учесть девелопер».

Первое – работать с риэлтерскими агентствами – их необходимо учить продавать тот или иной ЖК, этот процесс может занимать от 4 месяцев до года.

Второе – работать с жителями близлежащих районов – собрать активных жителей, сделать агентом одного из них, создать лендинг с голосованием.

В-третьих, работать с собственным отделом продаж – правильно презентовать проект, чтобы они могли его хорошо продать, отдел должен знать концепт не меньше, чем за год до старта продаж.

Четвертое – создать и наполнить аккаунты в социальных сетях, запустить таргетированную рекламу.

В-пятых – продавать "правильный" проект (дворы, внешний облик, окружающая среда, входные группы, спортивный кластер и мн.др).

Альберт Зубаиров, руководитель управления по работе с клиентами «ТехноКад», познакомил участников с новыми возможностями электронной регистрации недвижимости, которая позволяет экономить время и переводит бизнес на «безбумажное» сотрудничество с росреестром.

«Функционал „ТехноКад-Экспресс“ включает получение электронных подписей (ЭП) для клиентов — физических и юридических лиц; подготовку заявлений и их подписание, загрузку и проверку уже подписанных образов документов и визуализацию ЭП; отправку заявлений и пакета документов во все территориальные органы Росреестра и на все виды объектов недвижимости; получение номеров заявлений в Росреестре, кодов платежей и оплату государственной пошлины; получение и визуализацию ответных документов (выписка из ЕГРН, отметка о регистрации договора), запрос сведений ЕГРН и ФГИС ЕГРН».

Исходя из доклада спикера, можно сделать вывод, что все эти инструменты делают сделку комфортнее, и тем самым позволяют клиенту быстрее на нее решиться.

Альберт Зубаиров саммит недвижимости в Казани

Освещая перспективы жилищного сектора в регионе Илья Володько, генеральный директор MACON, привел аналитику.

«Казань относится к списку городов с высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья. Объем предложения на первичном рынке города впервые возрос после четырехлетнего спада — 1,1 млн. кв. м. Средняя площадь квартир на рынке стабильно снижается (на 4,7 кв. м за последние два года), а доля наиболее компактных предложений растет. Количество сделок восстанавливается, однако, все еще остается ниже докризисных значений — 11,9 ед. за год.

Динамика прироста средневзвешенной уровня цен остается достаточно высокой — 77,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост средних цен характерен для всех классов жилья и сегодня стоимость жилья в Казани — предел потребительских возможностей, дальнейший рост невозможен".

Говоря о перспективах рынка жилья, эксперт прогнозировал:

«Объемы показателей спроса поднимутся до докризисных значений. Строительная активность в 2019 году снизится, но затем повысится по мере адаптации рынка к новым внешним условиям. Существенно замедлятся темпы прироста цен до значения 2−3% в год».

Продолжая обсуждение рынка жилой недвижимости, Делюс Сиразетдинов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест», поднял вопросы — как адаптировать спрос покупателей к прогнозируемому росту цен и как достичь разумного компромисса в вопросе ценообразования.

«Аналитики предсказывают рост цен, но потребительская способность населения не растет. Поэтому, застройщики вынуждены сдерживать рост цен и сокращать разрыв между желаниями и реальными возможностями клиента. К основным методам следует отнести: стандартные финансовые инструменты (ипотека, рассрочка, трейд ин); „справедливое“ ценообразование (наблюдается высокая потребность в качественном жилье, клиент готов платить за „ценность“, а не только за квадратные метры); адаптацию продукта к потребностям и возможностям клиента, например, оптимальное использование жилой площади, кладовые помещения на лестничной клетке и в подвале дома, кухни-гостиные и др.».

Делюс Сиразетдинов саммит недвижимости Казань

Переходя к сектору коммерческой недвижимости Татарстана, Юрий Чикиров, генеральный директор «АСК Недвижимость», подчеркнул, что «любой объект может быть привлекательным, важно понимать его „точки роста“ или, так называемые, источники доходности». К ним спикер отнес разные параметры — от цены приобретения до концепции.

«Покупка с торгов, ограничение доступа и фильтры на входе по стартовым суммам, времени экспозиции; возможность лотирования и мелкой нарезки напрямую влияет на ширину рыночного спроса (чем меньше площадь, тем больше потенциальных арендаторов); простой редевелопмент (фасадные доработки, второй свет, парковки); работа с профессиональными консультантами-практиками; создание концепции объекта и выбор правильного окружения».

Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт отметил любопытную закономерность, что в каждом бизнесе существует одно ограничение, найдя которое можно управлять всей системой. К примеру, отсутствие автоматизации в объектах.

«При проведении аудита, мы смогли сделать следующие выводы: без автоматизации вся информация разбросана по разным файлам, папкам, заявки теряются и зависают, арендаторы звонят и приходят в офис УК, качество работы исполнителя по каждой заявке сложно проконтролировать при подписании актов клиенты требуют снижения сумм и жалуются на работу служб эксплуатирующей компании, и, что немаловажно, сотрудники от 2-х до 4-х часов в день заняты бумажной работой, приемом звонков от арендаторов и поиском потерянных заявок и бумаг», — заметил Денис Иванов.

Именно по этим причинам, автоматизация управления так актуальна на сегодняшний день.

Справка

Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в республике Татарстан состоялся при поддержке учебного центра Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstate Events.

Новости
24 Мая 2019, 20:00

Новости, дни рождения и назначения в Татарстане — на email 18+

Подпишитесь на рассылку по будням и будьте в курсе важных новостей в республике, России и мире.

По будням TatCenter выпускает отдельный короткий дайджест значимых новостей дня — мы рассказываем, что произошло в Татарстане, России и мире и просим экспертов прокомментировать актуальные новости. Это уникальный обзор, который мы не публикуем на сайте. Его получают только подписчики email-рассылки. В рассылку мы добавляем полезную информацию об именинниках и кадровых перестановках в республике.

Рассылки TatCenter — для очень разных людей. Нас читают руководители, PR-специалисты, маркетологи, чиновники и предприниматели. Рассылка выходит по будням после обеда, она оптимизирована для планшетов и смартфонов.

Подписаться на рассылку TatCenter [подписка двухуровневая — проверьте, чтобы письмо-подтверждение не попало в SPAM].

tatcenter в telegram
Канал TatCenter в Телеграм: t.me/TatCenterru

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: